一、文件出台的背景
2017年9月30日以来，我市认真贯彻上级调控政策精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，坚持精准调控、因地施策、科学谋划、多措并举，根据《福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》(闽政〔2017〕43号)、《福建省人民政府办公厅转发省住建厅关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》(闽政办〔2018〕34 号)等文件精神，市政府经研究，市住建、国土等七家部门联合出台《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》(以下简称《意见》)，目的是为了支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，营造规范有序的市场秩序，保持我市房地产市场平稳健康发展。
二、主要内容
《意见》主要从控制目标、片区范围、备案机制、加强片区住房价格监管、优化土地供应管理、加大市场监督管理、建立督查考核制度、其他等八个方面对房地产市场实施精准调控。
(一)控制目标。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，对中心城区(指规划区内的蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾、三都、飞鸾、七都、八都，下同)总体目标、片区目标、片区划分、年度涨幅控制进行明确。普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价。控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。
(二)片区范围。中心城区结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供需状况等实际，以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分为四类调控片区。
(三)备案机制。对新建商品住房项目预售均价的定价依据、调节系数、同一项目不同类型住宅认定标准、非首次开盘住宅项目价格备案等内容进行规定。
(四)加强片区住房价格监管。通过完善商品住房价格会商机制、严格商品房销售价格调整、加强装修价格管控、加强片区车位价格管控等措施，对片区价格进行管控。
(五)优化土地供应管理。通过完善土地出让方式合理控制楼面地价，督促开发企业按照土地合同约定开竣工，加快土地的出让节奏，根据片区控价目标，在土地出让环节即公布该地块房价控制限额，采取“限房价+竞地价”等方式出让土地。
(六)加大市场监督管理。加强对企业经营行为监管，采取商品住房限购限售、公证公开摇号销售等措施，稳定市场预期。
(七)建立督查考核制度。住建、国土部门建立督查考核机制，联合对各县(市、区)调控执行和供地计划落实完成情况进行重点检查、全面考核。
(八)其他。对《意见》的解释部门、生效日期进行明确。
三、特色亮点
(一)分片区调控。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，中心城区结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供需状况等实际，以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分4个调控片区，参考中心城区居民消费价格指数(CPI)、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年涨幅控制在6%以内，对中心城区商品住房价格进行精准调控。
(二)加强片区住房价格监管。由市住建、国土、规划、税务、统计、物价等部门成立商品住房价格会商小组，定期会商，一盘一评估，并将车位车库价格、装修费用纳入价格调控范围，以防变相涨价。申请装修商品房销售时需达到以下条件:一是销售楼盘须建造至少二套以上的实体装修样板房，向购房者展示交房标准。样板房要真实反映装修标准和施工质量，装修住宅交房时的装修质量不能低于样板房水平，样板房在合同约定的交房时间前不得拆除。二是装修的价格和配置标准须在销售方案及商品房买卖合同中明示，包括主要装修设备和材料的品牌、产地、规格、数量等具体内容。
(三)优化土地供应管理。新出让土地采取“限房价+竞地价”方式出让。加大闲置土地处置力度，全面开展房地产项目闲置土地专项清理和建设进度动态巡查，督促房地产企业按照土地出让合同约定开工、竣工。
(四)实施商品住房限购限售。对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市中心城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房：一是在中心城区拥有2套及以上商品住房的蕉城、东侨户籍居民家庭；二是在中心城区拥有1套及以上商品住房的本市各县(市)户籍居民家庭；三是无法提供购房之日前6个月内在本市中心城区累计缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。符合本条规定的非本市户籍居民家庭仅允许在中心城区购买1套商品住房。居民家庭住房套数的认定包含购买新建商品住房和存量住房(二手住房)。
在中心城区范围内新购买(自本意见施行之日起购买)商品住房(含新建商品住房和二手住房)，取得不动产权证未满3年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
对不符合上述限购限售条件的商品住房，房地产交易、不动产登记部门不得办理网签备案、不动产登记。
(五)公证公开摇号销售。对中心城区新批预售的商品住房项目实行公证摇号、公开销售，其中应安排50%的套数优先考虑蕉城、东侨户籍无房户首次购房等刚性需求。房地产企业应公证摇号公开销售商品住房，摇号排序、按序购房，摇号排序名单应现场公示，选房后不得更名转让。摇号过程由公证机构主导，住建、工商、物价等部门进行监督。
