青山区“三旧”改造23街坊项目房屋征收补偿方案
为加快旧城区改建，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关法律法规规定，青山区人民政府拟对青山区“三旧”改造23街坊国有土地上的房屋实施征收。该项目经青山区第十五届人民代表大会第一次会议审议通过，纳入青山区2017年国民经济和社会发展计划，并已取得武汉市国土资源和规划局《关于青山区冶金街23街坊项目的规划意见》（武土资规函[2017]117号）。为依法实施房屋征收补偿工作，保障被征收人、公有房屋承租人合法权益，现制定本项目征收补偿方案。
一、法律依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
（二）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）；
（三）《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（武汉市人民政府第234号及第275号令）；
（四）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；
（五）其他相关法律法规。
二、基本情况
（一）项目名称：青山区“三旧”改造23街坊房屋征收项目
（二）征收目的：旧城区改建
（三）项目征收范围：位于青山区冶金街23街坊（鄂州街、工业四路、荆州街和工业三路围合范围内，详见附图）
（四）项目调查概况：占地面积约79125平方米（最终以实测为准），征收总户数约1995户、征收房屋建筑面积约120774.2平方米（具体数据均以审计结果为准）。
（五）房屋征收部门：武汉市青山区房屋征收管理办公室
（六）房屋征收实施单位：武汉市青山区人民政府冶金街办事处
（七）被征收人是指被征收房屋的所有权人。公有房屋承租人是指与公有房屋的产权人或者管理人建立租赁关系，并执行政府规定标准租金的直管公房和自管公房承租人，公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。
（八）被征收房屋建筑面积和房屋用途的认定
被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
（九）房地产价格评估机构（以下简称评估机构）选定办法
评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定。
被征收人、公有房屋承租人协商选定评估机构的，由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人、公有房屋承租人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人选择同一家评估机构的，视为协商选定，由房屋征收部门公布协商选定结果。
采取投票或者摇号等方式确定评估机构的，应当公开进行并由公证机构现场公证，房屋征收部门公布确定结果。
（十）征收签约期限：签约期限6个月，自本项目被征收房屋评估结果公布之日起计算。
三、住宅房屋补偿
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收公有住宅房屋，补偿方式由公有房屋承租人选择。
被征收房屋和产权调换房屋的价值由依法选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋价值评估时点为征收决定公告之日。
（一）货币补偿
被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人、公有房屋承租人支付货币补偿费。
即：被征收房屋价值补偿费=被征收房屋评估单价×被征收房屋建筑面积（证载建筑面积+经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史未登记房屋打折后的建筑面积）。
（二）房屋产权调换
1、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人结算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。
2、征收住宅房屋产权调换建筑面积补助标准：对被征收人给予建筑面积补助，建筑面积补助标准为被征收房屋建筑面积的12%。
建筑面积补助费＝被征收房屋建筑面积（证载建筑面积+经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史未登记房屋打折后的建筑面积）×１２％×产权调换房结算单价（如产权调换房单价低于被征收房屋评估价的，按被征收房屋评估价计算）
3、产权调换方式及选房原则
（1）征收个人住宅房屋、公有住宅房屋，按被征收房屋所有权证或公有房屋租约证明，原则上采取“一证一套”（产权共有的视为“一证”）选取产权调换房屋。
（2）本着先签约、先搬迁、先选房的原则确定其选房顺序。
4、产权调换房源
南干渠项目（名称暂定）：位于青山区23街坊，交房期预计为36个月，项目总规、单体、户型、面积等具体情况另行公布，面积以房产部门实测为准，交房标准为毛坯房。
本项目允许被征收人产权调换房屋在被征收房屋建筑面积（证载建筑面积+经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史未登记房屋打折后的建筑面积）以上扩大建筑面积30平方米（含建筑面积补助）。
被征收房屋建筑面积（证载建筑面积+经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史未登记房屋打折后的建筑面积）部分，产权调换房结算单价为15000元/平方米，扩大建筑面积20平方米（含建筑面积补助），产权调换房结算单价为15000元/平方米，20平方米（不含）至30平方米，产权调换房结算单价为18000元/平方米。
5、个人住宅房屋被征收人或公有房屋承租人选择南干渠项目产权调换商品房的，给予产权调换房屋补助，计算方式如下：
产权调换房屋补助费=被征收房屋证载建筑面积×补助标准。
补助标准：每平方米1500元。
四、直管、自管公有房屋补偿
征收公有住宅房屋，公有房屋承租人可以获得征收补偿，符合房改条件的，应当先进行房改，房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议；不符合房改条件的，补偿方式和标准如下：
1、公有房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人按被征收房屋价值补偿费的10%给予补偿，对公有房屋承租人（凭《武汉市公有房屋住宅租约》或产权单位确权单）按被征收房屋价值补偿费的90%给予补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。
2、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。
五、住宅房屋搬迁补偿
给予被征收人、公有房屋承租人搬迁费每户1600元。
六、住宅房屋临时安置补偿
临时安置补偿费由选定的房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。
（一）被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，一次性支付3个月的临时安置补偿费。
（二）被征收人、公有房屋承租人选择产权调换的，其临时安置补偿费从被征收户签约搬迁腾退之日起至产权调换房屋交付时止。签署补偿协议时约定过渡期限，并按约定过渡期限预付临时安置补偿费，交房时多退少补。超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。
（三）征收个人住宅房屋，被征收房屋建筑面积（证载建筑面积+经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史未登记房屋打折后的建筑面积）不足60平方米，按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。
七、房屋附属设施补偿
（一）室内装饰装修补偿
被征收房屋室内自行装修的补偿，补偿费在400元/㎡（含）以内的由房屋征收部门和被征收人、公有房屋承租人协商确定，协商不成或标准超过400元/㎡的，委托本项目依法选定的房地产价格评估机构进行评估确定。
（二）对于自行封闭的阳台，搭建的夹层、假层、暗楼、无烟灶台、吊脚楼、外挑等，补偿标准如下：
被征收人、公有房屋承租人不同意按上述标准补偿的，由本项目选定的房地产价格评估机构评估确定。
（三）附属物的征收补偿由选定的房地产价格评估机构评估确定。
