沅陵县人民政府办公室关于关于印发《沅陵县农村建房管理办法（试行）》通知
沅政办发〔2017〕16号
各乡镇人民政府，县直机关各单位：
《沅陵县农村建房管理办法（试行）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
沅陵县人民政府办公室
2017年10月20日
沅陵县农村建房管理办法（试行）
目 录
第一章 总则
第二章 规划和用地
第三章 建房审批
第四章 建设管理
第五章 技术标准和建筑风貌
第六章 法律责任
第七章 附则
第一章 总 则
第一条 为进一步规范我县农村村民建房行为，集约建设用地，改善农村人居环境，保护传统文化，凸显民族民居特色，建设美丽乡村，推动城乡发展一体化，保障村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国公路法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关法律法规及《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）要求，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我县辖区内的集体土地上的农村村民新建、扩建、改建住宅的用地、规划、建设管理。
第三条 村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色和民族特色，并妥善处理通路、通风、采光等相邻关系。
第四条 村民建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上新建、改建或扩建及异地新建。集中建房是指乡镇或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。
各乡镇人民政府应当采取有效措施，引导个人建房的村民坚持在规划确定的居民点异地选址建房，应统一规划集中建设住宅小区，住宅小区避开地质灾害易发地段和地下采空区，集中建房向中心村、集镇或小城镇集聚。
推进农村住宅产业化。结合农村危房改造整村推进和异地扶贫搬迁集中安置区建设，在交通便利、集中建房户数较多、农户积极性较高的村庄开展农村住宅产业化试点示范。
有下列情形之一的，应当统一规划集中建设住宅小区：
(一)因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的;
(二)农村土地整理涉及村民新建住宅的;
(三)灾后集中统一建设的;
(四)实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。
第五条 乡镇人民政府是农村建房管理的实施主体，应加强农村建房的规划、建筑方案审批，施工、质量安全监管，违法建设的查处等工作。乡镇人民政府依法承担城乡规划、建筑施工安全和质量安全管理职责，并确定相关机构和人员负责具体工作。县住建局将职权范围内的乡镇、村庄规划管理、建筑施工和质量安全管理、执法等具体事务委托乡镇人民政府实施。
乡镇建成房屋的安全由乡镇人民政府属地管理。乡镇人民政府应加强对建成房屋的安全排查，发现安全隐患应及时处理。
第二章 规划和用地
第六条 各乡镇人民政府应加快制定村镇布局规划和镇区(集镇)规划。根据村镇布局规划要求和行政村区划调整情况制定村庄规划。严格履行乡村建设规划许可制度，村民建房应当符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划要求的，一律不得审批村民建房和住宅用地。村镇规划应划定禁建区、限建区和适建区。禁建区内不得审批村民建房，限建区内属于危房的，允许利用原宅基地或闲置宅基地改建或新建;适建区内村民可改建或扩建、新建住宅。
第七条 各乡镇人民政府要按照村庄规划编制工作要求，抓紧对编制时间较长、内容明显滞后、不符合村情民意的村庄规划进行修编，并做好村镇规划和乡镇土地利用总体规划之间的衔接。
第八条 村民建房应当充分利用旧宅基地、荒坡地、空闲地、废弃地和其它未利用地。严格控制零星建房。鼓励统筹利用闲置土地和村部、小学、厂房等现有房屋，改造、建设村级公共活动场所和公租房。允许将闲置村民住宅出租，鼓励向本村无房户和危房户转让。
严禁在基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水水源一级保护区、历史文化核心保护范围、河道管理范围和公路两侧建筑控制区建房。
第九条 村民建房必须是本村户口，并严格实行“一户一宅”制度。一户村民只能拥有一处农村住宅。
村民申请住宅建设应符合下列条件之一：
(一)具备分户条件，确需另立户建设住宅的;
(二)现有宅基地面积尚未达到国家规定限额标准需扩建的;
(三)现有住宅属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的;
(四)因国家或农村集体经济组织建设需搬迁新建的;
(五)住宅因灾害损毁需重建的;
(六)其他符合法律、法规、规章规定的情形。
村民在原宅基地重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设;保留的生活用房应在新房建成3个月内拆除。异地新建的，在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应与乡镇人民政府签订协议，承诺在规定的时限内自行拆除旧房，逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。异地建房其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。
第十条 村民建房每户宅基地面积限额标准按《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》施行。
前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。
第三章 建房审批
第十一条 村民建房申请应当符合下列条件之一：
(一)因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的;
(二)同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的;
(三)因国家或者集体建设，实施乡镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的;
(四)因发生或防御自然灾害，需要安置的;
(五)原有住宅属C、D级危房需要拆除重建的;
(六)向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的;
(七)经批准回原村庄定居且无住宅或住宅面积低于法定标准的港、澳、台胞和华侨申请建设住宅的;
(八)户籍在外的村民户籍回迁且无住宅或住宅面积低于法定标准申请建设住宅的;
(九)国家法律法规规定的其他情形。
第十二条 村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：
(一)现有宅基地面积虽低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的;
(二)分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的;
(三)年龄未满18周岁的;
(四)不符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划的;
(五)将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的;
(六)不符合“一户一宅”政策规定的；
(七)用地处于高边坡或地灾点等不适宜建房位置。
第十三条 村民个人申请建房的，向所在地村委会提出建房申请，并提交以下材料：
(一)《村民住宅建设和用地申请表》;
(二)户口簿及家庭成年成员的身份证复印件;
(三)申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅或利用原宅基地改建的除外);
(四)属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定机构出具的危房鉴定书；
