开封，简称汴，古称汴京、汴梁，为八朝古都，近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，农村房屋买卖现象已相当普遍，且愈演愈烈，这就不可避免地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷。
基本案情：
1996年10月26日，原开封县（现改名为开封市祥符区）罗王乡村民董守年以自己的名义在本村申请宅基地一块，并在该宅基地上盖房屋五间。因儿子举家连同户口一起牵往烟台，他认为光儿子这一处就足够自己用了。2013年3月份，经村委同意，董守年和本村村民边振忠签订了土地转让协议，将自己的宅基地及地上附属物以34000元的价格卖给边振忠。
2015年12月份，董守年的母亲申秀花欲在该宅基地上建房，遭到边振忠的阻拦。村委经调解无果，申秀花遂诉至法院称：董守年的宅基地是自己和董守年共同申请的，房屋是自己和董守年共同建设的，董守年无权单独处理房屋和宅基地，而且至今房屋所有权和宅基地使用权未变更登记，请求法院判令董守年和边振忠签订的土地转让协议无效。
另外，法院经审理查明，申秀花长期跟随他的小儿子董守玉（董守年的弟弟）一起生活，且户口也和董守玉在一起。
争议焦点：
案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题，即同一集体经济组织内部成员之间，经过本集体经济组织同意，相互转让农村住房和宅基地，是否应认定有效。结合本案就是董守年的房屋转卖给边振忠是否合法，边振忠取得董守年的房屋和宅基地没有变更登记，是否应当受法律保护。
庭审中原告认为，此合同无效。
其一，《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定：“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。”也就是说，宅基地不允许买卖。
其二，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”也就是说，只有经过行政确定程序，才发生宅基地使用权确立的效力。
其三，依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，房屋、宅基地买卖应以变更登记过户为生效要件，如果没有办理过户登记，则买卖合同无效。
被告认为，此合同有效。
《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法》第一百三十三条规定：“买卖合同标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”董守年与边振忠二人自愿订立买卖房屋协议，且协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。所以董守年的住宅房所有权，以董守年与边振忠达成买卖协议，边振忠占有入住开始转移给边振忠，边振忠即已取得原董守年的住宅房的所有权。
另外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。
裁判结果：
祥符区人民法院于2016年3月4日作出民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，开封市中级人民法院于2016年7月5日作出民事判决书，判决内容为驳回上诉，维持原判。
案件评析：
针对本案的焦点 “房屋、宅基地没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。”合议庭认为：
一、正确区分不动产物权变更登记的效力和不动产物权合同的效力。
物权变更登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，从而使他人周知该权利的存在。这就意味着法律行为转移物权，必须同时具备两个要件：一是双方当事人达成转移物权的合意，并以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言，房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移即对外批露，进行了房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，从这个意义上说，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但是，不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。
首先，合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效则属法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。就不动产变更登记而言，它是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告或公示方法，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同行为。房屋买卖合同则是一种典型的债权合同，物权和债权是权利体系重最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的所有人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的所有人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了债权人能且只能请求债务人向自己履行。因此，这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。
其次，宅基地使用权变更登记只是物权变动的生效要件，而房屋买卖合同则是以物权变更为目的的债权行为。债法规范债权的产生、变更及消灭，就房屋买卖合同而言，房屋的买卖合同是房屋所有权以及土地使用权转移、变更的原因行为，房屋所有权过户登记以及宅基地变更登记才是真正的导致物权变动的行为，这是两种不同的意思表示行为，具有不同的生效要件：登记是不动产物权生效要件，而买卖合同则遵循一般的债权行为的生效要件。单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。
