长汀县人民政府关于印发长汀县城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法的通知
汀政综〔2018〕159号
各乡（镇）人民政府，县直各单位：
经县政府常务会议研究同意，现将《长汀县城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
长汀县人民政府
2018年5月25日
长汀县城市规划区外村民住宅建设
规划用地管理暂行办法
第一章 审批原则
第一条 为规范农村村民（以下简称村民）住宅规划建设及用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省实施<城乡规划法>办法》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》等有关法律、法规及规章，结合《福建省村庄规划导则（试行）》、《福建省美丽乡村建设指南和标准（试行）》及我县的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用城市规划建设用地范围之外镇（乡）村民住宅建设管理。村民住宅建设包括个人建房、集中建房（含联合建房，以下同）。采取集中建房的，村民可在本镇（乡）辖区内调剂分配。造福工程应采取集中建房的方式，统规统建或统规自建。
第三条 村民建房申请应当符合下列条件之一：
（一）无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建、改建或扩建住宅的；
（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄且已经分户的；
（三）因国家或者集体建设，实施镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁异地新建的；
（四）发生或防御自然灾害，需要安置的；
（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；
（六）向中心村或农村住宅小区集聚，将原有宅基地退还村集体经济组织置换至新宅基地的；
（七）县人民政府规定的其他情形。
第四条 村民建房每户宅基地面积，3人以下最高限额为80平方米，4至5人最高限额为100平方米，6人（含）以上最高限额120平方米。对原旧住宅进行改建的，每户可增加不超过30平方米的用地面积。
第五条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。
第六条 村民个人申请住宅建设的，应持下列材料向村委会提出申请：
（一）《村民住宅建设和用地申请表》；
（二）申请人身份证及家庭成员户口簿的复印件；
（三）申请人签署同意退出原使用的多余住宅用地并交由村委会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)；
（四）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者由各所有人在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；
（五）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图（含总平面布置图），或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图（如《福建省农村住宅设计方案通用图集》）。
村委会应当根据村庄修建性详细规划和村庄整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，依法召开村委会或村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村公示征询本村村民的意见；自公示之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，在《村民住宅建设和用地申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，报镇（乡）人民政府。
第七条 镇（乡）人民政府（以下简称镇（乡））受理本行政区域内农村村民住宅建设申请。须经县规划建设主管部门、县国土资源行政主管部门等审批的个人建房事项，由镇（乡）集中收件并预审后，分批次向相关部门申报。
第八条 规划 住宅小区的，村民应向村委会提交以下材料：
（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份，
（二）申请人身份证及家庭成员户口簿的复印件；
（三）申请人同意退出原使用的住宅用地交由村委会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)。
镇（乡）或村委会依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一的规划建设方案，按照第十条新建、扩建情形的规定程序，办理规划许可和用地审批手续。
第九条 镇（乡）收到村委会上报的村民建房申请材料后5个工作日内进行实地勘测，对是否符合住宅建设和用地申请条件、是否属于“一户一宅”、是否在规划限额面积范围内、是否符合镇（乡）及村庄规划和镇（乡）土地利用总体规划、是否符合房屋建设技术标准、是否存在违法用地行为、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。
经审核符合条件的，确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新（扩）建和改建两种情形报批。
第十条 属利用原宅基地并在原土地证的用地范围内进行改建的，不需另外办理用地批准手续，可直接办理规划建设许可手续，由镇（乡）根据城乡总体规划及镇、村庄规划进行审批，符合条件且提交材料完备的，在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。
属新建、扩建或改建范围超出原土地证范围的，由镇（乡）根据城乡总体规划及镇、村庄规划进行规划审批，核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》后，按照《长汀县人民政府关于下放、委托乡（镇）实施行政审批和公共服务项目的通知》（汀政综〔2014〕485号）权限，分阶段集中报县人民政府审批用地（上报名单中属改、扩建的应在备注栏中注明类型及原产权证书号码），县政府在收到有关材料之日起10个工作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)进行审核，予以批准的，由县国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》；
在土地利用总体规划确定的镇、村庄建设用地范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。
第十一条 属于文物保护（名录见附件二）建筑和控制性保护范围内建设，镇（乡）将其设计方案（含建筑设计图）书面征得文物行政主管部门同意后，由镇（乡）按权限进行审批或报批。
在历史文化名镇、名村、历史建筑、传统村落范围（具体名单见附件三）及重要地段、景观、节点的危旧房，在修建、改建、扩建前，其建设方案经县城乡规划主管部门审核同意后，由镇（乡）进行审批。
第十二条 村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：
（一）现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；
（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；
（三）年龄未满18周岁的；
（四）不符合镇（乡）、村庄规划和镇（乡）土地利用总体规划的；
（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营等其他用途的；
（六）不符合“一户一宅”政策规定的。
第十三条 对村民建房规划申请不予批准的，镇（乡）在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人并说明理由；由县城乡规划主管部门审批的，在收到镇（乡）报送的材料之日起20个工作日内通知镇（乡）并说明理由，镇（乡）于5个工作日内书面通知申请人并说明理由。
对村民建房用地不予批准的，县政府在收到镇（乡）提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知镇（乡）并说明理由，镇（乡）于5个工作日内书面通知申请人并说明理由。
第十四条 村民建房通过规划和用地审批后5个工作日内，镇（乡）将《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》一并发给申请人。须向县建设主管部门申请办理施工许可的应及时告知。
申请人应当自取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》之日起1年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可在规定期限届满前30日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过1年。
第十五条 新建、扩建、改建村民住宅，规划许可证由镇（乡）审批的，竣工后由镇（乡）组织规划条件核实并出具竣工验收意见，向不动产登记部门申请登记；规划许可证由县城乡规划主管部门审批的，向县城乡规划主管部门申请规划条件核实合格后，向不动产登记部门申请登记。其中建筑层数5层以上及联合建设的农村住房,须向县建设主管部门申请施工许可和工程竣工验收备案，未经竣工备案的，不动产登记机关不得办理产权登记手续。
原有房屋自行拆除，其多余宅基地交由村委会统筹安排后，方可办理房屋竣工核实验收。申请办理不动产权登记时，原持有的产权证书应一并交回办理注销手续。
第二章 建设管理
第十六条 村民建房应当取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，并经镇（乡）规划建设和土地管理机构一同实地放样，划定四至范围，即可开工建设。
其中公寓式及住宅建筑层数5层以上的，应向县建设行政主管部门申请办理质量安全监督手续与施工许可证，在取得施工许可证后方可开工建设。
第十七条 村民建房应严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。
第十八条 村民经批准使用集体土地建设住宅，参照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。但村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。
住宅小区建设需征用土地的，征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分摊缴纳。若涉及相关税收，由申请人按规定自行缴交。
第十九条 镇（乡）负责批后管理工作，建立村民住宅建设档案。
第二十条 农村住宅可由建房村民自行选择建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。施工质量和安全，坚持属地管理原则，并接受镇（乡）监督，由建房村民和参与建设各方共同负责。 1 第二十一条 县规划建设主管部门和镇（乡）应积极提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关知识。
第三章 技术要求
第二十二条 村民建房应当遵守以下技术标准规定：
（一）选址。应充分利用旧宅基地、空闲地和其他未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地，应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。
（二）规划。集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划（或住宅小区建设方案），个人建房要符合相关规划要求。
（三）建筑层数、面积。农村独栋式、并联式或联排式自建住宅楼，层数控制在3层半以内。
（四）建筑高度及形式。建筑外墙檐口总高度原则上不宜超过13.0米（公寓式住宅除外），建筑屋顶原则上采用坡屋顶形式。
（五）消防和日照。建筑间距应满足消防要求，住宅建筑日照间距不低于1:1。
（六）抗震。新建住宅必须符合工程抗震设防要求，采用钢结构或钢筋混泥土结构。
（七）鼓励采用新型、绿色生态、环保安全建筑材料，鼓励采用本土材料。
第四章 监管措施和法律责任
第二十三条 镇（乡）要落实属地管理原则，加强批后监管工作，及时制止各类违建行为，指定专人负责跟踪管理建房全过程，并将监督和检查结果每月上报给县“两违”办、县规划行政主管部门及国土资源行政主管部门。
县“两违办”、县规划行政主管部门及国土资源行政主管部门应不定期对村民建房是否符合行政许可内容进行抽查，对发现的问题，责令限期整改。
所在村委会发现违法建设，应及时向属地镇（乡）报告，由镇（乡）负责查处。
第二十四条 未取得规划许可证书的,不得办理新（扩）建用地审批手续。
对非法批准村民住宅建设用地直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究其责任，并由村集体经济组织依法收回非法批准、使用的土地。
对村民未批先建的住宅不得采取以罚款或者变相收取费用等任何方式予以补办手续。
第二十五条 未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设的，按照《福建省违法建设处置若干规定》，由镇（乡）责令停止建设、限期自行拆除；逾期不拆除的，由镇（乡）查处并组织拆除。
第二十六条 勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠，对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第二十七条 实施村民建房规划建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究相关人员责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十八条 本暂行办法由长汀县住建局 、国土资源局解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。
