在常识上，土地流转没有任何特别之处。只要农产品可以买卖，生产农产品的要素---包括土地---终究也可以转手买卖。从产品市场到要素市场，本来就没有什么难以逾越的界限。政府有权转让国有土地使用权，农民当然也有权转让集体土地使用权。无论在经验上还是逻辑上，土地流转自然至极，本不值得大惊小怪。

可是一旦进入上层建筑，土地流转立马惊天动地，好像是多了不得的一件大事，很容易引起两级分化，特别是那些“无立锥之地的失地农民”，很容易揭竿而起，闹到天下大乱。是市场之路，别的似乎还好说，但土地一定是例外。

结果土地问题“两张皮”。一方面，伴随农产品和城市国有土地的市场化，农地市场化的趋势不可阻挡，多种多样的土地转让层出不穷。另一方面，由于观念滞后、政策滞后、法律滞后、农地转让（买卖）行为仅活跃在法外世界，迟迟得不到合法承认。成文法和现实脱节，官民冲突屡起，中央部门与地方政府离心离德，以土地问题最为严重。

正本清源，还是要从财产权利出发，产权制度改革的实质是确定财产使用、经营、收益、转让等各项实际权利，为市场经济奠定可靠的基础。

从法律归属来看，农村的土地和其他生产性资源一样属于农民集体所有，但是在实际上，农民集体与国家的权利关系一直没有得到清楚的厘定。在集体内部，农民作为成员的权利怎么界定？事实上，集体无权回答这个问题。

讲到底，产权---包括承包权---有什么用？还不是用来保障农民的经济自由，以谋求更好的生活。

农村建设用地的市场化转让，受两大动力的推进。其一，靠近城镇的农村建设用地，包括分给农民的宅基地，已被卷进城镇化、工业化的浪潮，大量用于出租和其他形式的转让，不在是农民自建自用的形态，早转为事实的经营性建设用地。所谓的两亿进城农民，真正进入商品房的还是凤毛麟角，大量是在城乡结合部和城中村的集体建设用地，包括村民宅基地上的物业落脚。因此，这块“地产”，在事实上已进入市场经营的范畴。产出品市场化了，要素能不走向市场化吗？

其二，政府卖地如火如荼，每日每时地刺激、开导、训练着靠近城市的农村集体计入卖地的行列。这是“州官与百姓”权利孰重孰轻的问题，不是经济学家完全解释的清楚的现象。只是趋势很明白，用大禹他父亲的办法治水，堵是堵不住的。

产权实质上就是选择权，任何资源总有多种用途，保护产权其实不是保护资源本身---尤其不是按保护者的意愿去保护资源---而是保护产权主体自由选择利用资源的权利。再上一个层面，选择不同的用途，也包括选自己用还是取一个合适之价转给他人去用。这也是产权的一项权利，因为在很多情况下，自用资源还不如给他人利用效率更高，取一个合适之价转让使用权，对双方和社会会更有利。这也是市场经济的基础。所以不能认为保护产权就是资源永远不换手、永不转让。

但事实上的转让权是一回事，获得合法保障的转让权是另外一回事。现实的难点在于合法化严重滞后。这就需要观念更新、政策更新和法律更新。