成都市郫都区人民政府办公室关于印发《成都市郫都区建设用地使用权转让、出租、抵押管理办法（试行）》的通知

各街道办事处，区政府各有关部门：

《成都市郫都区建设用地使用权转让、出租、抵押管理办法（试行）》已经区农村土地制度改革试点工作领导小组2018年第1次会议审议，并经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

成都市郫都区人民政府办公室

2018年5月11日

成都市郫都区建设用地使用权转让、

出租、抵押管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，根据《国土资源部印发<关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕12号）精神，结合我区实际情况，制定本办法。

第二条  本办法所称的建设用地使用权二级市场是指建设用地使用权人将土地使用权进行转让、出租、抵押等各种交易行为的总称。在郫都区行政区域内依法取得的国有和集体建设用地使用权转让、出租、抵押，适用本办法。

第三条  区国土资源局设立建设用地交易服务科，从事郫都行政区域内建设用地使用权的转让、出租、抵押等各种交易行为的监管和服务工作。

第四条  由区国土资源局、区规建局、区市场和质量监管局、区地税局、区国税局、区财政局、各镇（街道）等按照职责分工负责相关审核、管理、监督和服务工作。

第二章  建设用地使用权转让

第五条  本办法所称建设用地使用权转让是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权进行再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移等情形。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移。

第六条  建设用地使用权转让年限为《建设用地使用权出让合同》约定的使用年限减去原建设用地使用者已使用年限后的剩余年限。

第七条  建设用地使用权转让的条件：

（一）建设用地使用权已办理不动产登记手续，且无查封等限制权利的情形。

（二）国有建设用地使用权的转让，转让人原则上应已履行原《国有建设用地使用权出让合同》或《划拨决定书》等约定或规定的义务，且转让宗地开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积三分之一以上或项目已投资额占总投资额25%以上（不含土地出让价款）。未达到上述条件，转让人确需转让国有建设用地使用权的，转让人、受让人、区国土局应签订原《国有建设用地使用权出让合同》的三方补充协议，由受让人与转让人共同继续履行相关义务，待第三方评审机构评审达到上述条件后，经转让人与受让人双方共同申请，由区国土局办理国有建设用地使用权转移登记。

因转让人原因造成的闲置用地，按国土资源部《闲置土地处置办法》中的相关规定执行；因非转让人原因造成的闲置用地，须提交经区国土局调查核实并出具的可免收闲置费的认定材料。

（三）集体经营性建设用地使用权的转让，转让人原则上应已履行原《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》等约定的义务。鼓励和引导集体经营性建设用地使用权出让人在出让合同中将已开发建设用地面积或项目已投资额比例等作为转让条件。未达到约定条件，转让人确需转让集体经营性建设用地使用权的，转让人、受让人、出让人可签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》的三方补充协议，由受让人与转让人共同继续履行相关义务，待出让人确认已达到转让条件后，经转让人与受让人双方共同申请，由区国土局办理集体经营性建设用地使用权转移登记。

因转让人原因造成的闲置用地，按《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》中的相关约定执行；因非转让人原因造成的闲置用地，出让人应当与集体经营性建设用地转让人协商处置方式。

（四）转让人为法人或非法人组织，应经有权决策机构书面同意。

（五）国有建设用地使用权分割转让，应提交规划部门出具的分割红线等规划资料。集体经营性建设用地使用权分割转让，应提交出让人出具的书面同意意见及规划部门出具的分割红线等规划资料。

（六）国有划拨土地使用权转让，应提交规划部门出具的现行规划条件。土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让收入，直接办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，由受让方依法依规足额补缴土地出让收入。

第八条  建设用地使用权不得转让的情形：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制转让的建设用地使用权和房屋所有权。

（二）权属有争议的建设用地使用权和房屋所有权。

（三）未经其他共有人书面同意转让的共有建设用地使

用权和房屋所有权。

（四）办理了《不动产登记证明》或《他项权利证书》，未经抵押权人书面同意转让的建设用地使用权和房屋所有权。

（五）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第九条  建设用地使用权转让申报价格低于基准地价70%时，出让人在同等条件下有优先购买权。

第十条  建设用地使用权转让的流程：

（一）协议转让流程

1．转让人和受让人共同提出申请；

2．受理；

3．实地查看；

4．审核；

5．登记。

（二)委托转让流程

1．转让人委托发布宗地转让信息；

2．发布宗地转让信息；

3．转让人和受让人共同提出申请；

4．受理；

5．实地查看；

6．审核；

7．登记。

第三章  建设用地使用权出租

第十一条  本办法所称建设用地使用权出租是指建设用地使用权人将建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。建设用地使用权出租包括以出让方式取得的建设用地使用权出租、以划拨方式取得的建设用地使用权出租、以租赁方式取得的建设用地使用权转租。

第十二条  建设用地使用权出租的年限不得超过《建设用地使用权出让合同》或《租赁合同》约定的使用年限减去原建设用地使用者已使用年限后的剩余年限，且出租的最高年限不得超过20年。

第十三条  以划拨方式取得的建设用地使用权出租，须将租金中所含土地收益上缴国家。为规范土地收益金的收取，制定划拨出租指导价，收益金的收取采用“就高不就低”的原则，即租金（或指导价）×收益金的征收比例，收益金的征收比例为工业用地20%，住宅用地35%，其他用地50%。

第十四条  建设用地使用权出租的条件：

（一）建设用地使用权已办理不动产登记，且无查封等

限制权利的情形。

（二）建设用地使用权出租不得违反法律法规的规定和《建设用地使用权出让合同》或《租赁合同》的相关约定。

（三）以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应经行业主管部门书面同意。

（四）以出让方式取得建设用地使用权后出租的，租赁期间，土地使用权人有意转让土地使用权的，承租人有优先购买权。

（五）以出让方式取得建设用地使用权后出租的，承租人对租赁物进行改善或者增设他物，应经土地使用权人的书面同意。

第十五条  建设用地使用权不得出租的情形：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制出租的建设用地使用权和房屋所有权。

（二）权属有争议的建设用地使用权和房屋所有权。

（三）未经其他共有人书面同意出租的共有建设用地使用权和房屋所有权。

（四）属于违法建设的。

（五）法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。

第十六条  出租流程：

（一）自行出租流程

1．出租人和承租人共同提出申请；

2．受理；

3．实地查看；

4．审核；

5．租赁备案。

（二）委托出租流程

1．出租人委托发布宗地出租信息；

2．发布宗地出租信息；

3．出租人和承租人共同提出申请；

4．受理；

5．实地查看；

6．审核；

7．租赁备案。

第四章  建设用地使用权抵押

第十七条  本办法所称建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第十八条  自然人、法人、非法人组织均可作为抵押权人，依法申请单独以出让方式取得的建设用地使用权办理不动产抵押登记，也可以出让、划拨方式取得的建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。

第十九条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权抵押的，其抵押价值应根据有资质的评估机构，按照《城镇土地估价规程》评估确定的划拨建设用地使用权权益价格来设定。对出让国有建设用地抵押楼面价值高于近期该区域同用途一级市场土地成交最高楼面地价100%的，抵押权人应提交风险知晓函。

第二十条  建设用地使用权抵押的条件：

（一）建设用地使用权已办理不动产登记，且无查封等限制权利的情形。

（二）国有建设用地使用权抵押，抵押人原则上应履行了原《国有建设用地使用权出让合同》或《划拨决定书》等约定或规定的义务。

因抵押人原因造成的闲置用地，按国土资源部《闲置土地处置办法》处理完毕达到抵押条件后方可办理抵押；因非抵押人原因造成的闲置用地，须提交经区国土局调查核实并出具的可免收闲置费的认定材料。

（三）集体经营性建设用地使用权的抵押，抵押人原则上应已履行原《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》等约定或规定的义务。鼓励和引导集体经营性建设用地使用权出让人在出让合同中将已开发建设用地面积或项目已投资额比例等作为抵押条件。

因抵押人原因造成的闲置用地，按《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》中的相关约定执行；因非抵押人造成的闲置用地，由抵押人与出让人协商解决。

（四）抵押人为法人或非法人组织，应经有权决策机构书面同意。

第二十一条  以下情形不得办理抵押：

（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

（二）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其

他建筑物。

（三）权属有争议的建设用地使用权和房屋所有权。

（四）依法被查封、扣押、监管的不动产。

（五）法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

第二十二条  建设用地使用权抵押的流程：

（一）抵押权人和抵押人共同提出申请；

（二）受理；

（三）实地查看；

（四）审核；

（五）登记。

第五章  健全市场服务体系

第二十三条  区不动产登记中心设立建设用地交易服务中心窗口，具体承办信息收集、发布、分析、报送、备案等工作。开展咨询和调解服务。依托专业优势资源，提供法律、政策咨询服务，协调矛盾，化解纠纷，营造良好的交易环境。

第二十四条 积极引入中介组织，为交易各方提供咨询、 评估、经纪、法律、公证等服务。

第六章  加强市场监管体系建设

第二十五条  建立建设用地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。

第二十六条  土地转让后，《国有建设用地使用权出让合同》、《划拨决定书》、《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，受让人应依法履行。

第二十七条  建立部门联动机制，由区国土资源局、区规建局、区市场和质量监管局、区地税局、区国税局、区财政局、各镇（街道）等加强合同履约监管，明确责任、依法履职。

第七章  监督管理服务

第二十八条 区级相关部门根据各自职能职责做好监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

第二十九条  交易宗地所在地的镇政府（街道办）应充分发挥指导、监督和协调作用，确保土地交易依法依规进行。

第三十条  区纪检监察部门加强土地二级市场的执纪监督，保障试点的规范运行。

第三十一条  在推进土地二级市场试点工作过程中，各部门要根据自身工作建立风险评估机制，相关职能部门要积极回应群众的诉求，做好相关矛盾纠纷的妥善处置工作。

第八章  附  则

第三十二条  本办法由成都市郫都区国土资源局负责解释。

第三十三条  本办法自印发之日起实施，有效期至2018年12月31日。