姚安县农村集体土地确权和登记发证若干问题的处理意见
为规范全县集体土地确权和登记发证行为，确保集体土地确权和登记发证工作顺利进行，保护集体土地所有权人、使用权人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），《土地调查条例》（国务院令515号）、《国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）、《土地登记办法》、《云南省国土资源厅关于开展我省农村集体土地登记工作的通知》（云国土籍资〔2011〕15号）和《云南省农村集体土地确权调查登记发证工作方案》等文件要求，本着尊重历史、实事求是的原则，结合我县实际，制定本意见。
一、土地登记原则
（一）依法原则。农村集体土地确权登记发证工作要依照相关法律法规进行，严格遵守法律的规定确定土地权属，办理土地登记。登记后的土地所有权和使用权受法律保护。
（二）申请原则。由农村集体土地所有权和使用权的主体向乡、镇国土所提出土地登记的书面申请。
（三）审查原则。初审分为两个阶段，第一阶段由每村抽调的工作队伍审查，第二阶段由各乡、镇人民政府农村集体土地确权登记发证领导小组办公室审查。初审合格后报县农村集体土地确权登记发证领导小组办公室审核（检查验收）合格后报县人民政府批准。
（四）属地管辖的原则。土地登记属于不动产物权登记，不动产物权的管辖为属地管辖，因此农村集体土地由县人民政府登记造册，核发土地权利证书。
（五）高效原则。在符合土地登记法律法规和农村集体土地确权登记发证程序的基础上，简化登记办事程序，提高办事效率和质量。
（六）实事求是原则。本着尊重历史，照顾现实，有利于群众生产和生活，有利于社会稳定的原则开展工作。
二、土地登记发证程序
（一）土地登记申请
1.土地登记申请
土地登记申请是土地权利人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。
2.土地登记申请人应提交的文件资料
申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料：（1）申请人身份证明；（2）土地权属来源证明；（3）地上附着物权属证明。
委托他人代理申请土地登记的，须提交授权委托书和委托代理人的身份证明。未成年人的土地权利，由其监护人代为申请登记，须提交村委会或居委会开具的监护人证明。
申请人根据实际情况应提交的其他资料：
（1）继承房屋取得的宅基地应提供遗嘱和死亡证明，没有遗嘱的应提交有关权利人放弃权利的证明或村委会证明；
（2）土地使用者要求将土地使用权变更给子女，应提供父母、子女关系证明材料、户口簿及土地权利变更申请；
（3）非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有发生变化的应提供当地村（居）民委员会的村组证明；
（4）名称变更的应提供派出所开具的户籍证明。
3.《土地登记申请表》填写基本要求
（1）《土地登记申请表》以宗地为单位填写。
（2）一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人分别填写。
（3）土地登记申请人在填写完《土地登记申请表》的申请内容后，应在《土地登记申请表》上签名并按手印或盖章。
（二）地籍调查
地籍调查程序主要分为权属调查和地籍勘丈
1.权属调查
权属调查是针对土地使用者的申请，对土地使用者、宗地位置、土地权属来源、权属界线、界址、用途等情况进行实地核定、调查、记录。
权属调查的基本单元是宗地。几个使用者共同使用一块地，并且相互之间界线难以划清，应按共用宗地处理。当几个使用者共同使用一座建筑物时，可按各自使用的建筑面积分摊宗地面积。宗地内几个建筑物分别属于不同的使用者，除建筑占地外，其他用地难以划分的应视为一宗地。
界址认定必须由本宗地及相邻宗地使用者到现场指界、认定。个人使用的土地须由户主出席指界，并出具身份证和户口簿。两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同出席指界或共同委托代表指界，委托代表指界的须出具委托书和身份证明。经双方认定的界址，必须由双方指界人在地籍调查表上签字并按手印。如果户主不识字，可由调查人员代签，户主按手印或户主盖章并按手印。有争议的界址，调查人员应在现场调解处理。现场调解处理不了的，在调查记录栏上写明双方争议的原因，并画出争议的地段，呈报地籍调查、土地登记领导小组裁决处理。一宗地有两个以上土地使用者，能查清的要查清各自使用部分和共同使用部分的界线，如指界人一方无故缺席，其宗地界线以另一方所指界确定，如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据现状及地方习惯确定并将现场调查结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议，必须在15日内重新提出划界申请并负责重新划界的全部费用。逾期不申请者，调查确定的界线则自动生效。指界人认界后，若不在地籍调查表上签字盖章，则可参照缺席指界的有关规定处理。
权属调查结束后，应勘丈、绘制宗地草图，标明宗地的位置、界址点、线、界址边长、相关距离和条件距离等。宗地草图是非常重要的地籍图，因此绘制宗地草图时一定要认真，勘丈数据一定要精确，绘图要清楚，数字书写要规范工整，宗地草图必须实地绘制，一切注记应实地丈量记录。
2.地籍勘丈
地籍勘丈是指测定土地权属界址及其他地籍要素，制作宗地图及量算宗地面积等。地籍勘丈成果经审核依法登记后，具有法律效力。
（三）权属审核
权属审核是土地登记机关对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见，决定对申请登记的土地权利事项，是否准予登记的法律程序。
1.接收土地登记申请资料和地籍调查资料
土地登记人员接收地籍调查人员移交的土地登记申请资料和地籍调查成果资料。在资料移交中双方应检核资料与移交单所载资料是否相符，有无缺失，并填写《土地登记资料移交单》的有关内容。
2.权属审核依据和标准
权属审核依据：法律依据和书证依据。
权属审核标准：权属合法、界址清楚和面积准确。权属合法即：土地权属来源清楚；土地权属性质准确，土地的使用合理；界址清楚是指土地权属范围（宗地）的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致，界址边长实丈数据与图上量算结果在允许误差之内；宗地面积准确的前提是界址清楚，测量方法规范，其具体要求是：图上量算面积与实地测量面积一致，共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致。
3.权属审核的内容
权属审核主要从以下几个方面进行：对土地登记申请人的审核、对宗地自然状况的审核、对宗地权属状况的审核。
（1）对土地登记申请人的审核：申请人是自然人的，土地登记人员应当查验其个人身份证或户籍证明，土地登记申请人或其他组织委托他人申请的，土地登记人员应当审查其《土地登记委托书》、代理人的个人身份证或户籍证明。
（2）对宗地自然状况的审核：对宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途等进行审核。审核宅基地面积应检核宅基地面积是否超标，对超占面积的宅基地应在土地审批表意见上载明。
（3）对土地权属状况的审核：对土地权属状况的审核主要是审核土地权属来源、土地权属性质。土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。
（四）注册登记
注册登记是指土地登记机关对批准土地登记的使用权进行登卡、装簿、造册。
注册登记的内容主要包括：填写《土地登记卡》和《土地共有使用权登记卡》、组装《土地登记簿》。
土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权的法律依据。它由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗地使用权登记卡三部分组成。
《土地登记簿》由《土地登记卡》组装而成。以县级行政区为单位组建《土地登记簿》，按乡（镇）组卷，每个乡（镇）可分若干卷。
（五）核发土地证书
土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者持有的法律凭证。土地证书以宗地为单位根据土地登记卡填写。
核发证书是土地管理部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地证的过程。土地证书是土地权利人使用、拥有土地使用权的法律凭证。
核发证书的程序是：通知—验证—发证。
1.土地管理部门在发证前向领证人发送领证通知。领证人应携带身份证明、《土地登记收件单》等领取。委托人领取的，应办理代领手续。
2.土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证。
3.土地登记人员收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地证书签收簿》上签字后，领取土地证书。
三、关于集体土地所有权确权和登记发证的要求
（一）集体土地所有权依法确定给村、组或乡镇级农民集体经济组织。属于组农民集体所有的，由村民小组申请登记；属于村农民集体所有的，由村民委员会申请登记；属于乡、镇农民集体所有的，由乡、镇人民政府申请登记。
不能证明属于乡（镇）、村、组农民集体所有的土地，由县人民政府登记造册，负责保护管理。
（二）农民集体土地所有权原则上按宗地登记。范围内涉及铁路、公路、河流或其他国有土地的、不能单独成宗的在宗地图上标注并核减其土地面积，能单独成宗的分割后登记。
（三）集体土地所有权按下列方式确定
1.已经依法确权登记且权属、界线未发生变化的，按原登记范围换发证书；
2.涉及行政区划调整、农民集体经济组织撤并、国家建设征收等原因造成原权属、界线变化的，按新的权属、界线确定，登记发证；
3.在全国第二次土地调查时，其土地权属、界线已明确，且相连土地权利人指界一致的，按全国第二次土地调查成果确定权属、界线，登记发证；
4.涉及土地权属、界线争议的，由乡、镇人民政府调解确定，按调解后的权属、界线核发证书；调解不成的，由“县农村集体土地确权登记发证工作领导小组”研究后，报县人民政府依法裁定。
（四）涉及农民集体经济组织之间“飞地”的，在“飞入地”农民集体经济组织所有权证书宗地图上标注并核减其土地面积；为“飞出地”农民集体经济组织单独核发集体土地所有证。
（五）单位和个人兴办企业或事业使用农民集体土地，仅办理了集体建设用地使用或农用地转用手续，未办理土地征收手续的，其土地所有权仍为原农民集体经济组织所有。
四、关于集体建设用地使用权确权和登记发证的要求
（一）已经依法取得《集体建设用地使用证》，权属、面积、界址未发生变化的，按原登记情况换发《集体土地使用证》。
1991年至1998年初始登记已陆续完成，农村村民已领取到土地使用权证书的。登记后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积分宗进行登记。
原已登记发证的，属采用皮尺等落后手段调查的，存在土地使用权人名称、界址、四至、面积等重要调查要素明显错误的，在本次调查中列入调查范围。原已登记发证，证书主要内容表述正确或基本正确，界址无争议，且土地使用权人未发生改变的，经县领导小组办公室确认，可不进行宗地调查（但地籍图测绘时必须列入测图范围，宗地范围以原发证范围确定），但要做好记录，填写相关表格。表格由县领导小组办公室统一制作，现场调查组填写，需经相关权利人确认，乡镇工作组实地复核确认。
（二）登记后发生改变的，新增的部分必须要提供用地批准文件，实际面积小于或等于土地来源证明材料核定面积的，按现有实际使用面积分宗申请变更登记。新增部分不能提供用地批准文件或所提供用地批准文件合计未能涵盖用地新增加部分的，超出部分须经法定程序处理后才能纳入登记。严禁通过违规登记使违法占地合法化。
（三）在初始登记中因漏调或权属有争议未能登记的按下列原则处理
属1987年6月25日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《中华人民共和国土地管理法》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。1987年6月25日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过规定的面积标准的，超过部分补办用地手续后，可以按实际面积进行登记。
（四）经依法批准使用农民集体土地兴办企业、公共设施、公益事业以及农民集体经济组织以土地作价入股联营的，其集体建设用地使用权确定给土地使用者，登记发证。
（五）经依法批准兼并乡镇企业或接收破产乡镇企业的，其合法取得的集体建设用地使用权，确定给现土地使用者，登记发证。
（六）集体建设用地使用权证明文件上的四至界线与实地一致、但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定集体建设用地使用权。存在违法占地的经核发程序处理后才能登记。
（七）受地质灾害威胁的房屋，有关部门已下发迁移通知书的不予登记。
（八）原地震恢复重建中属拆除后异地重建的，应拆除而未拆除的，或拆除后未交回村集体的，原位置的宗地不再列入确权范围，新建宗地只调查，暂不登记，待原宗地交回村组，凭村组证明在进行登记。其次，新建宗地超占的，超占部分须经法定程序处理后才能登记。
（九）土地权属不清或权属界址界线有争议的用地，暂不登记。
（十）其它相关具体规定：
1、一户多宅的，符合分户条件的，可由分出户者申请办理宅基地登记。
2、土地证书遗失的，由权利人书面申请声明土地证遗失，在《楚雄日报》登报满两个月无异议的，补发宅基地使用证书。
3、宅基地使用权人外出务工的可以出具委托书，提供委托人及委托代理人身份证明材料委托相关人员办理。委托人及委托代理人需在委托书中载明是否需要公证。需公证的提供公证文书方可办理土地登记。
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