福州市台江区关于排尾红星及周边地块项目国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

因排尾红星及周边地块建设需要，拟征收该项目规划红线范围内的所有房屋，现根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《福州市房屋征收补偿实施细则》等相关规定，结合本地块的实际情况，特制定如下房屋征收补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

1、凡本征收范围(具体范围见规划用地红线图)内的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有公房租赁凭证作为征收补偿计户依据。

2、本地块征收补偿的方式：货币补偿和产权调换，但被征收房屋属于第二条第5款规定的不能实行货币补偿。

二、征收补偿原则

1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

2、产权调换

根据被征收住宅房屋确权面积增加10%的公摊面积后(最多不超过10平方米)就近上靠标准房型，或根据被征收住宅房屋补偿金额(包括区位补偿、搬迁奖励、异地安置奖励、旧房补偿、成套房基础设施配套费和公摊补偿)除以产权调换房屋对接价所得面积就近上靠标准房型。就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可增房15平方米进行安置。产权调换房屋的安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡。

3、营业性用房的征收补偿：

(1)被征收房屋所有权证记载的性质或用途为营业性店面的，可按营业性店面进行补偿安置;

(2)被征收房屋改作营业性用房未经规划部门批准、房产登记机构确认，持有效工商营业执照(或者工商行政管理部门出具的初始营业证明)或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间(进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米)可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。

①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房，可按营业性用房给予货币补偿，其他部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定;

② 在1984年1月5日至1990年4月1日《城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按营业性用房建筑面积的80%确认营业性用房建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定;

③ 在1990年4月1日《城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见(试行)》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按营业性用房建筑面积的60%确认营业性用房建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿。

(3)在签约期限内搬迁，经认定营业性用房的，其征收补偿款可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性用房面积的3倍;

4、非公益性用房的附属物只能货币补偿，不作产权调换。

5、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

(1)被征收私有房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人对安置方式的选择达不成一致意见的;

(2)被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的;

(3)被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

6、征收历史遗留出租的房屋，所有权人要求产权调换的，原租赁关系应继续保持，但合同规定不保持的除外。

7、建筑面积的计算方法

(1)私房、单位房：以房屋产权证为准;

(2)国有公房：按公房租赁凭证记载的建筑面积，或计租面积×1.3计算。

三、签约期限

正式签约期：

四、安置地点及过渡期限

1、产权调换房地点：

现房：首山丽景一期、双湖新城、马尾君竹佳园

期房：就地安置

2、以上房源的面积最终以市房屋登记中心核定的产权登记面积为准。

3、以上房源均为毛坯房，内部如未设隔墙、未配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡(按安置房标准户型为基数计算)。

4、过渡期限：产权调换房屋为现房的，在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日( 年 月 日)起开始计算，6个月后期限结束;

产权调换房屋为期房的，在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日( 年 月 日)起开始计算，36个月后期限结束;超过签约期限签订协议搬迁或由法院强制搬迁的，过渡期限自搬迁或强制搬迁之日起36个月。因征收部门原因造成被征收人逾期回迁的，征收部门应双倍支付临时安置补助费。安置房符合回迁条件，但被征收人以其它理由拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

征收住宅房屋正常过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交房之日起至产权调换房屋交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。在正常过渡费发放期限之外，对选择货币补偿或现房产权调换的被征收人，另给予增发6个月过渡费;对选择期房产权调换的被征收人，另给予增发3个月过渡费。

五、按签约方式签订协议的计价补偿安置办法和搬迁奖励办法

在签约期限内，被征收人与征收实施单位可按以下办法签约确定房屋的各项补偿安置及奖励金额并签订房屋补偿协议书。

(一)计价补偿方法

1、住宅用房货币补偿计价方式：

(1)私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×(10182元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(2)国有公房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×(10182元/㎡+被征收房屋重置价×成新率-10182元/㎡的20%)。

2、营业性用房货币补偿计价方式:

(1)沿排尾路私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(32761元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(2)沿排尾路国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(32761元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

(3)沿六一中路私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(31221元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(4)沿六一中路国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(31221元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

(5)沿长乐南路私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(27985元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(6)沿长乐南路国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(27985元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

(7)沿瀛东路私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(25607元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(8)沿瀛东路国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(25607元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

(9)沿洋中后巷私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(19012元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(10)沿洋中后巷国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(19012元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

3、工业仓储类用房

(1)工业仓储类用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收工业仓储类用房的确权建筑面积×(770元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(2)工业仓储类国有公房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收工业仓储类用房的确权建筑面积×(770元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%;

4、单位产办公类非住宅货币补偿计价方式：

私房办公用房补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×(10182元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)

5、杂物间货币补偿计价方式：

(1)私房有合法产权的杂物间补偿金额=被征收杂物间的合法建筑面积×(10182元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%;

(2)国有公房有合法产权的杂物间补偿金额=被征收杂物间的合法建筑面积×(10182元/㎡+被征收房屋重置价×成新率-区位价的20%元/㎡)×50%

6、装修按《福州市房屋征收补偿实施细则》(榕政办【2013】100号文)“附件3”规定的单价补偿。

7、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户，管道煤气补助费3140元/户。

备注：以上房屋重置价和成新率标准按榕政办【2013】100号文的有关规定执行。

(二)产权调换安置房

(1)现房：根据评估价进行调换，依据标准房型就近上靠，上靠面积不足7㎡的允许上调一个房型。

(2)期房：就地安置拆一补一，互不补差价，依据标准房型就近上靠，上靠面积不足7㎡的允许上调一个房型。

因上靠面积不足7平方米、需增房15平方米进行安置的，增房价格按对接价的1.1倍计。产权调换房与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积等同部分不计层次系数，其余面积按榕政办【2013】100号文件规定计算。办理安置房产权证明时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按对接价的1.1倍补偿被征收人;若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按对接价的0.9倍向征收部门补交购房款。

(三)搬迁奖励办法

1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确权建筑面积分别给予货币补偿奖励:住宅按区位价的10%，办公类非住宅按住宅区位评估价的10%，营业性用房按区位评估价的10%，仓储用房按住宅区位价的10%。

2、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，若选择异地安置，按确权建筑面积给予区位价的10%的异地安置奖励。

3、在签约期限内签订协议搬迁并选择区位评估计价的住宅房屋，按确权面积的10%给予公摊补偿。在计算区位补偿、搬迁奖励、异地奖励、货币奖励时，应将公摊补偿面积与产权面积合并计算。

4、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确权建筑面积，按以下标准给予搬迁奖励：住宅按区位价的20%,办公类非住宅按住宅区位价的20%，营业性用房按区位价的10%，仓储用房按住宅区位价15%。

5、被征收人在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，若区位补偿评估价格不含成套房基础设施配套费补助的，对被征收的成套房可另外给予420元/平方米的成套房基础设施配套费补助作为搬迁奖励。