大庸桥黄家阁小区(二期)周边城市棚户区改造项目已列入2017年张家界市国民经济和社会发展年度计划，属于公共利益建设项目。为确保该项目的顺利实施，切实保护被征收人的合法权益，根据相关法律法规及政策的规定，结合大庸桥黄家阁小区(二期)周边城市棚户区改造项目的实际，特制定本方案。
一、征收范围及征收对象
征收范围：位于大庸桥街道办事处、永定街道办事处范围内，北临黄家阁小区，南临子午路，东与大庸桥黄家阁小区周边城市棚户区改造项目(一期)相邻，西邻张家界市民中围墙。具体征收范围详见规划红线图。
征收对象：大庸桥黄家阁小区周边城市棚户区改造项目(二期)规划红线范围内的所有建(构)筑物及电力、通讯、广播、有线电视和自来水等杆、管、线。该项目需征收房屋219栋(户)84605.14平方米。
二、征收主体
庸桥黄家阁小区(二期)周边城市棚户区改造项目由张家界市永定区人民政府作为该项目的房屋征收主体。张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室为该项目的房屋征收工作部门。张家界市永定区房地产管理处为该项目的征收实施机构。
三、适用法律法规及政策
《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》、《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(张政发〔2015〕13号)、《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿及奖励补助标准》(张政办发〔2015〕41号)及其他相关法律法规。
四、房屋结构、面积、合法性认定方式及处理办法
1.房屋的合法性由房屋征收部门收集相关资料后，再由规划、国土、住建等职能部门依据有关规定进行合法性认定并进行张榜公示。公示期间被征收人对房屋的合法性有异议的，可向规划部门申请复查;对房屋所占土地的性质、面积、用途有异议的，可向国土部门申请复查;对房屋的面积、性质、结构、用途有异议的，可向住建部门申请复查。
2.2003年清房前的无证房屋按相关规定补交规费后予以补偿。
3. 2003年清房后新建的违法建筑依据《关于张家界市中心城区甘溪周边棚户区改造项目中未经登记房屋补偿与违法房屋自拆补助标准有关问题的会议纪要》(〔2015〕67号)、《关于市中心城市房屋征收中合法房屋分户、违法房屋设户自拆补助有关问题的会议纪要》(〔2016〕66号)相关规定执行。
4.依法强制拆除的违法建筑，一律不予补助。
五、房屋补偿的基本原则
被征收房屋的价值，由依法选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。采取货币补偿和产权调换
两种方式，被征收人可以自愿选择。
(一)货币补偿方式。
1. 被征收房屋价值(被征收房屋及其占用范围内的土地
使用权)由房地产价格评估机构进行评估后给予补偿。
2.房屋室内装饰装修由房屋征收实施机构与被征收人按照《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿及奖励标准》(张政办发〔2015〕41号)的规定协商确定。协商不成的可以委托对被征收房屋主体进行评估的房地产价格评估机构评估确定。
3.被征收房屋构筑物、附属设施补偿由房屋征收部门与被征收人按照《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿及奖励标准》(张政办发〔2015〕41号)协商确定。协商不成的可以委托对被征收房屋主体进行评估的房地产价格评估机构评估确定。
4.被征收人房屋的架空层、杂屋间按照相关规定实行货币补偿。
5.被征收人购买商品住房缴纳的水电气上户和办理房屋所有权证、土地使用证的费用列入项目的征收成本，享受额
度为被征收房屋补偿款等价购房范围内实际缴纳的税费额度;被征收人购买商品住房需缴纳的房屋专项维修资金由被征收人按有关规定缴存。
6.行政机关、国有企事业单位的房地产被依法征收的，原则上实行货币补偿。
(二)产权调换方式。
1.产权调换按照自行选择的原则实施。产权调换房源为与区征收办签有房源供应协议的开发项目商品住房，产权调换房源户型、面积(含公摊面积)以房管部门核定的建筑面积为准。
2.被征收房屋是被征收人家庭人口在被征收房屋所在城市规划区内唯一住房的，一般应予产权调换补偿，以保障被征收人家庭的居住权益。住宅房屋实施产权调换的，按照“等价调换”原则，由房屋征收部门提供产权调换房源，并与被征收人计算、结清被征收房屋和用于产权调换房屋价值的差价。
3.住宅面积产权调换部分的装饰装修按照《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿及奖励标准》(张政办发〔2015〕41号)协商确定。协商不成的可以委托对被征收房屋主体进行评估的房地产价格评估机构评估确定。
4.被征收房屋构筑物、附属设施补偿由房屋征收部门与被征收人按照《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿及奖励标准》(张政办发〔2015〕41号)协商确定。协商不成的可以委托对被征收房屋主体进行评估的房地产价格评估机构评估确定。
5. 产权调换房的房屋所有权证、土地使用证和水电气上户费用列入征收成本，享受额度为被征收房屋补偿款等价值调换房屋范围内实际缴纳的税费额度;房屋专项维修基金由被征收人按有关规定缴存。
六、搬迁补偿费及临时安置补偿费标准
(一)搬迁补偿费。
1. 被征收人选择货币补偿方式的，搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积20元/平方米标准支付。
2. 被征收人选择产权调换方式的，搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积20元/平方米标准支付两倍。
3.非住宅房屋的搬迁补偿费按12元/平方米标准支付。
(二)临时安置补偿费。
房屋征收部门对自行安排周转房的被征收人支付临时安置补偿费。被征收人使用房屋征收部门提供的周转房的，房屋征收部门不支付临时安置补偿费。
1.临时安置补偿费标准。临时安置补偿费按被征收房屋合法建筑面积补偿：100平方米以下的(含本数)，1000元/户·月;超过100平方米(不含本数)，按10元/平方米·月·户补偿，按最高不超过1800元/户·月。
2.过渡期限和支付方式。
⑴选择产权调换方式的，临时安置期(从腾房让地之日起到房屋征收部门交付产权调换房为止)最多不超过12个月，因房屋征收部门的责任延长临时安置期的，延长期在一年以内(含一年)的，临时安置补偿费按1.5倍支付;超过一年的，按2倍支付。
⑵选择货币补偿方式的临时安置补偿费按12个月计算，一次性发放给被征收人。
七、合法住宅或其他非经营性用房改为经营性用房的房屋征收补偿标准
对征收范围内房屋产权性质为合法住宅或其他非经营性用房改为经营性用房，有经营现状且已依法取得营业执照、照章纳税并连续经营三年以上的房屋的征收，按现状用途评估价值的70%补偿。
合法住宅或其他非经营性用房改为经营性用房的房屋按现状用途评估补偿后，不再享受住宅房屋的补偿、补助、奖励。
八、停产停业损失补偿标准
征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值(主体+装饰装修)的7‰给予补偿。停产停业损失补偿时间为6个月，补偿额不足4000元的按4000元给予一次性补偿。
凡属房屋征收决定发布前已停产停业的，不予补偿停产停业损失。
九、房屋征收奖励及补助标准
(一)奖励措施及标准。
1.提前搬迁奖：
(1)被征收人在项目征收决定发布后270日内签订补偿协议并在协议约定的搬迁期限内完成搬迁的，按合法房屋主体价值的10%给予奖励。
(2)被征收人在项目征收决定发布后第271日至330日内签订补偿协议并在协议约定的搬迁期限内完成搬迁的，按合法房屋主体价值的8%给予奖励。
(3)被征收人在项目征收决定发布后331日至360日内签订补偿协议并在协议约定的搬迁期限内完成搬迁的，按合法房屋主体价值的6%给予奖励。
2.住宅房屋的被征收人选择货币补偿方式的，按合法房屋面积200元/平方米给予奖励，房屋征收部门不再提供周转房。
3.购买商品住房补助。被征收人在被征收房屋所在行政区域内，选择产权调换或购买商品住房的(含违法房屋被征收人购买商品住房)，给予3万元的购房补助。该补助需在被征收人按期签定协议并腾房后才能领取。
4.有下列情形之一的不享受任何奖励。
⑴被征收人在本方案规定的签约期限内未签订征收补偿协议或虽签订征收补偿协议但未按期腾房的。
⑵由人民法院依法强制执行的。
(二)补助措施及标准。
1.被征收人属于享受最低生活保障的、或残疾人困难家庭的、或重病困难家庭的，以户为单位，根据家庭困难的程度区分三个等级给予搬迁补助，A级3万元，B级2.5万元，C级2万元。补助按申请、核实、公示、复核、发放五个程序进行。
2.低保住房面积补助。对纳入城市最低生活保障且在同一城市规划区内房屋建筑面积合计不足60平方米的被征收人(以户为单位)，补足60平方米。在房屋征收预告发布后，被征收人对被征收房屋析产的，不享受此补助。
十、关于设有抵押权的房屋征收
区人民政府发布房屋征收决定以后，债务人和抵押权人应当重新签订抵押协议或依法解除抵押合同。房屋征收部门
根据当事人重新签订的抵押协议或司法机关和仲裁机构的法律文书实施补偿。
十一、征收补偿协议签约期限
签定协议的时间为征收决定发布后360日。
十二、争议的处理方式
1.征收部门与被征收人签订协议后，被征收人在协议约定的期限内拒绝腾房的，由征收部门向人民法院提起诉讼。
2.在征收实施过程中，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内经多次协商达不成协议的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定办理，即由征收部门报请区人民政府做出补偿决定。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十三、其他事项
1.征收工作全过程坚持公开、公平、公正的原则。
2.房屋征收工作人员必须遵纪守法，不得弄虚作假，以权谋私。
3.采取暴力、威胁等方法阻碍房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
4.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，以及户口迁入、新办营业执照、税务登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。
5、征收电力、通信、广播、有线电视和自来水等杆、管线，实行产权单位自行拆除适当补偿材料费的原则。
十四、本方案未尽事宜，按照有关法律、法规规定办理。
