2018年5月10日，海门市人民政府出台《关于进一步加强房地产市场监管工作的实施办法(试行)》(以下简称“新十条”)，旨在稳定市场预期，促进海门房地产业平稳健康发展，培育和发展多元化房地产市场。
房地产项目预(销)售价格
备案更加全面
“新十条”规定，房地产项目涉及商品房以及附属的地下室、地下车位(库)、阁楼等设施，应全部纳入房地产项目预(销)售价格的备案管理体系。申报时须填报《海门市房地产项目商品房明码标价表》 《海门市房地产项目一房一价公示表》，并提供项目开发建设成本，全装修住宅还须提供装修清单及成本资料。价格主管部门指导房地产开发企业科学合理定价，防止虚高申报价格。对不接受合理定价指导的，将不予受理房地产项目商品房及附属的地下室、地下车位(库)、阁楼等价格备案的申报。同一项目分期申请价格备案，前后批次申请间隔时间在六个月以内的，后批次申报备案价格不得超过前批次备案价格；超过六个月的，价格主管部门也需综合考虑周边楼盘实际销售价格等因素。
去年的政策是这样规定的：商品住房确定备案价格后，实际销售价格不得高于备案价格。同一项目分批申请预售的，前后批次申请间隔时间在6个月以内的，本批次申请备案平均单价不得超过上批次同类型房屋的实际成交平均单价。
楼盘预售资格有硬条件
预售房源须全部公开
“新十条”规定，房地产预售许可项目的建设工程形象进度须达到如下标准：房地产开发企业申请房地产项目预售许可，主体结构7层(含7层)以下的完成4层封顶；7层以上的，完成主体结构的一半，但最低不得少于7层；低层建筑完成结构封顶；装配式建筑房地产预售项目建设工程形象进度达到完成底部加强层施工且施工形象进度需达到主体结构的25%以上。
房地产开发企业在取得预售许可证后即时在媒体和售楼现场显著位置向社会公示房地产项目商品房预售许可、申报备案的《海门市房地产项目商品房明码标价表》和《海门市房地产项目一房一价公示表》等，并须一次性公开全部准售房源，公示销售进度信息表。
新规要求房地产开发企业和受托销售代理机构要严格执行房地产销售明码标价、一房一价的规定。对存在以下价格违法违规行为的，将予以整治。销售现场以及各种宣传载体公示的销售价格与向价格主管部门申报的备案价格不一致；销售报价或实际销售价格高于向价格主管部门申报的备案价格；使用虚假或者使人误解的标价形式和标价手段误导购房者；明码标价之外加价销售商品房，收取任何未予标明的费用，或者强制捆绑销售、强制服务收费；通过房地产经纪机构抬高商品房明码标价的房价，并将咨询费、代理费、服务费、网签费、超标准装修费等经纪服务费转嫁给购房者；通过“毛坯改装修”“抬高车位、车库、储藏室等配套设施价格”“工程款抵扣”“员工福利房”等方式变相抬价。
楼盘销售实名制
期房转让遭禁止
“新十条”对房地产项目楼盘销售行为实行有效监管。要求房地产开发企业和受委托销售代理机构对房地产项目楼盘的登记、认购和销售，全面实行实名制。供求矛盾突出的楼盘宜通过公开摇号方式确定选房顺序。完成选房并达成认购协议的，不得增加、减少及更改认购人姓名(直系亲属除外)。开盘次日必须将所有购房人详细信息及未售房源等清单报送房产主管部门备案，作为网签合同备案核查信息。购房人预交的保证金(定金)、预交房款、一次性付款等资金，全部纳入商品房预售资金监管范畴，实行专户存储、专款专用。
新规明确，严禁期房转让，暂停受理房地产项目销售合同网签备案注销手续。但三类情况除外：人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决，认定《商品房买卖合同》无效或解除的； 因购房人死亡，继承人与房地产开发企业解除《商品房买卖合同》的；法律法规允许的其他情形。以上三类情况所退房源及公开销售方案须在“海门住房保障与房产信息平台”网站公示十五个工作日，且均须公开销售。销售价格可由房地产开发企业自行调整，但不得超过备案的价格。
去年的政策是这样的：严禁期房转让，已备案的网签购房合同，如确需变更或撤销的，房源变更或撤销的次数仅限于一次。同时，须在“海门房产信息网”公示两个月后，以不高于原销售价格面向市场公开销售，不得指定购买人。相比之下，新政更加规范。
不得拒绝贷款购房
建立“失信黑名单”
“新十条”规定，将建立信用评价体系，健全失信联合惩戒机制，进一步规范代理行为和房源发布，加强门店和经纪人员管理。房地产经纪机构和从业人员须依法从事房地产经纪活动，经纪服务实行明码标价，不得利用虚假信息等进行欺诈，不得捆绑和强迫其他服务和收费，不得在发布的房源信息中使用“可更名”等字样。
所有房地产开发项目，一律不得拒绝符合住房公积金贷款条件的消费者使用公积金贷款、公积金和商业组合贷款。严禁房地产开发企业及经纪机构违规提供购房首付融资，严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。
“新十条”首次提出建立“失信黑名单”。通过加强住建、市场监督、价格等部门协调配合，推进建立联合惩戒机制，将房地产销售中的违法违规行为纳入诚信不良信用记录。依法打击房地产开发企业各种形式的囤积房源、捂盘惜售、炒买炒卖、价外加价、价格欺诈、捆绑搭售、违法广告以及其他侵害购房人合法权益等违法违规销售行为；严厉查处房地产经纪机构违规代理、虚假宣传、价格欺诈、诱骗购房人交易、哄抬房价、订立阴阳合同、不按规定明码标价、违规开展金融业务等行为。对存在违法违规行为的房地产开发企业或房地产经纪机构，将依法严肃查处，视情节给予警示、约谈、公开通报、列入失信名单、暂缓办理预售许可、暂停或取消网签资格以及其他行政处罚。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
附政策原文内容：
市政府关于印发《关于进一步加强我市
房地产市场监管工作的实施办法(试行)》的通知
海门经济技术开发区、海门工业园区管委会，各区、镇人民政府(管委会)，市各委办局，市各直属单位，各垂直管理部门(单位)，其他相关单位：
《关于进一步加强我市房地产市场监管工作的实施办法(试行)》已经十七届市政府第21次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
海门市人民政府
2018年5月7日
关于进一步加强我市房地产
市场监管工作的实施办法(试行)
为贯彻落实国家、省关于房地产工作的决策部署，稳定市场预期，促进我市房地产业平稳健康发展，培育和发展多元化房地产市场，现结合《市政府关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(海政发﹝2017﹞29号)的实践以及当前我市房地产市场的新情况，就进一步加强我市房地产市场监督与管理工作，提出如下办法：
一、严格房地产项目预(销)售价格的备案管理
房地产项目涉及商品房以及附属的地下室、地下车位(库)、阁楼等设施，应全部纳入房地产项目预(销)售价格的备案管理体系。房地产项目预售价格备案的申报，应在房地产项目取得施工许可证后方可进行。申报时须填报《海门市房地产项目商品房明码标价表》《海门市房地产项目一房一价公示表》，并提供项目开发建设成本，全装修住宅还须提供装修清单及成本资料。价格主管部门要充分发挥成本调查在房地产价格形成中的规范和约束作用，对申报的房地产价格进行有效的成本审核，并综合考虑周边楼盘实际销售价格等因素，指导房地产开发企业科学合理定价，防止虚高申报价格。对个别情况特殊的，可组织房产、国土等相关部门进行会商，或通过专家评审等形式确定备案价格。对不接受合理定价指导的，将不予受理房地产项目商品房及附属的地下室、地下车位(库)、阁楼等价格备案的申报。
同一项目分期申请价格备案，前后批次申请间隔时间在六个月以内的，后批次申报备案价格不得超过前批次备案价格；超过六个月的，价格主管部门也需综合考虑周边楼盘实际销售价格等因素。
二、明确房地产预售许可项目建设工程的形象进度标准
房地产预售许可项目的建设工程形象进度须达到如下标准(土地出让合同有特定条件的除外)：房地产开发企业申请房地产项目预售许可，主体结构7层(含7层)以下的完成4层封顶；7层以上的，完成主体结构的一半，但最低不得少于7层。建有地下室的，按地下一层折抵地上二层，地下二层折抵地上三层的标准扣除相应的层数。低层建筑完成结构封顶。装配式建筑房地产预售项目建设工程形象进度达到完成底部加强层施工且施工形象进度需达到主体结构的25%以上。对未达到上述建设工程形象进度标准的，不予受理预售许可的申请。
三、强化房地产项目公示和预售楼盘销售方案的备案管理
房地产开发企业须按照《江苏省商品房销售现场规范化标准》的要求，在取得预售许可证后即时在媒体和售楼现场显著位置向社会公示房地产项目商品房预售许可(含备案的销售方案)、申报备案的《海门市房地产项目商品房明码标价表》和《海门市房地产项目一房一价公示表》，同时公示预售资金监管和相关审批手续等信息，并须一次性公开全部准售房源、公示销售进度信息表。在楼盘销售期间，持续主动接受社会各界和有关部门监督。
房地产项目预售楼盘销售方案，应纳入房产主管部门的备案管理。房地产开发企业在申请商品房预售许可时，须按照《江苏省商品房预售方案》的规定报送完整的预售方案，并附上审图机构盖章确认的商品房分层平面图。且预售方案中应明确开盘的时间、地点、方式、房源信息、预售广告(样稿)等。全装修住宅应提交装修工程的施工图审查合格证、装修材料清单等内容；商品房附属的地下室、地下车位(库)、阁楼等设施，将价格主管部门的备案价格以及租售方案一并提交；委托代理预(销)售的商品房，应提供经纪机构备案证明和委托代理合同(代理合同中须约定代理佣金的支付方式；约定禁止分销代理或者明确分销代理的费用已涵盖在委托代理的佣金中，分销代理单位不得向购房人收取任何形式的费用，且开发企业、委托代理机构须对分销代理单位的行为负责)。对提交的房地产预售楼盘销售方案不完整的，不予受理预售许可的申请。
四、严格房地产项目商品房销售价格行为的监管
房地产开发企业和受托销售代理机构要严格执行房地产销售明码标价、一房一价的规定，按照申报备案的价格对外销售，不得在价外收取除房屋公共维修基金外的任何费用。
价格主管部门应密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产销售交易环节中的下列价格违法违规行为：
1.销售现场以及各种宣传载体公示的销售价格与向价格主管部门申报的备案价格不一致；
2.销售报价或实际销售价格高于向价格主管部门申报的备案价格；
3.使用虚假或者使人误解的标价形式和标价手段误导购房者；
4.明码标价之外加价销售商品房，收取任何未予标明的费用，或者强制捆绑销售、强制服务收费；
5.通过房地产经纪机构(电商、服务公司、管理公司、销售公司等)抬高商品房明码标价的房价，并将电商费、咨询费、代理费、管理费、团购费(享受优惠)、会员费、服务费、网签费、渠道费、茶水费、超标准装修费、尊享包产品服务费等经纪服务费转嫁给购房者；
6.通过“毛坯改装修”、“抬高车位、车库、储藏室等配套设施价格”、“工程款抵扣”、“员工福利房”等方式变相抬高价格。
7.其他不正当的经营价格行为。
五、严格房地产项目楼盘销售行为的有效监管
房地产开发企业和受委托销售代理机构对房地产项目楼盘的登记、认购和销售，全面实行实名制。非委托销售代理机构不得发布、代理未取得不动产权证的期房。供求矛盾突出的楼盘宜通过公开摇号方式确定选房顺序。完成选房并达成认购协议的，不得增加、减少及更改认购人姓名(直系亲属除外)。开盘次日必须将所有购房人详细信息(包括：房号、姓名、身份证号码、联系方式)及未售房源等清单报送房产主管部门备案，作为网签合同备案核查信息。未按要求提交清单的，暂停该企业在本地所有项目网签备案。
购房人预交的保证金(定金)、预交房款、一次性付款等资金，全部纳入商品房预售资金监管范畴，实行专户存储、专款专用。
六、严肃房地产项目销售合同网签备案的全面监管
房地产项目销售合同网签备案的监管事项包括但不限于合同文本、合同身份、规划用途、房屋面积、交付时间、争议解决、额外条款、合同价格、解款资金、销控楼盘等。凡以上审核事项中出现前后合同主体不一致、购房人与身份证不一致、房屋用途与规划用途不一致、无产权面积的确认及产权面积差异的处理方式、交房日期不明确、无争议解决的路径、额外约定条款违反商品房销售管理规定、合同价格超备案的价格、资金未缴至预销售许可的监管帐号等情况的，则不予受理合同网签的备案。
严禁期房转让，暂停受理房地产项目销售合同网签备案注销手续。但三类情况除外：
1.人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决，认定《商品房买卖合同》无效或解除的；
2.因购房人死亡，继承人与房地产开发企业解除《商品房买卖合同》的；
3.法律法规允许的其他情形。
以上三类情况所退房源及公开销售方案须在“海门住房保障与房产信息平台”网站公示十五个工作日，且均须公开销售。销售价格可由房地产开发企业自行调整，但不得超过备案的价格。
七、加强房地产经纪机构和从业人员管理
房产主管部门将完善管理服务平台，建立信用评价体系，健全失信联合惩戒机制，进一步规范代理行为和房源发布，进一步加强门店和经纪人员管理。房地产经纪机构和从业人员要严格贯彻执行房地产经纪管理有关规定，依法从事房地产经纪活动，经纪服务实行明码标价，不得利用虚假信息等进行欺诈、不得捆绑和强迫其他服务和收费，不得在发布的房源信息中使用“可更名”等字样。
八、加大房地产市场金融信贷的监管
所有房地产开发项目，一律不得拒绝符合住房公积金贷款条件的消费者使用公积金贷款、公积金和商业组合贷款。严禁房地产开发企业及经纪机构违规提供购房首付融资、严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。
金融机构要继续强化商品房预售资金的监管，要继续加强对首付资金来源的审查，强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核，审慎评估借款人家庭偿债能力，切实防止信贷等各类资金、尤其是理财资金违规进入房地产市场。
九、培育和发展多元化房地产的市场
鼓励房地产开发企业、经纪机构参与住房租赁市场的发展，充分发挥国企引领和带动作用，积极培育房地产租赁专业化企业和房地产租赁新业态模式，尽快建成信息共享、服务高效、监管有力的住房租赁交易服务监管平台，加速筹建供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场。
编制我市2018-2020年城中村(棚户区)改造规划方案，统筹实施城中村(棚户区)改造工作，落实土地、财税、金融等支持政策，加快城中村(棚户区)进度。优先改造连片规模大、住房条件困难、安全隐患严重、环境质量较差、居民改造意愿迫切的城中村(棚户区)区域。加快推进城中村(棚户区)项目前期工作，加速做好2018年城中村(棚户区)项目落实、资金筹措，确保2018年城中村(棚户区)项目早开工、早见效。
十、严厉打击房地产市场违法违规行为
充分发挥信用建设在房地产市场监管中的积极作用，加强住建、市场监督、价格等部门协调配合，推进建立联合惩戒机制，将房地产销售中的违法违规行为纳入诚信不良信用记录，推进建立严重失信“黑名单”。要将全市房地产开发项目“双随机”的巡查结果，在“海门住房保障与房产信息平台”网站上向社会公布查处结果。
坚决依法打击房地产开发企业各种形式的囤积房源、捂盘惜售、炒买炒卖、价外加价、价格欺诈、捆绑搭售、违法广告以及其他侵害购房人合法权益等违法违规销售行为；严厉查处房地产经纪机构违规代理、虚假宣传、价格欺诈、诱骗购房人交易、哄抬房价、订立阴阳合同、不按规定明码标价、违规开展金融业务等行为。
对存在违法违规行为的房地产开发企业或房地产经纪机构，将依法严肃查处，视情节给予警示、约谈、公开通报、列入失信名单、暂缓办理预售许可、暂停或取消网签资格以及其他行政处罚。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
该办法自印发之日起执行，与海政发〔2017〕29号文件不一致的，以本实施办法为准。
