关于印发《兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程(2017年2月修订)》的通知
兰住金〔2017〕10号
各处室，分中心，管理部，受委托银行：
为便于各分中心、管理部贯彻执行中心贷款政策，结合2016年贷款政策调整内容，中心对《住房公积金个人住房贷款操作规程(2015年12月修订)》再次进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。
2017年2月9日
兰州住房公积金管理中心
住房公积金个人住房贷款操作规程 (2017年2月修定)
第一章 总 则
第一条 为规范住房公积金个人住房贷款管理，统一业务操作，提高工作效率，防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》(第350号令)、中国人民银行《贷款通则》(〔1996〕第2号令)、中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》(〔2010〕第2号令)、《中华人民共和国担保法》(主席令第50号)、建设部、中国人民银行印发的《住房置业担保试行办法》(建住房〔2000〕108号)及国家相关法律法规，特制定本规程。 第二条 本规程适用于兰州住房公积金管理中心所属新区分中心、各管理部(以下简称中心各分支机构)。铁路分中心参照执行。
第三条 本规程所指住房公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，委托商业银行按政策规定，向缴存职工发放的用于其家庭购买、建造、翻建或大修基本自住住房和改善性住房的贷款。 第四条 住房公积金个人住房贷款的分类： 一、商品房期房贷款;
二、经济适用房期房贷款;
三、二手房贷款;
四、商转公贷款;
五、现房贷款。
第五条 申请贷款的基本条件
一、借款人应具备的基本条件
(一)具有合法有效的身份证明，未超过国家规定的法定退休年龄;
(二)缴存状态正常，按月连续足额缴存公积金6个月(含)以上。其判定要点为：
1.首次开户缴存日前的上溯补缴不予认可;
2.从时间上界定，自首次汇缴日至申请贷款日的正常汇缴自然月份数已达到6个月或6个月以上;
3.从金额上界定，期间的缴存额必须足额;
4.开户缴存一阶段后存在停缴行为的，申请贷款时以恢复缴存日为首次汇缴日期。
5.外中心转入本中心的缴存职工，缴存金额合并计算，其具体缴存月数由受理、审核人员根据外中心缴存明细推算判定，确定其贷款资格;但计算可贷款额度时，缴存时间系数按照在本中心正常汇缴月数计算。
6.在其他中心缴存的，应提供缴存中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和《职工缴存使用明细》;
7.一些单位实行按季或按年缴存的，可按其实际缴存方式推定。
8.本中心缴存职工，在外中心曾经缴存一定时间但未转入本中心的，或同时正在外中心开户缴存的，其缴存金额及缴存月数仅按本中心缴存记录为准。
(三)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力; (四)借款人及共同申请人信用良好，其信用记录符合《住房公积金个人住房贷款适用个人征信信息暂行规定》的规定;借款人及共同申请人任意一人信息记录不符合规定的，不予受理;贷款和贷记卡逾期记录分别考查，有多笔贷款的，逾期记录合并计算，有多张贷记卡的，逾期记录也合并计算。
(五)首套房及二套房按以下规则认定：
1.首套房及二套房的认定以申请人及配偶在中心信息系统的合计贷款记录次数为准。
若申请人及配偶在中心信息系统无贷款记录或有一条贷款记录，申请住房公积金贷款时视同一套房或二套房予以认定;若申请人及配偶由于转让前次贷款所购房产，造成名下目前实际上无房或只有一套住房的，再次购房并申请住房公积金贷款时，可提供本市房地产管理部门出具的夫妻二人名下无房或一套房查询证明，中心相应执行一套房或二套房贷款政策。
2.未婚、离异或丧偶单身职工，有直系亲属作为共同申请人的，只考察主借款人的住房情况。
3.本市其他中心缴存职工按《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》的贷款记录，参照前述规定执行。
4.兰州市以外中心缴存职工，其《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》显示有一次或两次已结清贷款记录的，需提供兰州市及公积金缴存地房地产管理部门出具的夫妻二人名下无房或一套房查询证明，中心相应执行一套房或二套房贷款政策。《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》与个人征信报告关于住房贷款记载不一致的，以个人征信报告为准。
二、所购房屋应具备的基本条件
购房行为在一年以内且满足以下条件：
(一)商品房期房贷款：所购住房已签订《商品房买卖合同》，首次贷款及二次贷款首付资金均不低于总房款的20%。
(二)经济适用房期房贷款：所购住房已签订《经济适用房买卖合同》，首次贷款及二次贷款首付资金均不低于总房款的20%。
(三)二手房贷款：在住房二级市场购买已取得《房屋所有权证》的住房;因离异房产过户需支付房款的住房可按“二手房”贷款受理;买卖双方在同一户籍簿且为亲属关系的，不予受理。
(四)商转公贷款：住房公积金缴存职工家庭在偿还商业银行个人住房贷款期间内申请转为住房公积金个人住房贷款的，称之为“商转公贷款”。商转公贷款按本房抵押方式办理，并符合以下条件：
1.借款人商业银行个人住房贷款所购住房为现房，已取得房屋所有权证;
2.借款人向中心分支机构提出预申请，经分支机构同意后，自筹资金结清商业银行个人住房贷款余额;
3.结清商贷后在3个月之内向中心申请贷款。
(五)现房贷款：职工家庭所购商品房或经济适用房在购买当时因不具备抵押登记条件，未能办理住房贷款，在《房屋所有权证》办妥后的1年以内申请办理住房公积金个人住房贷款的，可按现房贷款的方式受理。
职工申请办理现房贷款，应能提供《房屋所有权证》和房屋销售发票和契税完税发票。
属于解决历史遗留问题已取得《房屋所有权证》，但无法提供房屋销售发票或契税完税发票的，可凭购房合同(协议)和全额付款收据办理。
三、能提供中心认可的有效担保; 四、中心规定的其他条件。
第六条 共同申请人
中心实行共同申请人制度。借款人是已婚的，配偶必须作为共同申请人办理贷款手续;借款人未婚、离异或丧偶单身的，为提高自己的还贷能力，其有稳定经济收入的父、母、子或女任意一人可作为共同申请人办理贷款手续。
共同申请人负有与借款人共同偿还贷款的责任，或在借款人因故无法无力偿还贷款时代替借款人偿还贷款余额的责任。
第七条 贷款额度
住房公积金个人住房贷款可贷额度必须同时符合以下规定：
一、不得高于单笔贷款最高限额：已婚家庭单笔贷款最高限额为60万元，单身职工单笔贷款最高限额为50万元。
二、不得超过所购房屋总价或抵押房屋评估价的一定比例：
1.所购房屋为商品房或经济适用房的，贷款额度不得超过房屋总价的80%(含)。
2.所购房屋为“二手房”的，贷款额度不得超过该“二手房”评估价值的80%(含)。
3.建造、翻建或大修住房的，贷款额度不得超过支付建造、翻建或大修住房实际费用的50%，且不得超过中心确认的市场最高价格。
4.商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款(简称“商转公贷款”)的，贷款额度不得超过拟转贷余额的100%。
5.现房贷款应以所购房屋做抵押，且不需要对抵押房产进行评估。
现房贷款的贷款额度按不超过房屋销售发票或契税完税发票载明房价的80%，或不超过全额付款收据载明房价的80%执行。房屋总价按房屋销售发票或契税完税发票载明房款取最低值计算。
三、不得高于按还款能力测算的贷款额度。
职工家庭月供支出与收入比统一按不超过60%计算。
四、不得超过按缴存余额、缴存时间计算的可贷额度。
缴存余额、缴存时间测算的可贷额度=申请人及共同申请人公积金账户合计余额×缴存余额系数×缴存时间系数
(一)缴存余额认定
1.借款人与共同申请人不在同一中心的， 其住房公积金缴存余额可以合并计算。
2.已婚借款人的配偶必须为共同申请人，单身借款人可允许父、母、子、女任意一人为共同申请人。
3.借款人及共同申请人缴存余额之和不足1万元按1万元计算。
4.借款人及共同申请人补缴住房公积金的，按补缴后的余额予以认定。
(二)缴存余额系数确定
缴存余额系数暂定为18。
(三)缴存时间认定及系数确定
1.缴存时间以主借款人的住房公积金缴存时间为准。
2.缴存时间(月)与缴存时间系数：
6个月≤缴存时间≤12个月，缴存时间系数为1;
12个月<缴存时间≤18个月，缴存时间系数为1.1;
18个月<缴存时间≤24个月，缴存时间系数为1.2;
24个月<缴存时间≤36个月，缴存时间系数为1.3;
缴存时间>36个月，缴存时间系数为1.5。
五、除全款付清的商品房、经适房及二手房、现房贷款外，其他贷款品种额度不得超过剩余房款。
第八条 贷款期限 住房公积金贷款期限最短不得低于1年，最长期限为30年。实际贷款期限一般不超过借款人法定退休年龄后延5年。即按现行退休政策，男职工不超过65周岁，女职工不超过60周岁。
借款人申请贷款时，受理人员应自受理当日起，根据主借款人出生日期减2个月贷款办理周期计算最长可贷年限，按年取整。
第九条 贷款利率及罚息利率 一、贷款利率按照贷款发放时中国人民银行规定的当期住房公积金个人住房贷款利息执行。首套房、二套房利率均按住房公积金个人住房贷款基准利率执行。
二、中心实行罚息制度。根据人民银行的相关规定，中心对借款人的违约行为计收罚息。借款人未按合同约定日期还款计收罚息的，罚息利率按照借款合同载明利率上浮40%执行;借款人未按合同约定用途使用贷款计收罚息的，罚息利率按照借款合同载明利率上浮100%执行。 第十条 贷款担保 一、贷款的担保方式有抵押、保证两种。 住房公积金个人住房贷款原则上不实行强制性机构担保。贷款担保方式原则上以所购住房抵押担保为主，所购住房不具备抵押条件的，借款人可自愿选择中心认可的住房置业担保机构提供的保证担保。担保机构可以根据《中华人民共和国担保法》的规定，要求借款人提供所购住房作反担保，在所购住房满足抵押登记条件后办理抵押登记手续。
采取所购住房进行抵押担保的，委托银行、中心各分支机构与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》。
采取住房置业担保机构保证担保的，委托银行、中心各分支机构、担保机构与借款人签订《借款合同》。
二、住房置业担保属于保证担保，与中心确立了住房置业担保合作关系、签订了《住房公积金个人贷款担保合作协议》的住房置业担保机构，才可为借款人提供住房置业担保。
三、在逾期贷款催收过程中，因借款人及共同申请人无力一次结清贷款的，借款人可追加提供担保人作为连带责任保证人为其提供连带责任保证担保，担保人负有共同偿还该笔贷款的义务。追加提供担保人时，借款人、担保人应向中心提出申请，经贷款管理处审批后办理。该追加担保人必须为本中心正常缴存职工。
第十一条 还款方式
一、借款人根据自身条件自愿选择贷款还款方式。
贷款期限1年的，实行到期本息一次性清偿的还款方法;
贷款期限在2-30年的，采取分期还款方法，即等额本息还款法、等额本金还款法。
二、借款人签订借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，一般不得更改。借款人确需变更还款方法的，按合同变更的相关要求和程序，经中心分支机构审批后予以办理。
三、到期一次性还本付息法。该还款方式适用于贷款期限为1年的个人住房贷款，即借款人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。
四、等额本息还款法。即借款人每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为：
每月偿还 还款月数
贷款本息=贷款本金×月利率×(1+月利率)
金 额 还款月数
(1+月利率) -1
每月偿还利息=贷款剩余本金 ×月利率
每月偿还本金= 每月偿还贷款本息金额-每月偿还利息
五、等额本金还款法。即借款人每期需偿还额度相同的本金，同时付清本期应付的贷款利息。计算公式为：
每月还款额=每月偿还本金 + 每月偿还利息
每月偿还本金=贷款本金÷还款期月数
每月偿还利息=贷款剩余本金 ×月利率
第十二条 评估
为客观公正的评价抵押物价值，借款人申请二手房贷款的，由中心准入的房地产评估机构对抵押房产进行评估;
商转公贷款额度以预约时的商业银行贷款余额为准，一般不要求评估，但委托贷款银行及中心分支机构认为办理商贷时房产估价过高的，可以要求重新评估，贷款金额不得超过重新评估价值的80%。
现房贷款应以所购房屋做抵押，且不需要对抵押房产进行评估。
第十三条 住房公积金个人贷款的操作流程
贷前准备 受理、初审 调查、 复核
审 批 抵押办理 发放确认
资金划拨 贷后管理
