取消集体土地的建设用地使用权，封杀“小产权房”，造成集体土地不能与国有土地拥有同等财产权利，不能自主平等地参与工业化、城市化建设并分享收益，损害了农民权益，固化了城乡二元结构和收入差距。
政府按原农业用途的低价格（全国平均征地补偿价2004年每亩3.5万元，2012年每亩4.4万元）征收集体土地，使约半数失地农民（约6000万人）生活贫困化。农民不接受低价征地，便暴力强征强拆，以致官民矛盾激化，付出巨大社会成本。
“低征高卖”获得巨额出让金收益，固然促进了土地城市化高速发展，然而这种“土地财政”也鼓励了地方政府的举债热、投资热、开发区热、造城热，更多的征地、占用耕地和卖地，制造更多的失地农民。此外，政府拥有配置土地、操控市场的极大权力，使涉地部门和官员成为贪腐的重灾区和重灾户。
农村宅基地没有处分权，不能流动，造成大量“空心村”，宅基地闲置浪费。同时，农民工不能市民化，打工挣了钱还得回村建新房，致使宅基地不减反增。大量宅基地闲置，而在农村工作和告老还乡的城市居民却不准在农村置地建房，阻碍城乡间人口、土地的流动。
政府垄断了建设用地供给实行计划配置，必然遇到缺乏完全信息这一计划经济先天性的痼疾，下达的指令性建设用地指标往往与地方实际的土地需求脱节。在有条件发展二三产业、扩展城市的地方，指标给少了，不是项目上不了马，便是造成普遍性的违法用地；在没有条件发展二三产业、扩展城市的地方，指标给多了，没有项目用不了地，又造成土地闲置。为纠正违法用地，国家设立土地督察局，使用卫星照片执法监督，付出更大的管理成本，但违法用地仍然屡禁不止。
约三分之一的建设用地指标划拨给地方无偿使用，助长了政府大厦、大马路、大广场、大学城等形象工程建设，且屡禁不止。
另外约三分之二的指标由政府卖方垄断有偿出让，贱卖工业用地、贵卖房地产用地。2003年至2008年工矿用地平均出让价每亩9.7万元，而住宅用地出让价为每亩56.1万元，为前者的6倍。价格扭曲导致资源错配。2003年－2010年工矿用地供应量占国有建设用地总供应量的43.6％，而住宅用地只占23.6％。工业用地配置过多，导致粗放利用；而房地产用地紧缺，地价飙升。
地价高企，房地产商必须建造高档房才能盈利，又扭曲了住房结构，昂贵的高档商品房过剩，农民工和低收入居民需要的廉租、廉价房奇缺，沦为“蚁族”，阻碍农民工市民化。同时，商铺租金过高，阻碍服务业的发展和就业机会提升。可以说，僵化的土地计划配置制度和无约束的货币市场，是造成房地产泡沫的主要根源。
以上种种问题说明，现行土地资源配置制度虽然以其巨量廉价土地和资本投入支撑了十多年经济高速发展，但资源配置效率很低，而且滋生出严重的社会问题，已不能适应经济新常态下创新型、效率型发展方式的要求，因此必须改革。
土改核心是改计划配置为市场配置
以上种种弊端政府已经看到，并开始进行征地、集体经营性建设用地、宅基地“三块地”的改革试点。但是要看到这些问题不是孤立地发生的，而是现行土地资源计划配置制度的结果。所以，土地制度改革不能就个别制度安排作“头痛医头、脚痛医脚”式的改革，而必须遵照十八届三中全会《决定》的总体部署，对土地资源配置制度进行整体性、根本性的改革，改计划配置为市场配置，使市场在资源配置中起决定性作用。
为此，首先要建立开放竞争、城乡统一的建设用地市场，同时要将对土地利用全面直接干预的用途管制制度改造为适应市场配置，以弥补市场缺陷和失灵为主要内容的用途管制制度。
十八届三中全会《决定》发布已有三年，仍没有建设开放竞争、城乡统一的建设用地市场的迹象。究其原因，主要是担心一旦开放集体土地入市，土地随便买卖，城市居民涌向农村买地建房，会冲击耕地红线，威胁粮食安全；农民会丧失宅基地、承包地，使基本权益受损。因而对土地制度改革试点采取了“审慎稳妥、风险可控”的态度，对集体土地入市作了严格的限制，还为土地制度改革设置了三条底线。
其实，这是高估了土地市场配置的风险。
首先，城乡统一的建设用地市场是建设用地使用权、宅基地使用权两种用益物权的交易市场，并不涉及土地所有权，无虞会改变土地公有制。
其次，开放竞争、城乡统一的建设用地市场，并不是无序无规的自由市场。开放集体土地入市之前，要做好确权登记发证等基础工作；土地供求双方入市都要遵循一定规则，在符合新的土地用途管制规则下，有序地入市。
集体土地入市还以有需求为前提。面临农民工、低收入居民需要的廉租、廉价房奇缺的市场形势，一旦开放，集体土地自然会大量涌入市场建设廉租、廉价房。这是市场规律使然。然而，房地产用地需求总是有限的。当住房供需平衡时，建房热潮自会消退。另一方面，集体土地进入房地产市场也减轻了政府建设保障房的负担，可以少征保障房用地。集体土地入市用作工业用地，不再由政府低价出让而由市场定价，工业企业会因地价升高而节约用地，减少工业用地需求。再者，农村宅基地有偿使用和入市有偿退出，可以消灭“空心村”，节约村庄用地。总体看来，有增有减，不至于发生新增建设用地膨胀失控的情况。
当然，市场配置下的工业和住房用地的增量极有可能突破政府规划的市、县建设用地和耕地保有量指标，但不会冲击18亿亩耕地红线。中国现有耕地20.25亿亩，即便除去8200万亩需要退耕的陡坡耕地和6500万亩可能因生态而调整的耕地，离18亿亩耕地红线还远得很。未来应当要求建设用地集约利用，而无需限制集体土地入市。
第三，保护农民基本权益并不是要保住农民的承包地和宅基地，不能流失。在工业化、城镇化大潮中，农民及其土地向非农产业、城市流转是不可避免的。这是工业化、城镇化发展规律使然。保护农民利益是要保护并增进农民的财产权益。建设城乡统一的建设用地市场，实行市场配置，正好是要赋予集体土地与国有土地平等的财产权利，实现平等保护产权，并在平等交易的产权流转中增加农民的财产性收益。何惧实行市场配置会损害农民利益。
其实，实行土地市场配置最大的风险在于对现行“土地财政”的冲击。土地制度改革实质上是土地利益链的调整。
集体土地入市、缩小征地范围、提高征地补偿费，建设城乡统一的建设用地市场，改造政府垄断的房地产市场，都会使地方政府失去土地出让金收益。在当今地方政府债台高筑、财政收入减少的当口，减少或失去出让金收益，这是地方政府不能承受的。为防范这个风险，需要超前一步进行配套的财税制度改革：理顺中央与地方事权与支出责任关系，建立财力与事权相匹配的地税体系，保证地方政府有一合理、稳定的税入流量，摆脱对土地出让金的依赖，才能推行土地配置制度的改革。
因此，防范土地制度改革风险的办法是先进行财税制度改革，而不是限制集体土地入市。
目前新《预算法》颁布，税制改革正在进行中，厘清央地事权与支出责任工作亦已开始。财税制度改革正在有条不紊地开展中。与此同时应当扫除上述对市场配置的顾虑，积极地进行建设土地资源市场配置制度试点。
在33个土改试点上改变试点内容和做法，以建立土地资源市场配置制度为目标，建设开放竞争、城乡统一的建设用地市场（包括房地产市场），同时建设适应市场配置的宏观调控体系。
“十三五”是改革的窗口期，2016年、2017年更是关键两年，应该在这两年的土地制度改革试点中试出一套建设土地资源市场配置制度可复制、可推广的经验，以便在后三年能够全面推广，完成土地制度市场化改革的任务，完成供给侧结构性改革，重振经济增长雄风。
