普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案的通知
普府办发〔2016〕167号
盘水街道办事处、南湖街道办事处，县直有关部门：
《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》已经县人民政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
2016年8月16日
普安县人民政府办公室
2016年8月16日印发
普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案
根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》、《贵州省土地管理条例》，参照《黔西南州城镇规划区内集体土地及房屋征收补偿安置暂行办法》、《普安县城总体规划》、《普安县城控制性详细规划》、《城市棚户区改造项目规划设计方案》，特制定本方案。
一、征收范围
详见《附件1：普安县城市棚户区改造项目房屋征收范围红线图》。
二、征收主体、征收部门、征收补偿原则
（一）征收主体：普安县人民政府。
（二）征收部门：普安县县城开发管理委员会。
（三）征收实施单位：贵州致合房屋征收咨询服务有限公司。
（四）征收补偿原则
本着“决策民主、程序正当、结果公开”的征收宗旨，遵循以下五项基本原则：
1.惠民原则：守法让利，积极奖励；
2.公平原则：一把尺子量到底，一个标准管千家；
3.公正原则：监察监督，审计监督，群众监督；
4.公开原则：调查结果公开，补偿结果公开；
5.依法原则：有法必依，执法必严，违法必究。
三、征收期限
（一）签约期限：45日（以县人民政府下达的征收决定规定的签约启动时间计算）。
（二）搬家交房期限：协议签署后30日内。
四、安置补偿计户、被征收房屋建筑面积、用途、权属性质等的认定
（一）被征收房屋的计户
1.以《房屋所有权证》为计户依据，一证计一户。
2.无《房屋所有权证》的房屋以《土地使用证》为计户依据，一证计一户。
3.《房屋所有权证》及《土地使用证》均无法提供的按一户计户。
4.产权人已死亡的，但未在产权部门办理过户、分户手续的，且房产分割清楚，有公证文件或其他合法性证明文件的，按合法权利继承人进行计户。
5.自管（出租）公房以《房屋租赁证》或单位出具的相关证明计户。
（二）被征收房屋、土地面积的认定
1.被征收房屋、土地的面积一律实行以具备测绘资质的测绘机构测量的面积为准，如当事人对测绘面积有异议的，可申请复核，申请复核的以复核的面积为准。
2.测量技术以《房产测量规范》GB/T17986-2000为准。
3.证载面积与实测面积不符的，产权证上标注的图示以内部分面积以实测为准认定为已登记面积，图示以外的部分面积认定为未登记面积。
（三）被征收房屋用途认定
被征收房屋的现状用途与房屋所有权证所载用途一致的，以登记用途为准；未登记房屋一律按住房用途进行认定。
1.住房：指证载用途为住房的房屋。
2.商业用房:指证载用途为商业的房屋，分为商业门面房和其它商业用房。
（1）商业门面房：沿城市主次干道、巷道或市场沿边，临街面无围墙及其它构筑物遮挡的一进一层（即底层建筑的第一自然间）的商业用房。
（2）其他商业用房：除商业门面房以外的商业用房。
3.办公用房：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋，证载用途为办公。
4.其他用房：指证载用途为工业、交通、仓储、教育、医疗、卫生等的房屋。
（四）被征收房屋及土地的权属性质认定
1.已登记房屋：能提供《房屋所有权证》的房屋认定为已登记房屋。
2.未登记房屋：本方案特指无法提供《房屋所有权证》但符合下列情况之一的认定为未登记房屋。
（1）在自有土地使用权土地上自行修建，并已取得规划部门颁发《建设工程规划许可证》的；
（2）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前修建的且能提供街道、村委相关证明文件或材料经公示无异议的；
（3）2008年1月1日至房屋调查登记公告下发前修建且能提供街道、村委相关证明文件或材料经公示无异议的，房屋层数在两层以内部分的房屋（集体土地上房屋须符合《贵州省土地管理条例》中“一户一宅”的相关规定），超过两层以外部分的房屋按期签约腾房的按临时建筑进行认定，未按期签约腾房的按违法违章建筑认定。
3.违法违章建筑：无法提供《房屋所有权证》且不符合本方案未登记房屋认定规定的一律认定为违法违章建筑。
4.住改商：（1）非商业用途房屋现状用于加工、制造、销售等经营性活动的；（2）在房屋征收公告发布前办有合法有效的工商营业执照和税务登记证，有正常纳税记录，持续经营，且营业地点、时间一致的；（3）住改商业门面房街道平均宽度不得低于3米。同时符合以上三个条件的可以认定为住改商业用房，不符合以上规定的房屋一律按证载用途或住房用途进行认定。
5.私人自建房：指拥有自有土地使用权的个人，自行组织施工或通过雇佣他人施工而建造的房屋。
6.房改房：指房改中经县级以上人民政府房改部门批准出售的公有住房（含集资建房）。
7.商品房：指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。
8.单位公产房屋：指由各机关、团体、企事业单位自行管理的国有或集体所有的房屋。
9.自管（出租）公房：本条仅指由国有单位自行管理的公有住房，并出租给单位职工用于居住的房屋。
10.在建房屋：指持有住建、国土等相关部门批准的建房手续，正在建设尚未竣工投入使用的房屋。
11.临时建筑：指经县人民政府城乡规划部门批准，单位和个人因生产生活需要临时建造使用，并在规定期限内必须拆除的建筑物。
12.屋基：指持有住建、国土等相关部门规划建设等批准手续的，或房屋已经拆除、损毁并有建筑基础的土地。
13.随房院落空地的面积认定
（1）国有土地：指房屋占地总面积扣减房屋建筑基底面积的剩余部分土地面积。
（2）集体土地：指房屋占地总面积扣减房屋建筑基底面积的剩余部分土地面积。办理集体土地使用权证的，以证载面积为准，未办理集体土地使用权证的，房屋占地面积（须符合《贵州省土地管理条例》中“一户一宅”每户房屋占地面积不得大于180平方米的相关规定）。
五、房屋及土地价值评估
（一）评估机构的选定：严格按照评估机构选定的相关程序及规定选定。
（二）评估程序和评估结果：被征收人或者征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向所在地评估专家委员会申请鉴定。
六、安置补偿方式和标准
（一）国有土地上房屋及土地征收安置补偿方式和标准
1.货币化安置补偿
（1）住房货币化安置补偿
①按被征收房屋评估价值进行现金补偿，被征收人自行解决居住问题。
②被征收人自行选购由政府相关部门组织的商品房源的，按先签约先选房的原则，购房款由征收部门直接拨付给房开企业，货币安置补偿额度低于商品房价值的，不足部分由被征收人自行补足；货币安置补偿额度高于商品房价值的，购房后的余款部分，由被征收人凭购房合同到房屋征收部门办理拨付手续。
③被征收人选择政府统一采购的商品房源进行安置的，按先签约先选房的原则，货币安置补偿额度低于统一采购商品房价值的，不足部分由被征收人自行补足；货币安置补偿额度高于统一采购商品房价值的，结余部分由征收人支付给被征收人。
（2）商业用房、办公用房、其他用房：按原房的评估价值给予货币化安置补偿。
2.回迁安置：遵照“先签约先选房”的原则
（1）住房：在对应区域内按建筑面积“征一还一、结构成新不补差”的原则进行回迁安置，安置房建筑面积与被征收房屋建筑面积不等的，建筑面积差额部分双方互补差价。
（2）商业门面房：被征收商业门面房进深在12米（含12米）以内的建筑面积，在对应区域内按“征一还一，结构成新不补差”进行对应安置补偿，进深超出12米以外的建筑面积，超出建筑面积按原房的评估价值与安置房价值进行等价值交换。
（3）其他商业用房：按原房评估价值与选定的安置房评估价值进行等价值调换，差额部分双方互补差价。
（4）办公用房：在对应区域内按建筑面积“征一还一、结构成新不补差”的原则进行回迁安置，安置房建筑面积与被征收房屋建筑面积不等的，建筑面积差额部分双方互补差价。
（5）其他用房：参照货币化安置补偿方式补偿。
（6）跨区域跨物业回迁安置
①跨区域回迁安置：指被征收住房或商业用房选择非对应安置区域的住房或商业安置房进行回迁安置，按原房评估价值与选定安置房评估价值进行等价值调换，差额部分双方互补差价。
②跨物业回迁安置：指被征收房屋为住房、办公、其他用房等选择商业安置房进行回迁安置的，按原房评估价值与选定的商业用房评估价值进行等价值调换，差额部分双方互补差价。
（7）安置房源表：详见《附件2：安置房源表》。
3.住改商
（1）住改商业门面房：参照商业门面房的安置补偿方式进行安置补偿。
（2）住改其他商业用房：一律按照证载用途或住宅用途给予安置补偿。
4.临时建筑：按工料补偿标准进行补偿。
5.屋基：一律按评估价值给予货币化安置补偿。
6.在建房屋：土地部分按屋基的安置补偿标准进行补偿，房屋部分按工料补偿标准进行补偿。
7.违法违章建筑：一律不予安置补偿。
8.工料补偿标准：
（1）框架结构（含钢架结构）房屋：1300元/㎡；
（2）砖混结构房屋：1000元/㎡；
（3）砖木结构房屋：800元/㎡；
（4）活动板房：300元/㎡。
（二）集体土地上房屋及土地征收安置补偿方式和标准
1.集体土地上房屋征收安置补偿方式和标准：参照国有土地上的房屋征收安置补偿方式和标准执行。
2.征收集体土地及林木、坟墓：按《普安县人民政府办公室关于印发盘水镇中心城区规划区范围土地及房屋征收补偿安置方案的通知》（普府办发[2015]82号）文件规定执行。
七、房屋室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地的补偿
房屋室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地的补偿（详见《附件3：室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地补偿》），对补偿标准有异议的可申请本项目选定的评估机构进行评估，评估后一律按评估价值进行补偿，评估价值高于装饰装修及附属配套设施补偿标准的，评估费由征收人承担，评估价值低于装饰装修及附属配套设施补偿标准的，评估费由被征收人承担。
八、被征收房屋搬迁、临时安置补助
（一）搬迁补助（简称搬家费）
1.按原房屋建筑面积计算；住房、办公用房按10元／㎡?次；商业用房按15元/㎡?次。
2.原房住房建筑面积不足60㎡的按60㎡计发。
3.选择货币化安置的发放一次搬家费，选择回迁安置的，发放两次搬家费。
（二）临时安置补助（简称过渡费）
1.按原房建筑面积计算：住房、办公用房按10元／㎡?月计发。
2.原房住房建筑面积不足60㎡的按60㎡计发。
3.商业用房
（1）商业门面房：每月按原商业门面房对应安置房评估价值的6‰计发。
（2）其它商业用房：每月按原其它商业用房评估价值的6‰计发。
4.过渡期限
（1）选择货币化安置补偿，按3个月一次性支付过渡费；
（2）回迁安置，选择多层建筑安置房的，过渡期限为18个月，选择高层建筑安置房的，过渡期限为30个月，一次性支付过渡费。
5.超期过渡费：超期不满半年的按月据实支付；超期半年以上不足一年的在原标准基础上增加25%；超期一年以上的在原标准基础上增加50%。
九、停产停业损失的补偿
被征收房屋经认定为商业用房的，且被征收人有合法、有效的营业执照、税务登记证，在房屋征收公告发布前持续经营，因征收房屋造成停产停业损失的，应该给予停产停业损失补偿。
（一）被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿；被征收人不能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，商业门面房按原商业门面房对应安置房评估价值的1.5‰计发每月的经营性损失补偿，其它商业用房按原其它商业用房评估价值的1.5‰计发每月的经营性损失补偿。
（二）被征收人选择货币化安置补偿的，一次性计发6个月的经营性损失补偿；被征收人选择回迁安置的，按所选安置房对应的过渡期限一次性计发经营性损失补偿。
（三）被征收人提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的，按照房屋征收决定公告之日当地失业保险金的补助费标准780元/月?人，一次性发放6个月的职工失业补助；无法提供上述凭证的按经营户每证（营业执照）3个人一次性发放6个月的职工失业补助。
