【2013】贵州省黔南州人民政府关于加强土地管理工作的意见

各县（市）人民政府，都匀经济开发区管委会，州政府有关部门：

土地是经济社会发展的物质基础，管好、用好土地资源，对于促进全州经济社会全面协调可持续发展，具有十分重要的意义。针对国家土地督察武汉局开展2012年度土地例行督察发现的问题，结合我州土地利用实际，现就加强土地管理工作提出如下意见：

一、严格土地利用规划计划管理，增强土地资源保障能力

发挥土地利用规划的引领作用。土地利用总体规划是指导土地管理的纲领性文件，是落实土地用途管制的重要依据。各级政府和有关部门要充分认识土地利用总体规划在土地管理工作中的基础地位和引领作用，切实做好土地利用总体规划实施管理工作，不断提高土地资源对经济社会全面协调可持续发展的保障能力。各县（市、区）要严格依据土地利用总体规划，统筹各区域、各行业发展用地，科学编制本地区的城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境建设等相关规划，使其符合土地利用总体规划确定的用地规模、结构、布局和时序安排，确保各类规划在土地利用上与土地利用总体规划相衔接。要按照土地利用总体规划划定城乡建设用地规模边界、扩展边界和禁止建设边界，落实建设用地管制边界和管制区域，引导各类建设项目在土地利用总体规划确定的建设用地区范围内选址，引导工业向开发区（园区）集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。

强化建设项目用地的规划审查。严格执行项目用地预审制度，认真做好项目选址的现场踏勘和专家论证工作，选址方案不符合土地利用总体规划的，不得通过用地预审，不得申报用地。因工业化、城镇化进程加快，部分县（市、区）超过规划的城镇建设用地规模，需要在允许建设区规模之外使用有条件建设区，或者需要调整规划建设用地结构和布局的，要及时组织开展规划实施情况评估，在确保耕地保有量和基本农田保护面积不减少、质量有提高，建设用地规模不增加、布局更合理的前提下，统筹编制土地利用规划调整方案，按规定程序报经批准后，才能申报用地。

加强和改进土地利用计划管理。依据全州经济社会发展总体战略，结合各年度经济社会发展目标任务，合理安排新增建设用地年度计划，严格控制新增建设用地总量和新增建设用地占用耕地的数量，充分利用现有建设用地，降低经济发展对土地资源的过度消耗。各县（市、区）可根据当地实际，结合可利用未利用土地资源的调查评价结果，编制土地复垦规划、后备土地资源开发规划、建设用地再开发规划，统筹安排城乡建设用地增减挂钩、低丘缓坡未利用地开发和盘活存量建设用地，鼓励对工矿废弃地、空闲地、低效建设用地的重新开发利用。

完善以新增建设用地计划、经营性用地供应计划、土地储备计划、土地开发整理计划为主要内容的土地利用计划管理体系，改进新增建设用地计划的分配办法，将年度用地计划指标分配与经济社会发展目标任务、土地利用水平相挂钩，使用地计划指标安排更加适应经济建设实际需要，促进土地综合利用水平不断提高。

二、做好土地供应工作，提高建设用地效益

实行有保有控的供地政策。优先安排保障性安居工程、棚户区改造等民生项目和“5个20工程”项目用地，合理安排能源、交通、水利等基础设施项目用地，支持资源优势产业和有技术、有市场、低消耗、低污染的项目用地。严格执行《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，凡属限制用地类的建设项目，必须符合规定条件，方可办理土地供应手续；凡属禁止用地类的建设项目，不得予以供地。各县（市、区）可以根据本地的区位、资源、环境、市场等条件，在不违反《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的前提下，制定本地区不同时期的限制和禁止用地项目目录，有效缓解建设用地供需矛盾，切实提高建设用地使用效益。对投资总量大、占用土地多、建设周期长的大型项目，要按照整体规划、总量预留、分期报批的方式进行供地，或者按照统一报批、政府收储、分期供地的方式进行管控，防止因市场变化或投资不落实等造成大面积的土地闲置。

提高建设用地的供应效率。新增建设用地经依法批准后，项目所在地的县（市、区）政府（管委会）应在6个月内实施征收和供地。农用地转用批准后，满两年未实施征地行为的，按法律规定其批准文件自动失效。因原拟用地项目不落实造成用地报批后无法供地的，应及时调整给急需用地的其他建设项目。对当年新增建设用地供地率不足50%、两年累计未达70%的县（市、区），将暂停办理其农用地转用、土地征收的报批手续。

健全土地供应的市场配置机制。各县（市、区）可在不违反国家规定的前提下，合理调整本地区的划拨用地目录，不断扩大建设用地的有偿使用范围，除工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，以及物流、仓储用地等必须实行招标拍卖挂牌方式公开出让外，对营利性的邮政通讯、医疗卫生、文化教育、体育休闲、社会福利等项目，可试行有偿方式供应土地。

规范建设用地使用权出让行为。建设用地使用权要实行“净地”出让，无合法的国有建设用地权属来源，未按规定进行拆迁安置补偿，未解除存在的土地使用权抵押登记，未完善国有建设用地使用权收储手续，不符合城镇建设规划的，不得进行土地使用权出让。经批准改为商业用途的国有建设用地，应先依法收回土地使用权，作为同级政府的储备土地，经必要的前期开发并达到相应条件后，再进行土地使用权出让。实施棚户区改造、保障性安居工程建设等项目，要根据城市建设规划划分基本区块，按照布局合理、功能完善、品位提高的要求，实行连片拆迁、统一出让、整体开发，禁止“见缝插针”式的独栋拆建行为。禁止在土地招拍挂出让前以招商引资或捆绑开发等名义先行确定土地使用者和土地出让价格，禁止以低于国家或省规定最低标准的价格出让土地，禁止以“资本置换”方式用建设工程抵缴土地出让金，禁止在竞得人缴清土地出让金前办理土地登记手续、颁发土地使用权证，禁止在取得合法土地手续前办理商品房销售登记手续、颁发房屋产权证。

加强建设用地的供后监管。建设用地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准。土地使用权经招拍挂出让后，原则上不得更改规划条件，确实需要调整的，必须依据《中华人民共和国城乡规划法》规定的程序公开进行。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。因开发建设单位提出申请调整规划条件原因而不能按期开工建设的，必须收回土地使用权。经有关政府职能部门批准调整容积率且地面已建成建筑物事实的，应以市场方式按新的容积率重新确定土地使用权价格，补缴土地出让金后，方可办理相关土地登记手续。房地产开发项目投资未达到25%以上的（不含土地价款），不得进行转让；违规转让的，国土资源部门不得办理土地变更登记手续，并依法进行查处。国土资源部门要加快土地登记信息动态监管查询系统的建设进度，建立健全土地利用动态巡查制度，加强建设用地供后开发利用全程监管。

加强土地出让合同管理。签订土地使用权出让合同，必须使用正规文本、规范合同内容、明确双方权责，确保依法依规使用土地。为提高工业用地的使用效率，制止圈地、囤地行为，可在事先告知、双方认可和不突破国家规定的建设用地使用权最高出让年限的前提下确定土地使用权出让年限，或者按照项目建设工期分段签订土地使用权出让合同、办理土地登记，待项目通过竣工验收后视履约情况再续签剩余年限的出让合同、办理土地登记。也可试行履约保证金制度，用地单位因违反土地划拨决定书或出让合同条款应追究违约责任的，其违约金在履约保证金中扣除；未违反约定条款的，履约保证金在建设项目通过竣工复核验收后予以不计息退还。建设项目完成后，要将出让合同约定用地指标的执行情况作为项目竣工验收的一项重要内容，达不到合同约定水平的，不得通过验收。