桂林市人民政府关于印发桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（暂行）的通知

市政规〔2018〕10号

各县、自治县、区人民政府，高新区、临桂新区、漓江风景名胜区、经济技术开发区管委会，市直各委、办、局，中央、自治区驻桂林各单位，各企事业单位：

现将《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（暂行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

桂林市人民政府

2018年3月26日

桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则

（暂行）

第一章  总  则

第一条  为推动桂林市城镇低效用地再开发利用，规范城镇低效用地再开发行为，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）、《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）、《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）、《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）、《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》（桂国土资发〔2014〕96号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发〈广西城镇低效用地再开发工作实施方案〉的通知》（桂国土资发〔2017〕51号）、《桂林市人民政府关于印发〈桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法〉的通知》（市政〔2014〕43号）等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本实施细则。

第二条  本实施细则所称城镇低效用地，是指符合《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发〈广西城镇低效用地再开发工作实施方案〉的通知》（桂国土资发〔2017〕51号）和《桂林市人民政府关于印发〈桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法〉的通知》（市政〔2014〕43号）规定，经第二次全国土地调查已确定为建设用地中布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，且土地权属清晰、不存在争议。

为保证城市总体规划及控制性详细规划的完整性，拟改造地块可以涉及少量新增建设用地，但新增建设用地面积原则上不得超过拟改造地块总面积的5%。

现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。

第三条  鼓励城镇低效用地再开发利用优先实施旧城改造、民生安置、旅游、公益、公共配套（含基础设施）、历史人文传承等项目。

第四条  市国土资源局负责对城镇低效用地再开发利用项目（以下简称再开发项目）的用地审批环节进行审查。

第五条  桂林市市区范围内已纳入《桂林市城镇低效用地再开发工作专项规划（2017—2021年）》（以下简称《专项规划》）或经批准增补的再开发项目适用本实施细则。

第二章  项目增补的申请及审核

第六条  申请增补的再开发项目应当按《桂林市人民政府关于印发〈桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法〉的通知》（市政〔2014〕43号）的规定，办理认定及增补审批手续。

第七条  增补手续的办理由城区人民政府或土地使用权人于每季度最后1个月10日前，向市国土资源局提出书面申请，并提交土地使用权证、国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书、地上建筑物产权证、企业法人证明等资料。

第八条  市国土资源局对申请增补的再开发项目进行初审，初审通过后由申请增补的土地使用权人委托有资质的作业单位编制增补论证报告。

第九条  增补论证报告编制完成后，由市国土资源局组织市发展改革委、工信委、财政局、环保局、规划局等市直部门进行论证审议。论证审议通过后，由市国土资源局报市人民政府批准，并通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。

第三章  再开发改造方案及审查

第十条  已纳入《专项规划》和经批准增补的再开发项目，由项目意向业主向市国土资源局提出开发申请，经市国土资源局审核后，由市国土资源局致函市规划局申领新规划条件。

第十一条  原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由市人民政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。

第十二条  再开发项目取得新规划条件后，由市国土资源局组织，项目实施单位负责，委托有资质的作业单位编制项目实施方案和开展项目社会稳定风险评估。

项目实施方案由市国土资源局会同市发展改革委、工信委、监察局、财政局、环保局、住建委、交通运输局、水利局、旅游发展委、规划局等相关部门集体审议，审议通过后，由市国土资源局报市人民政府批准实施，并通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。

第四章  再开发项目地价评估及土地出让金缴纳（补缴）

第十三条  再开发项目取得新规划条件后，由市国土资源局以抽签方式选取中介评估机构进行土地价格评估。再开发项目土地面积在75亩以下的（含75亩），选取3家中介评估机构进行评估，土地面积在75亩以上的，选取5家中介评估机构进行评估。中介评估机构出具评估结果报市国土资源局审议，市国土资源局提出土地出让底价建议或应当缴纳（补缴）的土地出让金额报市人民政府审定。

第十四条  再开发项目进行地价评估时，估价基准期日为拟出让时点。中介评估机构应当按估价规程要求，评估新土地使用条件下出让土地使用权市场价格、原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格等。

第十五条  根据土地利用现状情况，再开发项目土地出让金缴纳（补缴）可以按以下办法办理：

（一）现状为划拨土地使用权的，土地出让金缴纳公式为：拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

（二）现状为出让土地使用权的，土地出让金补缴公式为：批准改变时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

（三）已出让的工业用地，在出让期限内符合规划、不改变土地用途（仍为工业用地）、提高土地利用率和增加容积率的，经市国土资源局审查，报市人民政府批准后，不需补缴土地出让金。对提高土地利用率和增加容积率涉及改变原有规划条件的，应当按照有关规定办理审批手续。

第十六条  符合下列情形之一的，提供相关材料，并经城区人民政府和有关部门审核认定，土地出让金缴纳（补缴）按以下办法办理：

（一）已纳入“退二进三”的工业用地再申请列入城镇低效用地再开发利用的，不再享受“退二进三”的相关优惠政策，土地出让金按本实施细则第十四条规定缴纳（补缴）。

（二）符合《广西壮族自治区人民政府关于印发〈广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法〉的通知》（桂政发〔2009〕16号）规定的再开发项目，涉及住房拆迁还建的，还建面积由城区人民政府审核，并出具书面意见；还建住房分摊土地面积的土地出让金，按新规划条件下土地使用权市场价格的10%缴纳；非还建住房分摊土地面积的土地出让金，按本实施细则第十四条规定缴纳（补缴）。

（三）再开发项目属城中村改造的，土地出让金按市人民政府批准的城中村改造相关规定办理。

第十七条  为实施城市规划需从其原使用的地块中划出部分土地，作为公益和公共基础设施（如公共道路、城市绿地、学校、医院等）用途的，该划出部分的土地使用权应当由市人民政府收回，并对划出部分按其原土地取得方式和使用条件进行评估，报市人民政府批准后，按照谁受益谁补偿的原则分别由市本级或城区财政按规定予以补偿。

第十八条  对涉及商品住宅开发的再开发项目，必须配建该项目规划商品住宅总建筑面积10%以上的保障性住房。再开发项目业主除完成项目规划商品住宅总建筑面积10%以上的保障性住房配建任务外，因另行承担市人民政府或城区人民政府安排的安置任务、公共设施建设项目、公益性配建项目等而产生的成本费用，由项目所在地城区人民政府组织委托审计单位出具审计报告，并提出成本核算的书面意见，报市人民政府批准后，按照谁安排建设谁投资的原则由市本级或城区财政将有关建设成本费用支付给再开发项目业主。

第十九条  除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，再开发项目签订国有建设用地使用权出让合同时，可以根据不同的开发改造方式确定土地受让人：

（一）采取自行改造方式进行再开发的，受让人为原土地使用权人；

（二）采取入股、联营方式进行改造开发的，受让人可以为原土地使用权人，也可以为入股、联营改造开发双方或联合体；

（三）属整合多宗土地、多个土地使用权人联合改造开发的，受让人可以为原土地使用权人，也可以为原土地使用权人共同成立的全资项目公司；

（四）由城区人民政府以公开招标方式引入项目建设业主与原土地使用权人协商签订土地转让合同，完成拆迁补偿安置后进行改造开发的，受让人为项目建设业主。

前款第二项、第三项涉及土地使用权转让行为的，应当提供相关税费的完税（免税）凭证。

第五章  再开发项目用地审批

第二十条  市国土资源局根据审议通过的项目实施方案、再开发项目的土地出让底价或应当缴纳（补缴）的土地出让金额，编制供地方案报市人民政府审定。

第二十一条  供地方案经市人民政府批准后，由市国土资源局通知项目业主办理用地手续，并按规定缴纳（补缴）土地出让金。办理用地手续应当提交如下材料：

（一）再开发项目用地申请书；

（二）再开发项目的土地权属材料。如属拆迁收购土地合并开发的，还应当提交拆迁补偿协议原件和原土地权属证明；

（三）再开发项目用地的土地出让合同和土地出让金发票及相关税费凭证；

（四）项目用地单位组织机构代码证（已办理“三证合一”手续的，提交营业执照）、法人代表身份证明和身份证复印件（复印件应当注明与原件相符并加盖用地单位公章）；

（五）委托书、被委托人的身份证复印件（复印件应当注明与原件相符并加盖委托单位公章）；

（六）发展改革部门出具的项目立项材料（复印件应当注明与原件相符并加盖用地单位公章）；

（七）建设用地红线图、界址成果表；

（八）其它应当提供的材料。

第六章  集体所有或使用的建设用地再开发利用

第二十二条  农村集体经济组织将其名下的城镇低效用地（含集体或国有土地），变更或转让到该农村集体经济组织全资拥有的项目公司名下的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意，报城区人民政府批准后，方可以办理土地登记手续。涉及住房和企业房屋、附着物拆迁的，还应当与原产权人达成拆迁安置协议。

农村集体经济组织可以按城乡规划确定的规划条件自行开发集体建设用地作为工业、商业、旅游以及公寓、养老等公共设施、公益事业建设用途，但集体建设用地未征收转为国有土地的，不得进行商品住宅开发。

农村集体经济组织涉及的国有划拨土地未用于商业、商品住宅开发的可以保留原划拨方式，如转为出让的按本实施细则第四章要求缴纳（补缴）土地出让金。

第二十三条  因实施城市规划需要对城中村进行改造的，按市人民政府相关规定执行。

第二十四条  农村集体经济组织自愿申请将农村集体所有的具备合法用地手续的城镇低效用地转为国有建设用地的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意后，再依法按规定办理土地征收手续，涉及农民住宅或企业房屋拆迁的，还应当与原产权人达成拆迁安置协议。

第七章  土地置换

第二十五条  因城镇低效用地再开发改造的需要，在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的前提下，允许通过土地位置调换方式调整使用存量建设用地。

第二十六条  土地置换应当在国有土地与国有土地之间或集体土地与集体土地之间进行，且权属应当清晰。

第二十七条  置换土地权利人应当本着自愿互利的原则签订置换协议，明确相互权利、义务，涉及房屋拆迁的还应当签订拆迁协议。

第二十八条  边角地、夹心地、插花地等少量土地置换时，应当进行公告，公告期不少于30日，公告期间集体经济组织和附着物权利人无异议的，报市人民政府批准后实施置换。

第二十九条  置换土地双方应当共同向市国土资源局提出申请，并提交以下材料：

（一）土地、房屋权属证明；

（二）置换土地双方单位组织机构代码证（已办理“三证合一”手续的，提交营业执照）、法人代表身份证明、集体或个人身份证明复印件（复印件应当注明与原件相符并加盖单位公章）；

（三）置换协议、拆迁协议；

（四）宗地图、界址成果表；

（五）其它应当提供的材料。

第八章  集体土地拆旧建新腾挪

第三十条  城市土地利用总体规划中心城区以外旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法集体建设用地，确能实现拆旧复耕的，可以根据国土资源部及自治区国土资源厅城乡建设用地增减挂钩试点的政策规定申报办理有关手续，具体操作流程参照《广西壮族自治区国土资源厅关于进一步改进城乡建设用地增减挂钩项目立项工作的通知》（桂国土资发〔2015〕37号）执行。

第三十一条  建设用地拆旧建新腾挪应当符合土地利用总体规划且不得占用永久基本农田，涉及新增建设用地和农用地转用的，要按照有关规划办理农用地转用审批手续。

第九章  边角地、夹心地、插花地再开发利用

第三十二条  城镇低效用地再开发范围内的边角地、夹心地、插花地等，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，单宗土地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目总面积10%的，经市人民政府批准可以和再开发项目地块一并开发，并按照再开发项目地块供地方式办理供地手续。对于原有存量建设用地也可以通过土地位置调换进行调整使用，涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用和土地征收手续。

第十章  违法用地的处理

第三十三条  再开发项目涉及违法用地行为的处理具体按照《桂林市国土资源局办公室关于印发〈桂林市开展城镇低效用地再开发利用涉及违法用地处罚及补办审批手续暂行办法〉的通知》（市国土资办〔2015〕91号）执行。

第十一章  再开发项目用地管理

第三十四条  签订《国有土地使用权出让合同》后7日内，市国土资源局应当将出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。

公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容，公示时间不得少于5日。

第三十五条  再开发项目业主应当按照国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书的约定或规定进行项目建设，未按约定或规定实施建设造成土地闲置的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）依法处理。

第三十六条  涉及商品住宅开发的再开发项目，应当加强基础设施、市政设施、公共公益性设施等相关配套设施建设。其配建的保障性住房、涉及社会群众利益的安置住房和相关配套设施，按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。

保障性住房配建，也可以采取货币补偿、异地安置等方式实现，具体由城区人民政府与再开发项目业主协商落实。

第三十七条  由城区人民政府以公开招标方式引入再开发项目业主的，公开招标方式由城区人民政府本着公开、公平、公正原则自行制定。

第三十八条  再开发项目利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市人民政府批准，可以继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。

第十二章  附  则

第三十九条  本实施细则自2018年3月29日起施行，有效期2年。