为加快推进城镇棚户区改造步伐，进一步规范棚户区改造工作，晋州市政府印发了关于加快推进城镇棚户区改造工作的实施意见（试行）。其中城镇棚户区改造范围包括城镇危陋住宅区、城市危房、城中村和符合条件的改造搬迁村庄。

晋州市人民政府关于加快推进城镇棚户区改造工作的实施意见（试行）

晋政函〔2018〕19号

各乡镇政府（开发区），市政府有关部门：

为加快推进城镇棚户区改造步伐，进一步规范棚户区改造工作，不断改善城镇形象和居民住房条件，根据《河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（冀政〔2013〕85号）、《石家庄市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（石政发〔2014〕26号）、《石家庄市人民政府关于加强棚户区改造工作的通知》（石政办发〔2015〕15号）等有关文件精神和晋政函〔2017〕38号文件相关规定，经市委常委会议、市政府第七次常务会议研究通过，制定本实施意见。

一、总体要求

全面贯彻党的十九大精神，以改善居民住房条件为落脚点，按照新型城镇化发展和县城扩容提质要求，有序推进各类棚户区改造。坚持把棚户区改造与城市功能布局、基础设施建设、环境综合治理相结合，强化组织领导，完善政策措施，加快改造步伐，力争到2020年底，全市棚户区改造取得显著成效，城镇面貌明显改观，居民住房条件有效改善，基础设施和公共服务设施更加完善。

二、基本原则

（一）坚持政府主导与市场化运作相结合。既要政策引导、统筹协调，又要发挥市场配置资源的决定性作用，多渠道筹措改造资金，提高社会资本合作主体参与改造工作的积极性。

（二）坚持以人为本、居民自愿。要充分尊重居民意愿，在入户调查过程中，逐户征询居民改造意愿，同意改造户数需达到90%以上。

（三）坚持积极、稳妥、有序推进。按照先易后难、突出重点、典型引路的思路，抓住政策窗口期的契机，结合我市城镇发展规划，坚持先城区、后镇区，成熟一个、改造一个，积极、稳妥、有序推进。

（四）坚持统一政策、安置先行。在拆迁补偿、回迁安置等方面执行统一政策，公开透明，依法运作。优先建设回迁房，缩减居民过渡期，逐步形成先建后拆再出让的良性循环。

三、城镇棚户区改造范围

（一）城镇危陋住宅区。指城镇规划区范围内，简易结构房屋较多，建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的城镇住宅区。

（二）城市危房。指城镇规划区范围内结构已严重损坏或承重构件属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

（三）城中村。指城镇建成区及规划建设用地范围内的村庄。

（四）符合条件的改造搬迁村庄。实施村庄迁并至城镇的村庄。

四、棚户区改造实施方式

（一）国有土地上棚户区改造实行拆除新建的，按照《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》（石家庄市人民政府令第192号）规定的程序，由市政府委托征收办组织实施。

（二）纳入棚改范围的集体土地上城中村改造项目，参照晋政函〔2017〕38号文件相关规定，由属地镇政府（开发区）组织实施。具体工作流程见附件1。

五、完善相关措施

（一）鼓励社会资本合作主体参与改造。鼓励和引导社会资本合作主体通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。参与棚改的社会资本合作主体需符合以下条件：

1.企业具有三级（含）以上房地产开发企业资质，且满足相应的资质管理条件和项目必需的各类工程与技术人员。

2.企业从事房地产开发经营5年以上；近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；且建筑工程质量合格率100%。

3.企业具有完善的质量与安全认证、保证体系，未发生过重大工程质量、安全事故。

4.企业信誉好，社会责任感强。在市场监管、税务、住建、国土、人社、金融等部门没有不良记录，不存在无故拖欠工程款、农民工工资情况；具备金融机构出具的AAA级信用等级证明。

5.企业具有与项目相匹配的自有资金及投融资能力，能够全额支付土地出让成交价款。

6.企业具有成功实施拆迁改造的经验，并提供成功案例等相关资料证明。

7.企业对拟开发的棚改项目能够提出完整科学的改造方案、资金筹措方案和保证措施。

国有土地上棚改项目由征收办对符合条件的社会资本合作主体进行考察选择，需经市政府批准，市政府有否决权。由征收办与社会资本合作主体签订棚户区改造合作协议书。

集体土地上棚改项目由村“两委”和所在镇政府（开发区）对符合条件的社会资本合作主体进行考察选择，需经市政府批准，市政府有否决权。村委会、镇政府（开发区）与社会资本合作主体签订棚户区改造合作协议书。

严禁村“两委”未经镇政府（开发区）同意擅自与个人或开发企业签订改造合作协议，严禁参与棚改的企业转让项目，上述行为一经发现废除改造合作协议，取消企业参与资格。

（二）严格棚改项目房地产价格评估机构选定。参与我市棚改项目的评估机构需符合以下条件：

1.具备二级（含）以上房地产估价资质。

2.两年内无不良信用记录。

3. 有丰富的拆迁评估经验，能提供3个拆迁项目评估报告案例。

4.每个项目必须有两个注册估价师全程负责。

（三）足额缴纳回迁安置住房保证金。在确定社会资本合作主体后，对于先拆后建或先建少后拆多的棚改项目，社会资本合作主体需向征收办或镇政府（开发区）缴纳回迁安置住房保证金，并设立专户管理。保证金按“回迁安置住房面积×回迁安置住房建安成本”缴纳，回迁安置住房建安成本由征收办或镇政府（开发区）委托第三方机构确定。由于特殊原因或项目不能按程序执行，需动用保证金的，由征收办或镇政府（开发区）商市棚改办报市政府审批。

（四）合理确定开发强度。规划局委托规划设计咨询机构，按照“政府让利于民、社会资本合作主体降低利润”的原则，根据现状条件、补偿标准、控规要求等核算棚改项目投资成本和收益情况，科学确定棚改项目的开发强度、套型建筑面积等规划条件，涉及配套养老设施、科教文卫设施的，还应明确配建的设施种类、比例、面积、设施条件，以及建成后交付政府或政府收购的条件等要求，作为土地供应的条件，坚决避免高强度、高密度开发建设，打造舒适宜居的居住环境。

（五）优化土地供应模式。推行政府主导拆迁和安置房建设，形成净地向社会出让。对社会资本合作主体参与实施的棚改项目用地，应当以招标或者挂牌方式出让。由审计局委托第三方机构对社会资本合作主体前期支付的安置费用、拆迁费用和征地成本进行审计决算，报国土局备案。财政局向国土局提供土地出让计提资金费用清单。国土局按照不低于棚改项目安置费用、拆迁费用、回迁安置住房建安成本、征地成本和国家规定应计提资金费用等几项之和的原则核定征收拆迁成本，并委托第三方机构对出让土地价值进行评估，将征收拆迁成本和土地评估价值一并报市土地招拍挂委员会，由市土地招拍挂委员会研究确定出让起始价和底价。

（六）加大政府资金投入。土地招拍挂结束后，如社会资本合作主体竞得土地，根据社会资本合作主体申请，由征收办或镇政府（开发区）向市政府申请回迁安置住房保证金的支付；待社会资本合作主体足额缴纳土地出让价款后，财政局将社会资本合作主体前期支付的安置费用、拆迁费用和征地成本及回迁安置住房建设资金分阶段拨付征收办或镇政府（开发区）。首先，由征收办或镇政府（开发区）支付社会资本合作主体前期支付的安置费用、拆迁费用和征地成本；其次，由征收办或镇政府（开发区）与社会资本合作主体签订委托代建安置住房协议，由征收办或镇政府（开发区）会同市棚改办按照回迁住房的工程进度分阶段拨付回迁安置住房建设资金。

如社会资本合作主体未竞得土地，由财政局将社会资本合作主体支付的安置费用、拆迁费用和征地成本，从该宗土地出让价款中拨付征收办或镇政府（开发区）予以偿还，同时，按照安置费用、拆迁费用、征地成本的10%或者该宗土地出让净收益的20%给予社会资本合作主体利润，由财政局从土地出让金中列支。

六、落实相关要求

（一）强化规划引领。坚持结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局；要定位清晰，合理划定生产、生活、生态空间，实现产业、生态、文化融合发展；在改造过程中，要突出片区特色，避免同城同质化。

（二）同步配套建设。棚户区改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目，应当优先列入城市建设年度计划，与棚户区改造同步进行。棚户区改造安置项目配套设施应当与安置项目同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。

（三）加强回迁安置住房建设。一是实施房屋征收（拆迁）先补偿、后搬迁。二是棚户区改造应当优先建设安置住房，确保按时回迁。商品房在居民安置住房开工建设前不得开工建设。三是安置住房建设要贯彻节能、节地、环保的原则，安置住房结构形式为框剪结构高层建筑，套型面积以中小套型为主。

（四）落实工程质量责任制。严格执行基本建设程序和标准规范，特别是抗震设防等强制性标准。贯彻落实绿色建筑行动方案，积极执行绿色建筑标准。健全项目信息公开制度，落实施工现场信息公示栏和工程质量责任永久性标牌制度，接受社会监督。

（五）落实社会保障支持政策。一是拆迁居民处于义务教育期内的，搬迁时可选择原产权所在地按原招生办法入学，或在迁入新房所在地按照划片招生、就近入学的原则入学，任何学校不得拒绝接收入学。二是因棚户区改造新增的就业岗位，优先安排原村村民。符合条件的未就业原城中村村民，可享受市政府有关就业扶持政策。

七、加强组织领导

（一）严格落实责任。市棚户区改造工作领导小组负责协调解决项目进展中的重大问题。每个项目均成立由市级领导任组长的项目小组，镇政府（开发区）、有关部门负责人为成员，要协调联动，加强合作，共同推进棚户区改造工作。

征收办、镇政府（开发区）：负责开展棚户区改造的调查摸底，研究审核改造方案，组织、管理、监督项目的实施，保障居民妥善安置。

村委会：负责入户调查工作，与村民签订拆迁补偿安置协议，配合完成拆迁补偿安置各项工作，做好本村稳定工作。

住建局：按照相关要求对安置房建设进行全程质量监督。认真履行市棚改办职责，充实工作人员，做好统筹协调，健全推进机制，及时制定、修订棚户区改造相关政策及项目资料归档。

行政审批局：负责棚改项目审批立项工作。

财政局：负责落实棚改财政补贴资金，落实收费减免，土地出让金的收缴、计提和支付。

国土局：负责棚改项目土地出让起始价和底价的拟定，土地收储和供应工作。

规划局：负责棚户区改造范围的界定及规划审批工作。

国税局：配合财政局做好税收减免落实工作。

审计局：负责委托第三方对社会资本合作主体前期支付的安置费用、拆迁费用和征地成本进行审计决算，负责棚户区改造资金使用的监督。

宣传部、电视台：负责棚改的宣传工作。

信访局：会同相关部门负责棚户区改造涉及居民的信访接待工作。

法院、公安局：负责棚户区改造征收拆迁过程中的强制执行工作。维持村民搬迁过程的交通秩序，搬迁中的交通管制，确保安全搬迁。

教育局：负责做好棚户区改造涉及居民的子女转学入学工作。

（二）加大舆论宣传。宣传部门要组织电视、报纸、网络等各新闻媒体，大力宣传棚户区改造的重大意义、优惠政策和实施办法，充分调动棚户区居民理解、支持参与棚改工作的积极性。

（三）强化督导检查。市政府将棚户区改造工作纳入政府目标管理责任考核。市棚改办要准确掌握工作动态，及时协调各项工作有序推进，督促各责任单位按期完成目标任务。市监察委要加强对棚户区改造规划、征收、建设等进度情况的监督检查，对履行职责不力的单位和部门严格问责。

八、附则

（一）本意见自发布之日起施行，发布前已列入棚户区改造范围的项目不再重复履行申报程序，后续具体程序按新发布的程序执行。

（二）本意见由市棚改办负责解释，并根据实际情况变化进行修订。

附件：1.晋州市集体土地上棚户区改造工作流程

2.棚改项目出让财政计提资金费用清单

晋州市人民政府

2018年4月10日

附件1

晋州市集体土地上棚户区改造工作流程

一、改造计划的申报及审批

1.市政府确定2018—2020年棚户区改造范围。

2.所在镇政府（开发区）组织改造范围内的村“两委”逐户征求村民改造意愿，同意改造的户数达到90％以上。

3.村“两委”根据村民意愿确定城中村改造整体安排并确定分期实施范围。

4.召开村民代表大会或村民大会形成决议。

5.村委会向所在镇政府（开发区）提出改造申请。

6.镇政府（开发区）组织规划、国土、村委会共同对拟改造范围进行现场查勘测量界定，由规划局出具改造范围示意图，初步确定棚户区改造范围。

7.镇党委政府（开发区）召开党政联席会议进行专题研究，同意后向市棚改办提出申请。

8.市棚改领导小组组织规划、国土、住建、征收、镇政府（开发区）进行项目资料审查，审查通过后由市政府办公室下发《列入棚户区改造范围通知书》。

9.市政府综合考虑改造时序、资金投入、土地供应、群众意愿等因素，研究确定城中村的改造范围和土地征收计划以及改造范围涉及的基础设施、公共设施、城市产业等规划建设要求，发文列入棚户区改造年度计划。

工作流程：村申请---镇（开发区）初审---市棚改办审查---市棚改领导小组通过---市政府批准

二、社会资本的引入

10.村“两委”考察选择棚户区改造社会资本合作主体。

11.召开村民代表大会或村民大会形成决议。

12.村委会向镇政府（开发区）提出引入社会资本合作主体申请。

13.镇政府（开发区）实地考察后，党委政府召开党政联席会议进行专题研究，同意后报市政府批准。

14.镇政府（开发区）、村委会、社会资本合作主体签订棚户区改造合作协议书。

15. 镇政府（开发区）委托第三方机构确定回迁安置住房建安成本。

16.社会资本合作主体向镇政府（开发区）缴纳回迁安置住房保证金，并设立专户。

工作流程：村考察---镇政府（开发区）审核---市政府批准

三、改造方案制定和审批

17.规划局委托规划设计咨询机构测算棚改项目开发强度和规划控制各项指标，提交规委会研究确定。

18.镇政府（开发区）向规划局申请出具棚户区改造项目红线图和规划条件。

19.村委会、社会资本合作主体根据红线图、规划条件和村民意愿制定改造方案（含规划方案、拆迁补偿安置方案），规划方案经镇政府（开发区）初审后报规划局预审。

20.召开村民代表大会或村民大会表决通过改造方案并形成决议。

21.村委会将决议和改造方案报所在镇政府（开发区）。

22.镇政府（开发区）对改造方案进行专题研究同意后报市棚改办，市棚改办审核后报市政府审批。

23.市政府研究批准并在社会资本合作主体足额缴纳保证金后启动棚户区改造工作。

改造方案审核流程：村、社会资本合作主体制定---村通过---镇政府（开发区）初审---规划预审---市棚改办审核---市政府批准

四、组织实施

24.镇政府（开发区）组织村委会、国土局、社会资本合作主体进行调查、登记、认定工作。

25.村委会按规定选择房地产价格评估机构进行评估。

26.村委会与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，收回宅基地证、房产证，并按补偿方案进行补偿。

27.村委会督促被拆迁人按协议约定腾空房屋并办理交验房手续。

28.社会资本合作主体实施旧房拆除、清运垃圾、平整场地等工作。

29.房屋拆迁工作完成后，市棚改办、镇政府（开发区）组织验收，由国土局办理土地收储后纳入土地储备库。

30.审计局委托第三方机构对社会资本合作主体前期支付的安置费用、拆迁费用、征地成本进行审计决算，报国土局备案。

五、土地公开出让

31.国土局委托第三方机构评估出让土地价值，按照不低于棚改项目安置费用、拆迁费用、回迁安置住房成本、征地成本和国家规定应收取费用等几项之和的原则核定土地征收成本，报市土地招拍挂委员会确定土地出让起始价和底价。

32.国土局对项目土地公开出让。

六、回迁安置住房建设及交付

33.社会资本合作主体竞得土地，镇政府（开发区）对社会资本合作主体缴纳的回迁安置住房保证金予以支付。

34.待社会资本合作主体足额缴纳土地出让价款后，财政局将社会资本合作主体前期支付的安置费用、拆迁费用和征地成本及回迁安置住房建设资金分阶段拨付征收办或镇政府（开发区）。由镇政府（开发区）支付社会资本合作主体前期支付的安置费用、拆迁费用和征地成本。

35.镇政府（开发区）、村委会与社会资本合作主体签订委托代建安置住房协议。

36.社会资本合作主体在约定期限内完成回迁房建设，并按项目工程进度申请拨付回迁安置住房建设资金。

37.回迁安置住房竣工验收合格后，由镇政府（开发区）监督村委会完成回迁安置住房的分配入住。

附件2

棚改项目出让财政计提资金费用清单

一、国有土地收益基金（土地出让总价款×5%）

二、土地出让业务手续费（土地出让总价款×2%）

三、铁路建设费（土地出让总价款×3%）

四、农业土地开发资金（3000元/亩）

五、廉租房保障资金（土地出让纯收益×10%）

六、农田水利建设资金（土地出让纯收益×10%）

七、教育资金（土地出让纯收益×10%）

注：1.土地出让纯收益=土地出让总价款（第三方公司评估的土地价值）-征收成本-国有土地收益基金-土地出让业务手续费-铁路建设费-农业土地开发资金

2.征收成本=安置费用+拆迁费用+征地成本+回迁安置住房建安成本

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