武穴市房屋征收与补偿实施办法（征求意见稿）

为进一步规范房屋征收与补偿工作,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府380号令）等有关规定，结合本市实际，特制定实施办法。

一、基本原则

武穴市房屋征收与补偿工作应当遵循决策民主、依法依规、程序正当、结果公开的原则。坚持以优化民居环境，提升生活水平为着力点，让利于民，推动社会和谐进步。市人民政府有关部门应依据职责分工、相互配合、群众参与，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

二、征收组织

武穴市房屋征收与补偿工作由武穴市房屋征收与补偿办公室（以下简称“市征补办”）负责组织实施。市征补办可委托征收实施单位牵头组织实施，相关市直部门共同参与。对相关重点项目，市政府要组织重点项目征迁指挥部，重点攻坚，确保征补工作顺利进行。

三、征收范围的确定

依据《武穴市城市总体规划（2013-2030）》和《武穴市经济社会发展纲要》，新旧城镇区、棚户区及城中村改造规划要求，制定棚改工作计划。经发改、国土、规划部门论证，报政府批复后，由市征补办予以公告确定。

四、房屋征收程序

（一）确定棚改项目。市征补办、各镇处、社区等组成项目临时工作组，在项目范围内发布实施征收改造意愿征集的公告，做好政策的宣传和解释，居民同意征收改造意愿度达到90％以上，确定为棚改项目征收地块。

（二）无人机航拍，锁定现状。在项目启动前，聘请社会第三方进行无人机航拍、调查建档方式锁定现状，城管执法人员在项目实施期间加大巡查、拆违力度。

（三）成立项目指挥部，筹备成立自改委。成立项目指挥部，落实办公场地，在项目范围内打造征收改造氛围，造场宣传。

成立自改委筹备组，按照楼栋、居住片区、村组等划分片区，推选居民代表，确定自改委候选人，居民投票确定自改委成员，自改委成员选举确定主任、副主任等组织架构，并进行公示。

（四）发布招标公告，确定动迁中介服务机构。公布具有征收评估资质的评估机构供被征收户选择。

（五）宣传政策，入户核查。征收实施单位组织逐户进行宣传动员、征求意见，开展棚改政策的宣传和解释工作；对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积及人口信息进行全面调查登记，并将调查结果在征收范围内公示；由被选定的评估机构进行项目基准价格评估，并由市房产局组织房地产价格专家委员会进行基价论证，确定项目基准价格。

（六）征收实施单位按照有关规定组织社会稳定风险评估，并向市人民政府出具评估报告，同时将评估报告报市维稳办备案。

（七）对未登记建筑的认定。征收实施单位组织评估、测绘、自改委、市征补办及相关部门对未登记建筑进行调查、认定，并报市征补办审核，认定结果确定后进行公示。

（八）公布代筹房源。市城投公司（市房投公司）比照政府采购相关程序筹集市场上现有的房源，对价格、套数和面积进行锁定；同时设计“现房+期房”、“现房+商业用房”等代筹安置房的组合模式，供被征收人选择。

（九）拟定征收补偿方案，报市人民政府同意。由市征补办拟定征收补偿方案，报市人民政府。市人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求居民意见。市征补办将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。征求意见期限不得少于30日。征收补偿方案应征得半数以上被征收人同意；未达到半数以上被征收人同意的，市人民政府法制办公室组织被征收人和居民代表参加听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案。

（十）公布征收补偿方案，协商搬迁签约。

（十一）作出房屋征收决定。协商搬迁签约率达到90%以上，征收补偿协议生效。政府根据实际情况作出房屋征收决定。

（十二）补偿、搬迁。动迁服务公司初步审核征收档案资料，提交市征补办审核，然后征补办向被征收房屋的所有权人发放房屋征收补偿款，被征收人在约定时间内完成房屋搬迁，并交付市征补办组织统一拆除。

（十三）行政复议诉讼。市征补办与被征收人在征收补偿方案确定的征收补偿签约期内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市征补办报请市人民政府按征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（十四）强制执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市征补办进行证据保全后，依法申请市人民法院强制执行。

（十五）档案移交。项目实施单位在项目实施期间，安排专人负责项目档案资料的整理、存档，档案资料包括各类公告、公示、社会稳定风险评估报告，评估报告、面积测绘报告、产权证明材料、征收补偿协议等，全部移交市征补办进行归档。

五、相关专业机构的产生与认定

（一）评估机构的认定由市征补办组织三家以上在市房产局备案、具有资质的房地产价格评估机构供被征收人选择，评估机构由棚改项目自改委在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

（二）房地产价格评估专家委员会的确定：房地产价格评估专家委员会负责全市棚改项目的基准价格论证认定。该机构由具有注册房地产估价师，熟悉征迁业务工作的律师及市房产、国土、规划、住建、城投、征补办等部门相关专业人员组成。房产局负责相关协调工作，要求制订运行机制，明确工作职责。

（三）动迁评估公司的确定：先在市征补办备案，后进行公开招标确定。

六、拆除方式

已征收的房屋由市征补办通过公开招标确定具有相应资质的施工企业进行拆除，拆除后有使用价值的材料归拆除企业所有，折价抵扣拆除费用。

七、补偿安置方式

实行货币补偿与房屋安置相结合的方式。

（一）货币补偿

按照被征收房屋及其附属物的评估价值给予被征收人一次性货币补偿。评估价值包含房地产（房屋+土地）、附属物、装饰装修评估价格。

房地产评估价值依据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》等相关规范进行评估。

（二）房屋安置

1、选择用货币补偿款购买政府提供的安置房的，包括两类：一类是市城投公司（市房投公司）组织形成的代筹代购商品住房；另一类是市政府主导建设的安置小区的安置住房。两种类型的安置房统称为代筹安置住房。

2、第二类安置住房的市场价为安置住房在征收价值时点时可对外销售的市场价格，要求其不高于周边在建、在售楼盘的成交均价；第一类代筹商品房在征收价值时点时拟定的市场价格不得高于项目本身近6个月销售备案的平均销售价格。代筹安置住房的市场优惠价按照市场价格优惠10%确定。

3、被征收人在选择代筹安置住房的，实际选择的代筹安置住房总面积超出被征收人房屋补偿款可购买的安置房面积在20㎡（含20㎡）以内的，按市场优惠价结算，超出20㎡以外的部分，按市场价结算。实际选择的安置房总面积小于被征收人房屋征收款可购买的安置房面积的，余下房屋补偿款在安置房交付时一并支付给被征收人。

4、每户选择代筹安置住房不能超过3套，代筹安置住房总面积不超过360㎡。

5、被征收房屋补偿面积小于人均40㎡的家庭，可按户籍人口每人40㎡面积补足安置住房，补足部分的面积按市场优惠价结算。

6、已批准建房但未建的补偿。已经批准建房取得宅基地使用权，尚未建设的，宅基地属集体土地性质的由国有部门先将集体土地依法征收为国有土地性质后，按国有土地使用权价值补偿，同时需要住房的，可按市场优惠价申请购买安置房，安置房面积不得超过人均40㎡。

7、按照被征收人签订征收补偿协议的顺序号和腾空房屋的顺序号相加，按最小顺序号优先选择安置住房。如选房的顺序号相同，则以先腾空房屋者优先。腾空房屋以市征补办验收合格文字材料为准。

（三）其他补偿标准

1、房屋装饰装修补偿：按评估机构评估确定的房屋装饰装修等级协商计算补偿，具体协商补偿等级标准在项目具体征收补偿方案中规定。

被征收人对装修补偿标准有异议的，可按装修相关材料发票（由被征收人提供）委托评估机构评估确定。

2、附属物的补偿：按照物价局《关于调整主城区集体土地上附着物征收补偿标准的通知》（物价[2014]36号）文件标准上浮15%进行评估确定。

3、搬迁补助费：征收住宅房屋的，给予每户一次性1500元补偿。征收非住宅房屋的，搬迁费按照不超过15元/㎡给予一次性补偿，不足1500元的，按照1500元给予补偿。