余姚市山西新村(原余姚中学)周边地块危旧房改造项目
房屋征收补偿方案
一、征收目的
为余姚市山西新村(原余姚中学)周边危旧房改造的需要，确需征收山西新村(原余姚中学)周边地块征收范围内的房屋，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五项旧城区改建公共利益情形。
二、征收范围
征收范围为：余姚市阳明街道舜水北路原余姚中学教师宿舍楼。
三、调查基本情况
本项目涉及总户数24户，均为住宅;房屋建筑面积约1527平方米。
四、补偿依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》(浙江省人民代表大会常务委员会公告第14号)、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》(宁波市人民政府令第219号)、《宁波市人民政府关于大力推进住房保障和棚户区改造征收安置货币化的通知》(甬政发〔2015〕85号)、《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》(甬政发〔2015〕28号)、《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法的通知》(甬政办发〔2015〕107号)、《宁波市住房和城乡建设委员会关于下发〈实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见〉的通知》(甬建发〔2015〕75号)、《余姚市人民政府关于印发余姚市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》(余政发〔2015〕28号)、《余姚市人民政府关于推进国有土地上房屋征收安置货币化的通知》(余政发〔2015〕43号)、《余姚市人民政府关于调整危旧房改造房屋征收补偿协议生效签约比例的通知》(余政发〔2016〕57号)、《余姚市人民政府关于印发余姚市国有土地上房屋征收住宅房屋一次性补偿搬迁费和临时安置费标准的通知》(余政发〔2017〕18号)等有关规定。
五、房屋用途和面积的确定
(一)被征收房屋用途，按房屋所有权证记载的用途确定;房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。
《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途，并按改变后的用途延续使用的房屋，按改变后的用途认定。其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照。
1990年4月1日以后，未经城乡规划、国土资源行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，仍按原房屋用途认定。
(二)被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定;其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。
征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。无阳台的一楼房屋与其对应的二楼及以上房屋分属不同套型。
(三)未经登记建筑按照相关部门的调查、认定和处理意见办理。
六、住宅补偿方案
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
(一)住宅货币补偿方案
1.补偿
(1)房屋价值的补偿
被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。
本项目预评估时点为2017年6月10日，按照比较法评估，本项目砖混二等结构，南中朝向(朝向差价率为0)，标准层次(层次差价率为0)，使用年限为25年，无室内装修，土地使用权类型国有划拨，住宅房屋预评估比准价格为8380元/平方米。
本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
(2)低收入住房困难补偿
属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米最低补偿建筑面积标准的，不足54平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。申请低收入住房困难补偿的，按照《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法的通知》(甬政办发〔2015〕107号)的规定办理。
(3)一次性补偿搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，不足1万元的，按1万元补偿。
2.补助
(1)货币补偿补助
按被征收房屋评估价值(不包括装修、附属物等)的15%计算。
(2)住房困难补助
对不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积低于54平方米的，不足54平方米部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。申请住房困难补助的，按照《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法的通知》(甬政办发〔2015〕107号)的规定办理。
(3)临时过渡费补助
按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元给予6个月的临时过渡费补助，每月不足1000元的，按1000元补助。
(4)购房补助
被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日(以房屋征收部门公告为准)起24个月内购买本市行政区域内房屋的，凭房屋所有权证和购房纳税凭证，可按被征收房屋评估价值(不包括装修、附属物等;实际购房资金少于被征收房屋评估价值的按纳税凭证记载的购房资金)10%的比例给予额外的购房补助。享受购房补助的购房对象为被征收人及其直系亲属，但购房补助款由被征收人本人领取。
(5)改变用途房屋营业补助
1990年4月1日以后，未经城乡规划、国土资源行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，仍按原房屋用途认定。其中，在《浙江省城乡规划条例》2010年 10 月1日施行前，住宅房屋实际改为商业用途并以改变后的用途延续使用，且持有合法有效营业执照和税务登记证的，可根据其营业年限和营业面积给予营业补助。改变用途房屋营业补助计算方式为：(按商业房屋评估价值 - 按住宅房屋评估价值)×50%×营业年限 /10。营业年限不足 1 年的按 1 年计算，超过 10 年的按 10 年计算。营业面积以市场监督管理或税务行政主管部门登记资料记载为准，市场监督管理或税务行政主管部门登记资料未记载营业面积或者记载面积与实际营业面积不一致的，按实际营业面积核定。
(二)住宅产权调换补偿方案
1.产权调换房屋房源及预评估比准价格
(1)产权调换房屋房源
本市兰江街道佳汇景苑、兰馨公寓，均为现房，共计11 套。
(2)产权调换房屋预评估比准价格：产权调换房屋预评估时点为2017年6月10日，按照市场比较法评估，预测：
①佳汇景苑住宅房屋，钢混二等结构，南中朝向(朝向差价率为0)，标准层次(层次差价率为0)，建成年份2004年，无室内装修，土地使用权类型为国有出让，预评估比准价格为8250元/平方米，储藏室3950元/平方米，地下车位70000元/个。
②兰馨公寓住宅房屋，钢混二等结构，南中朝向(朝向差价率为0)，标准层次(层次差价率为0)，建成年份2013年，无室内装修，土地使用权类型为国有出让，预评估比准价格为7770元/平方米，地下储藏室3000元/平方米，地下车位60000元/个。
本项目产权调换房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
2.产权调换面积及差价结算
(1)产权调换住宅房屋建筑面积。按被征收住宅房屋补偿价值(包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和;不包括装修、附属物等)与产权调换房屋评估比准价格换算，根据换算结果再增加一定的面积后，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。
上述产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价;住房困难补助或者低收入住房困难补偿按货币补偿方案中规定办理。
符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，产权调换房屋建筑面积54平方米部分或者被征收房屋补偿价值(含低收入住房困难补偿)部分不结算差价;产权调换房屋建筑面积超过54平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的，按规定结算差价;被征收人、承租人无力结算差价的，差价部分折算的建筑面积可比照公有住房租金标准计租;被征收人、承租人安置后要求购买该部分建筑面积的，仍按征收时差价补购。
(2)住宅房屋产权调换增加面积。向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被征收房屋建筑面积的10%增加产权调换面积，其中增加面积不足5平方米的，按5平方米计算，该增加面积按该部分房屋评估价值的8%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。
(3)住宅房屋产权调换面积补助。向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，可按被征收住宅房屋补偿价值(包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和;不包括装修、附属物等)与产权调换房屋评估比准价格换算面积的8%给予产权调换面积补助。此面积补助不支付房款。
(4)住宅房屋产权调换公摊面积补助。产权调换住宅房屋为高层，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米;每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米，此面积补助不支付房款。
(5)住宅房屋产权调换上靠面积。对被征收人向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值结算。
(6)产权调换住宅房屋附属物差价结算补助。附属普通架空层(地上储藏室、地下储藏室)，按市场评估价值的50%给予差价结算补助，作车库架空层、车位按照市场评估价值的20%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。
3.一次性补偿搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，不足1万元的，按1万元补偿。
4.临时安置方式、临时安置费
被征收人、承租人选择自行解决过渡用房的，按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元给予自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费补偿，每月不足1000元的，按1000元补偿。
5.改变用途房屋营业补助
按住宅货币补偿方案中规定办理。
七、奖励
住宅签约搬迁奖励：被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值(不包括装修、附属物等)的10%给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励。否则，不给予奖励。
八、签约和搬迁期限
(一)签约期限。本项目签约期限为15日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。在签约期限内达到80%签约比例的，可视情况决定是否设置续签期，具体由房屋征收部门另行公告。
(二)搬迁期限。本项目搬迁期限为签约期限届满之日起90日，因特殊原因搬迁确有困难的，经被征收人申请，征收部门同意后，可适当延长搬迁期限，延长期限一般不超过90日。
九、房屋征收部门
房屋征收部门：余姚市房屋征收补偿办公室。现场办公地址：余姚市阳明街道阳明西路 144号，联系电话：62821075,62821095。
十一、其他事项
(一)补偿协议生效条件。在规定的签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效。否则补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。
(二)本方案所称承租人是指按国家政策租金承租房产管理部门直管和机关、企事业、社会团体等单位自管公有住宅房屋的承租人。
(三)本方案确定的产权调换房屋，在满足产权调换后面向本征收项目的被征收人出售，价格参照本项目最终确定的产权调换房屋比准价，结合楼层、朝向等因素评估确定。被征收人在货币补偿后可另行申请购买，同等享受购房补助。
(四)本方案未明确的政策，按照本方案第四条中政策的有关规定执行。
