4 估价方法
4.1 征收估价方法适用
第十七条征收估价适用市场比较法、收益法、成本法。
第十八条对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，无法采用的，应当有充分的理由，并在估价报告中予以说明。
第十九条估价对象属可交易性房屋（如各类住宅、写字楼、商场、标准厂房等），应选用市场比较法为主要的估价方法。
第二十条无法采用市场比较法，估价对象有租金或者经营收入的，应当采用收益法为主要的估价方法。
第二十一条估价对象属非交易性房屋（如特殊厂房、古建筑、寺庙、纪念性建筑、图书馆、体育馆、医院、学校、非商业办公用房以及其他公用公益性房屋等）、在建工程，或者无法采用市场比较法及收益法进行估价的，可采用成本法为主要的估价方法。
4.2市场比较法
第二十二条运用市场比较法估价应按照《估价规范》5.2的规定和下列步骤进行：
（一）广泛搜集交易实例，准确掌握房地产市场价格信息；
（二）征收非居住用房的，按照《估价规范》5.2.5-5.2.9选取可比实例，并对可比实例进行修正，求出比准价格：
（三）征收居住用房的，应当选择被拆迁项目同区位新建普通商品房市场交易价格确定比准价格。
第二十三条选取可比实例，应当明确其区域及个别因素、楼盘均价、成交价格、成交日期及付款方式等状况，并在报告中予以说明。
第二十四条市场比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取。
4.3收益法
第二十五条运用收益法按照《估价规范》5.3的规定和步骤进行。
第二十六条征收估价收益性房地产的资本化率适用市场提取法和安全利率加风险调整值法。资本化率超过5%时，应附计算数据和文字说明。
第二十七条收益性房地产在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、 未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量合理评估。
4.4成本法
第二十八条运用成本法估价按照《估价规范》5.4的规定和步骤进行。 第二十九条估价对象采用重置价格或重建价格计算时，土地使用权价
值测算宜采用市场比较法和基准地价系数修正法直接求取估价时点的土地市场价格，除土地、规划部门依法认定为非法占用土地或违章建筑应予拆除或者没收的外，不得扣除估价对象占用范围内的土地市场价格确定征收估价。
第三十条估价对象为非居住用房的，可以按照《估价规范》5.4.9中直线法和成新折扣法的规定确定成新率，评估报告中应附计算过程。估价对象为居住用房的，不扣除使用年限修正的价差。
第三十一条建筑物耐用年限按照《估价规范》5.4.10 -5.4.11之规定计算。
5 征收估价结果和评估报告
第三十二条征收估价结果和评估报告，应当符合《估价规范》7.0.1— 8.0.7之规定。
采用市场比较法或者成本法对被征收居住用房进行估价的，应当对被征收房屋现值进行估价，为市、县级人民政府作出补助、奖励规定提供参考。
第三十三条征收估价目的，统一表述为“为确定被征收房屋价值而评估其房地产市场价格”。
第三十四条征收估价的货币单位精确到人民币元。
第三十五条成片征收的，估价机构应出具整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告应采用文字方式表述，分户估价报告可采用表格方式表述。
第三十六条估价机构在出具分户估价报告前，应当将估价报告初稿向征收当事人公示，充分听取征收当事人双方的意见。
征收人当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程等。
估价报告存在差错的，估价机构应当及时修改、调整。
6 复估和鉴定程序
第三十七条被征收人对估价报告有异议，向原估价机构申请复核估价的，估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内作出复核结论。改变估价结果的，应当重新出具估价报告；未改变估价结果的，应出具书面通知。
第三十八条征收当事人对评估报告有异议向自治区房地产价格评估专家委员会（以下简称专家委员会）申请鉴定的，按照有关规定执行。
专家委员会对鉴定估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行审查，出具书面鉴定意见。经专家委员会鉴定估价报告存在差错的，估价机构应当修改、调整，重新出具估价报告。
估价机构对专家委员会鉴定意见有异议的，可以申请自治区住房和城乡建设主管部门处理。
7 估价行为准则
第三十九条估价人员和估价机构从事估价活动，应当遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《估价规范》9.0.1-9.0.6之规定。
8 附 则
第四十条非房屋征收项目，当事人委托估价机构对拟拆除的房屋价值进行评估的，参照本规则执行。
第四十一条本规则自发布之日起执行，《新疆维吾尔自治区城市房屋拆迁补偿估价规则》（新建法函[ 2003] 22号）同时废止。本规则执行前已经完成的房屋拆迁补偿价格评估，不适用本规则。
