上海市奉贤区人民政府关于印发奉贤区公共租赁住房管理办法的通知
沪奉府规〔2018〕19 号
各镇人民政府，街道、社区办事处，开发区管委会，区政府各部门：
《奉贤区公共租赁住房管理办法》已经区政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。
上海市奉贤区人民政府
2018年12月21日
奉贤区公共租赁住房管理办法
第一章 总则
第一条 目的依据
为了健全和完善本区住房保障体系，建立和规范本区公共租赁住房制度，根据《公共租赁住房管理办法》（住建部〔2012〕第 11 号令）、《上海市居住房屋租赁管理办法》（上海市人民政府〔2014〕第 15 号令）、《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发〔2010〕32 号）等相关文件规定，结合奉贤区实际，制定本办法。
第二条 适用范围
本办法适用于奉贤区公共租赁住房的申请、审核、配租、运营、退出和管理等工作。
第三条 定义
本办法所称公共租赁住房，是指由政府提供政策支持，由专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件， 按略低于市场水平的租赁价格，向符合阶段性居住困难条件的青年职工、引进人才、来奉务工人员及其他常住人口供应的保障性租赁住房。
第四条 管理部门
奉贤区住房保障和房屋管理部门（以下简称区住房保障部门） 是负责本区公共租赁住房行政管理工作的主管部门；奉贤公共租赁住房投资运营有限公司（以下简称区公租房运营公司）受区住房保障部门委托，具体负责本区公共租赁住房投资、建设筹措、房源供应和租赁运营管理等实际工作。
第二章 申请和审核
第五条 申请主体
本区公共租赁住房的申请人可以是个人或者单位。
（一）个人申请可以分为单身申请和家庭申请。单身申请的，本人即为主申请人；
家庭申请的，应当确定 1 名主申请人，其他家庭成员为共同申请人。其他家庭成员限于主申请人配偶和未婚子女。申请家庭主申请人申请、申报、选房等与承租公共租赁住房有关的行为，视同申请家庭全体成员的行为。
（二）单位申请的，应为设立在本区范围内机关及企事业单位或其他社会团体。
单位申请的，由单位为单位职工及其家庭集中申请本区公共租赁住房，单位统一办理申请、申报等事项，由单位负责缴纳住房租金。单位的申请职工需符合本区公共租赁住房申请条件。
第六条 申请条件
（一）申请本区公共租赁住房准入资格的申请人应当符合以下标准之一：
1. 具有本市常住户口，且与本区单位签订 1 年以上（含 1 年）劳动合同；
2. 具有本区常住户口，且与本市单位签订 1 年以上（含 1 年）劳动合同；
3. 持有《上海市居住证》达到 2 年以上（含 2 年），在沪连续缴
纳社会保险金达到 1 年以上（含 1 年），且与本区单位签订 1 年以上（含 1 年）劳动合同；
4. 持有《上海市居住证》，在沪缴纳社会保险金，与本区单位签订 2 年以上（含 2 年）劳动合同，且单位同意由单位承租公共租赁住房的；
（二）除符合上述条件之一外，申请本区公共租赁住房准入资格的单身申请人或申请家庭全体成员应当同时符合以下条件：
1. 在本区人均住房建筑面积低于 15 平方米；
2. 未享受本市其他保障住房政策；
（三）符合下列条件之一的单位可以优先申请：
1. 对本区社会事业发展有重大影响的单位,如：医疗、教育、文化、科研等机构；
2. 符合本地区产业发展导向，政府重点扶持的现代服务业、美丽健康产业、新能源产业、新材料产业、战略新兴产业和四新经济类企业；
3. 因地区经济和社会发展需要引进各类紧缺急需特殊人才的单位，可以优先申请。
第七条 申请方式
区公租房运营公司应当设立专门窗口受理本区公共租赁住房的准入资格申请，申请表格及要求可以从专门窗口或区公租房运营公司门户网站获取。
申请人应在规定的申请受理期内，向区公租房运营公司提交申请材料。单位对本单位职工及其家庭申请本区公共租赁住房的申请材料负有审查义务并承担相应责任。单位申请时，应同时提交单位申请材料和本单位所属单身申请人或家庭申请人的申请材料。
申请人应如实填报申请文书，作出书面诚信承诺，提交相关证明材料，并签署同意接受相关机构核查的书面文件。
第八条 申请材料
申请本区公共租赁住房的，申请人应提供以下基本材料：
（一）公共租赁住房准入资格申请表（含单位初审意见）；
（二）申请人的身份证或其他有效身份证件复印件（出示原件核查）；
（三）申请人的本市户籍证明或《上海市居住证》复印件（出示原件核查）；
（四）申请人婚姻状况证明材料复印件（出示原件核查）；
（五）持有《上海市居住证》的申请人的社会保险缴纳证明；
（六）申请人的劳动合同、在职证明等工作关系证明；
（七）申请人拥有本区产权住房的《房地产权证》、《不动产权证》或承租本区公有住房的《租用居住公房凭证》复印件（出示原件核查）；
（八）其他需要提供的材料。
单位集体申请的还需提供本单位的企业法人营业执照(机关事业单位法人证书）、开户银行账号等。并提供单位所在地街镇政府或相关行业主管部门意见。
第九条 保密义务
各级住房保障机构及其委托核查的核对机构、相关工作人员应当对审核、供应等工作中获得的信息予以保密，不得向与自身工作无关的组织或者个人泄密。
第十条 准入资格审核
（一）审核
申请受理后，区公租房运营公司根据准入标准，对申请人的相关情况进行核查。居住证年限、社会保险缴纳年限、劳动合同期限和婚姻状况核查以申请人提交的材料和单位初审意见为依据。相关年限以提出申请之日为截至时点，前溯计算。区公租房运营公司可以向申请人征询相关情况，要求补充相关材料。区公租房运营公司 5 个工作日内完成初审，委托区住房保障机构开展住房状况核查，区住房保障机构在 10 个工作日完成对申请人的住房状况核查，并向区公租房运营公司出具申请人住房状况核查结果报告。
（二）公示
经区公租房运营公司审核通过，认定申请人符合申请条件的，审核结果通过区住房保障部门或区公租房运营公司网站进行统一公示，公示期为 7 个工作日。在公示期间，对公示对象有异议的，区住房保障部门接受实名举报，并在 10 个工作日内完成核查；有异议并经核查成立的，应书面告知区公租房运营公司。公示期间无异议， 或虽有异议但经核实异议不成立的，区公租房运营公司应向申请人出具准入资格确认书，并登记为本区公共租赁住房轮候对象。
（三）复核
申请人对区公租房运营公司审核结果有异议，可以向区住房保障部门申请复核。区住房保障部门应当会同有关部门进行复核，并在 15 个工作日内将复核结果书面告知申请人。
第三章 轮候和选房
第十一条 轮候制度
（一）区公租房运营公司对持有准入资格确认书的申请人实施轮候配租制度，准入资格确认书自区公租房运营公司出具后 2 年内有效。准入资格确认书有效期满，申请人应按规定重新提交书面申请，并提供相应的申请材料。
（二）轮候期间，申请人就业、住房等情况发生变化，应及时、主动向区公租房运营公司如实提交书面材料，重新审核。
第十二条 配租标准
（一）单身申请和家庭申请的配租标准
单身申请人可以承租 1 套 1 居室住房，男 25 周岁、女 23 周岁以上的可承租 1 套 2 居室住房；
家庭申请的可以申请 1 套 1 居室及以上住房，3 人以上家庭可以承租 1 套 3 居室住房。
（二）单位申请人所属员工配租标准参照单身申请和家庭申请的标准执行，并应保证其租赁行为符合《上海市居住房屋租赁管理办法》相关规定。
（三）公租房可以合租，但不得群租。严格按一居室 1 人的标准配租，即：2 人合租一套二居室住房，3 人可合租一套三居室住房。
申请合租的，应当确定 1 名主申请人，其他申请人为共同申请人。主申请人申请、申报、选房等与承租公共租赁住房有关的行为， 视同合租的全体申请人的行为。房屋租金由主申请人代表全体申请人统一向公租房运营公司予以支付。
自愿组合承租的应符合《上海市居住房屋租赁管理办法》相关规定。
第十三条 房源信息公布
区公租房运营公司应通过区住房保障部门或运营公司网站、其他社会媒体及时公布公共租赁住房相关管理规定以及所供应公共租赁住房坐落位置、户型、租赁价格等房源信息。
第十四条 配租
对登记为轮候对象的申请人，区公租房运营公司应根据申请情况和公共租赁住房的房源数量，以常态化选房或集中选房的方式，在轮候期内向其配租公共租赁住房。对优先申请单位实行优先配租。配租未成功的申请人，继续进入轮候期，其准入资格确认书依旧有效，在区公租房运营公司配租下批次公共租赁住房房源时可优先配租。符合条件的轮候对象中，享受国家定期抚恤补助的优抚对象、病残人员等，可优先安排承租公共租赁住房。申请单位所申请的公共租赁住房，必须向本单位符合申请条件的职工配租。配租成功后，区公租房运营公司将在指定网站上进行结果公示。
第四章 租赁管理
第十五条 建立租赁关系
申请人确认所选房源后，区公租房运营公司应出具《签约通知单》，明确申请人所承租住房的地址、房（室）号等信息。申请人凭《签约通知单》应当在 5 个工作日内携带本人和共同申请人的身份证明原件到区公租房运营公司（或指定地点）签订《上海市公共租赁住房租赁合同》，建立租赁关系。
个人或单位签订《租赁合同》同时缴纳租金、押金等相关费用后即由区公租房运营公司向承租人发出《入住通知书》。承租人凭《入住通知书》办理入住手续。合同签订后，区公租房运营公司应当在 30 日内报区住房保障部门备案。
第十六条 租赁合同
区公租房运营公司应与承租人签订租赁合同，使用统一的住房租赁合同示范文本。租赁合同期限一般不低于 2 年。合同到期后承租人仍需租赁的，区公租房运营公司应重新对其准入资格进行审查， 符合条件的可以续租，总租赁期限不超过 6 年。
承租人享有在租赁合同期限内按约定使用公共租赁住房的权利，承租人对使用的公共租赁住房不享有收益权、处分权和继承权， 不得擅自转让使用权。
第十七条 租金管理
公共租赁住房租金应按略低于市场租金的原则确定。区公租房运营公司应聘请社会专业房地产评估公司评估市场租金，以此为依据按 8 折计算公共租赁住房的租金标准，报区住房保障部门备案， 并向社会公布。公共租赁住房租金标准应根据市场租金变化情况定期调整，对具体承租人，租赁价格在合同期内保持不变，合同期满续租时应按照届时租赁价格签订租赁合同。
承租人应根据租赁合同约定的支付方式，按时向区公租房运营公司支付租金；对于在承租过程中发生的水、电、燃气等相关费用， 由承租人按时自行支付至相关经营单位。
用人单位集体安排承租的，由用人单位收缴租金并交给区公租房运营公司。
承租人累积超过 3 个月未支付租金或其他应当由承租人承担的相关费用，区公租房运营公司可以按照租赁合同的约定通报承租人所在用人单位，要求用人单位从承租人的工资收入中直接划扣，用人单位应当予以配合。
区公租房运营公司的租金收入需严格按照本市相关规定进行管理和使用。
第十八条 物业管理
(一）非独立选址建设或配建的公共租赁住房纳入对应住宅项目统一实施物业管理；独立选址建设的公共租赁住房由区公租房运营公司选聘或委托专业物业服务公司进行管理。
（二）区公租房运营公司或其委托的物业服务机构应当组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行检查，承租人应予以配合。
（三）区公租房运营公司或其委托的物业服务机构应当定期对室内装修、家具、设备（包含零部件）进行查验和保养，承租人及其所在单位应予以配合。
（四）承租人未经出租人同意不得擅自对公共租赁住房进行装修；发生设备设施故障的，承租人应及时报区公租房运营公司指定的服务机构进行维修，不得擅自拆解；因承租人自行装修、改变房屋原有结构、使用不当或擅自拆解有关设备设施造成损坏的，区公租房运营公司可以责令承租人负责修复、赔偿或退出已入住的公租房。
（五）接受委托的物业服务机构、专业机构应当做好公共租赁住房的日常管理工作，切实履行职责和义务；制定必要的应急措施应对突发事件。
（六）破坏房屋结构或者擅自装修所承租公共租赁住房行为， 由区城管执法局进行取证处罚。
第五章 退出管理
第十九条 退回管理
（一）承租人在租赁合同期内有下列行为之一的，区公租房运营公司有权终止租赁合同，取消其租住资格，并限期收回公共租赁住房：
1. 将所承租的公共租赁住房转租、转借或擅自调换的；
2. 擅自改变承租住房用途的；
3. 在公共租赁住房内从事违法活动的；
4. 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；
5. 无正当理由连续 6 个月以上闲置公共租赁住房的；
6. 违反各项安全管理规定的；
7. 不听从、不服从社事管理部门各项管理、规定的；
8. 其他违反租赁合同约定情况的；
9. 存在法律、法规和政府规章禁止的其他行为。
（二）承租人拒不退回的，区公租房运营公司可以报请区住房保障部门责令承租人限期退回公共租赁住房；逾期不退回的，可以由区公租房运营公司向人民法院提起诉讼，要求承租人返还公共租赁住房，并追究承租人相关违约责任。
承租人发生上述情形之一的，取消其 5 年内再次申请本区公共租赁住房资格。
第二十条 续租和退出
（一）租赁期限届满承租人仍需租赁的，承租人应当在租赁期满 2 个月前向区公租房运营公司提出申请，区公租房运营公司应当对申请人是否符合条件进行审核，经审核符合条件的，准许续租。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房， 拒不腾退的，区公租房运营公司可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房，并追究其违约责任。
（二）承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：
1. 提出续租申请但经审核不符合续租条件的；
2. 租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房（含动迁安置房），并不再符合公共租赁住房配租条件的；
3. 租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。
承租人有前款规定情形之一的，不得续租，确实有特殊困难， 无法按约定返还该房屋的，区公租房运营公司可给与不超过 3 个月的过渡期，过渡期内租金按照合同约定的价格缴纳。
（三）承租人未按租赁合同约定支付租金，且累计拖欠租金超过 6 个月的，应当腾退所承租的公共租赁住房。
（四）在租赁期限内，承租人可以解除承租行为，但应提前 2个月书面通知区公租房运营公司及本人所在单位，承租双方互不承担责任。
第二十一条 退回期间的房屋占有使用费
自本管理办法规定的退回条件发生之日起至承租人实际返还公共租赁住房之日止，承租人应按市场租金标准支付这一期间的房屋占有使用费。
第六章 法律责任
第二十二条 隐瞒虚报行为的认定和处理
（一）申请人应当如实申报各类基本信息，据实提交申请材料， 并对申报信息的真实性负责。单位为申请人出具证明材料的，应当对证明材料的真实性负责。申请人提供虚假申请材料和申报信息的， 属隐瞒虚报行为。
（二）申请人有隐瞒虚报行为的，区公租房运营公司应按以下规定予以处理：
1. 在适当范围内公开通报其隐瞒虚报行为，记录其不良信用信息；
2. 申请人在审核过程中未通过的，终止审核；申请人登记为轮候对象的，取消登记；申请人已承租公共租赁住房的，收回房屋；
3. 取消其 5 年内再次申请本区公共租赁住房资格及其他保障性住房资格；
4. 涉嫌违法犯罪的，提交有关行政机关和司法机关处理。
第二十三条 纠纷解决和相关处罚的处理
（一）租赁双方在租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决；协商不成的，可以向人民调解委员会申请调解，也可以依法向仲裁机构申请或者向人民法院提出诉讼。
（二）违反本管理办法规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，依照有关规定处理。
（三）承租人违反治安管理、居住登记管理等规定的，由公安部门按照有关规定处罚。
第七章 监督管理
第二十四条 组织监督
区发展改革、经委、国资、财政、民政、建设交通、规划土地、公安、消防、住房保障、人力资源、金融、税务、市场监督、监察等部门根据各自职责，加强对公共租赁住房建设、供应、运营等过程进行检查监督，依法查处违法违规行为。
第二十五条 社会监督
区住房保障部门应当设立电话、信箱、电子邮箱等，接受公民、新闻媒体和其他社会组织对公共租赁住房建设筹集、申请审核、供应分配和租后管理工作的监督。任何单位和个人有权对违反本管理办法规定的行为进行检举和投诉。有关部门应当及时受理监督举报， 并向社会公开处理结果。
第二十六条 工作人员责任追究
对公共租赁住房建设、经营和管理过程中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，各相关职能部门要依法依纪严肃追究相关单位和人员责任。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第八章 附则
第二十七条 具体应用问题的解释
本区市筹公共租赁住房项目按照市相关规定执行。
本区工业园区、村镇集体以及其它社会力量投资筹集的面向社会的租赁住房租赁运营管理可参照本管理办法。
第二十八条 实施日期
本管理办法自 2019 年 1 月 20 日起实施，有效期至 2022 年 1 月19 日止。
