长株潭“两型社会”建设日趋深入,土地改革也开始被正式推向前台。
本报记者手头的《长株潭城市群土地管理改革专项方案》（征求意见稿）显示,湖南省计划从节约集约用地、集体建设用地流转、城乡统筹等推进长株潭土地改革。
“长株潭两型土地改革遵循的是城市——农村——城乡合一的渐进式路径。”湖南省国土规划设计院专家申志军教授告诉本报记者。
18亿亩耕地红线之下,长株潭两型社会建设用地骤然趋紧,如何节约用地,开发“潜在”用地成为一个重要课题。
破解建设用地不足瓶颈
作为此次土地改革的主角,株洲推出了高新园区“园中园”、农村集体用地流转市场、城乡一体化基准地价体系等重点改革举措。其也是不久前被国土资源部列为全国土地利用总体规划修编试点城市和土地规划信息化建设试点城市。
而以前,这个中部工业重镇一度因面积高达34.41平方公里的重金属污染事件而置身舆论风口浪尖。
株洲市国土资源局副局长何安国介绍,株洲将部分农村建设用地复垦为农用地和耕地,然后与等量的国有建设用地和集体建设用地置换,实现增减挂钩。
“这样既盘活了存量建设用地,保证了建设用地需求,又保住了耕地红线。”何安国说,“预计这一举措可以解决300公顷工业建设用地,至于剩下的300多公顷缺口,则可以通过土地污染治理来解决。”
在株洲总面积达34.41平方公里的重污染区域中,天元区马家河镇高塘村属重污染地带,株洲通过土地治理污染的方式既保护了民生,又增加了工业用地。
株洲市政府将建立村民安置社区,将1843名村民集中居住,通过村集体出资控股和吸纳村民参股,注册成立株洲市高塘大禹实业有限责任公司,利用留用安置地发展集体经济,村民入股后变成股民参与分红。
与此同时,通过这种“迁村腾地”,将腾出的土地用于工业建设用地和生态用地。
“这块地怎么用,必须要有一个原则,我们的原则是穿插布局。”株洲市国土局副局长何安国表示,迁村腾出来的土地中,大部分将变成建设用地,小部分变成生态用地,用于布置水体、绿化等,以修复本已受污染的生态环境。
他透露,这一地块的建设用地和生态用地的比例预计为7∶3,而目前这里已经被湖南省批准建设欧洲工业园,成为株洲高新区“园中园”。
而记者在长沙市北山镇了解到,该镇以企业和村为单位,将耕地、闲置集体建设用地、宅基地进行统筹整治,使得耕地率增加了13%。而整个省会长沙市今年已经启动土地综合整治项目48个,投入8.5亿元,整理总规模20多万亩,预计新增耕地2万亩。
株洲市还规定,对2年以上不开工建设的企业或者是亩产税收达不到要求的企业进行清理。2009年以来,通过这些措施,株洲市共清理闲置土地近400亩。
农村集体土地流转市场挂牌
在提高土地利用率的同时,湖南在农村集体土地流转市场构建层面试水,以扭转长期以来农地流转价格严重偏离实际价值的现象。
记者了解到,在株洲全市112.62万公顷土地中,集体土地占到101.64万公顷,而且其中农村集体土地占绝大部分,建立农村土地流转市场势在必行。
由于农村土地流转层面一直存在着隐形流转、流转价格偏低、流程不规范等问题,外界期待农村集体土地流转市场的设立有望能根除这些问题。
2009年5月12日,株洲市农村集体土地流转市场挂牌成立,将集体建设用地流转和农村土地承包经营权流转统一纳入土地市场交易管理。
“建立这一市场的初衷是要解决农村集体土地流转中存在的一些老问题。”湖南省国土厅副厅长颜学毛告诉本报记者。
“事实上这个市场开展的是集体建设用地流转和农村土地承包经营权流转两个方面的业务。”何安国表示。
具体来讲,2009年年底之前在株洲城区建立集体建设用地基准地价体系,为级差地租热身,同时在参照国有土地管理模式将集体土地流转分为“一级市场”和“二级市场”,对出让、租赁、转让等“一级市场”交易采取审批方式管理,出租、转租等“二级市场”交易采取备案方式管理。
为了最终实现城乡统筹一体化,株洲市在2009年6月提出建立农村集体建设用地基准地价体系,而这正是对应于城市建设用地基准地价的一个城乡统筹举措。
何安国进一步解释:将农村集体土地按照城市的方法分为五至七级,按照土地实际价值大小确立每一级土地的基准地价,当然农村同等级基准地价相比城市要低50%—80%。
实施级差地租显然很有必要,由于农村集体土地没有一个基准地价作为参照,流转市场的价格发现作用并未充分发挥出来。
“这导致农村土地流转在价格方面依然存在很大的随意性,价格远低于价值的现象依然较多。”中南大学地学与环境工程学院院长戴塔根分析。
而建立农村集体建设用地基准地价体系恰恰可以为农村土地流转确立价格参照,它能够有效避免集体土地交易中价值认知困难等诸多局限性,实现农村土地的量价盘活。
何安国透露,对于农村集体建设用地中的集中使用区和零散区,则采用成本法计算。“同时还会将基准地价与征地价格相衔接。”
而在集体建设用地流转收益分配方面,实行“9+1+税”收益分配模式,即“一级市场”集体建设用地有偿使用费由集体经济组织和市、县人民政府按9∶1的比例分配;而“二级市场”中集体建设用地使用权转让增值部分,原土地使用者须按照增值额的10%向市、县人民政府缴纳土地增值收益。
“农村集体土地承包经营权流转根本目的是实现农村土地的资本化。”戴塔根坦言当前要着重解决的是流转的规范化,以及“谁有地、地谁要”的信息归集与沟通。
记者在株洲农村集体土地流转市场交易大厅看到,巨大的电子屏中“茶陵枣市镇水田”流转交易记录显示,该块面积为1600亩的水田被以200元每亩每年的价格转包给一家公司种植烤烟,承包期限为10年,以此计算,则这块水田10年流转收益为320万元。
而据农村土地流转市场负责人透露,截至2009年7月11日,两个月内已经有70多幅农村集体土地通过这一市场平台流转,流转交易金额达数千万元。
“一旦实现持续良序运转,将很快向长株潭甚至整个湖南地区铺开。”湖南省国土厅相关负责人透露。
