商品房指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。那么一般商品房和住宅房哪个好？买卖合同是购房合同吗？购买流程是怎样？

一般商品房和住宅房哪个好？

商住房，既可以居住，又可以公司进行工作，是适应一线城市的发展和年轻人生活发展的新型居住形式。建立在综合用地上的既可以工作又可以居住的一种产品。

商住房的优点：

1、小户型较多，以40－80平米为主，总价低。

2、人防和消防等建设标准较高。

3、对限购的城市来说，商住房不限制。

4、有LOFT户型，如买30平米相当于买60平米。

区别：

1、商住房50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。

2、商住房不能解决户口，纯住宅可以解决户口

3、商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水。

所谓的商住房，其实是将非住宅用地开发建设成可居住房屋的通俗叫法，本质上属于非住宅，而且其房产证上也注明了是商业类产权。购买商住房存在可能没有配套服务设施、土地出让年限长只有50年以及交易和持有成本高等诸多弊端和风险。

一般商品房买卖合同是购房合同吗？

是的，商品房买卖合同通常就是指购房合同。

1、购房合同确认买卖双方当事人之间房屋买卖关系的。主要明确买卖双方的权利义务关系，是买卖双方整个买卖过程履行的主要依据。

2、是按揭贷款的必备材料；

3、是缴纳营业税（卖方）、契税（买方)的依据之一；

4、是办理房产登记和交易手续的文件之一。

一般商品房购买流程是怎样？

一、商品房购买流程购房基本流程为：挑选、调查房源→签订认购书→签订预售合同、备案→办理入住手续→办理产权证。

二、相关流程风险防范

挑选、调查房源

1、挑选房源好房源应当从价格、交通、社区环境及户型结构几个方面考虑。价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

2、调查房源

（1）审查相关法律文件依据相关法律规定，商品房预售应当具备“五证”：《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。开发商齐备上述证件及批准文件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。审查前述文件的总原则是：一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些文件大多包含附页和附件，体现很多内容。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。①.审查《国有土地使用权证》《国有土地使用权证》是证明土地使用者已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；看看土地证上是否有土地使用权抵押记录；最好是还能要求查看一下开发商支付土地使用金的收据。②.审查《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》是表明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证。该证的主管部门为市和区的规划行政部门。注意：没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权证件；开发商在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。③审查《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。注意：无此证的用地单位是非法用地，房地产商的销售行为属非法，不能领取房地产权证件；如卖房人没有此证，则说明其开发的土地未经规划；此证不能保证规划不变更，开发商有可能申请变更规划获得批准，对此的应对办法是与开发商约定其应当在变更规划获批后一定期限内书面通知买受人，并约定不及时通知时开发商应承担风险（购房人有权退房和索赔）。④审查《建设工程开工许可证》《建设工程开工许可证》是表明建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律证书，也是房屋权属登记的主要依据之一。此证由建设行政主管部门颁发。注意：要看看期房工程开工手续是否齐全，无此证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。⑤审查《商品房预售许可证》《商品房预售许可证》是政府房地产行政主管部门允许房地产开发商企业销售商品房的批准文件。此证的颁发是上海的房地局。注意：查看该证是否在有效期限内，是否是所要购买的房产在此证许可销售的范围之内；该证应该在销售现场悬挂；《房地产预售许可证》包括下列内容：

（一）预售许可证编号；

（二）发展商名称；

（三）项目名称；

（四）项目坐落地点；

（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；

（六）《房地产证》编号、栋数；

（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；

（八）发证机关、有效期；

（九）附注内容等。办理预售许可证：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

（2）调查开发商的实力前已述及，商品房预售的条件是开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。因此，开发商实力雄厚将不会导致“烂尾楼”的出现，而查看开发商实力可以从如下方面探测：①.从工商部门调查开发商的工商登记资料登记资料中有开发商的注册资金、股东情况等。②.查看承建商实力。承建商的实力决定了房屋质量，也间接反映开发商的实力。开发房地产的程序一般为：开发商出资拿地→建筑商垫资建楼→开盘后开发商出售→售楼后，付建筑商工程款。实力不强的开发商都是如此操作的，中小承建商为了揽到工程，也不惜垫资。与之不同的是，实力强的开发商一般只会跟大承建商合作，而大承建商如中国建筑、苏中建设等是不给垫资的。因此，实力强而不垫资的承建商承建项目至少有两个好处：1、开发商实力的表现。不需要垫资就能运作项目，自然比需要垫资的开发商实力强。2、建筑商不垫资，也是品牌实力的表现。品牌建筑商一般在施工质量方面有保证，比较一下大承建商和小建筑商施工楼盘，从安全网搭建的平整度就可以看出差距，同样是民工作品，也是等级之分的；另一方面，小承建商要垫资开发，资金压力大，利润空间缩减，往往会采取减省工序、偷工减料等办法弥补利润损失。相反，大承建商不需要垫资，也就不存在上述问题。③打听开发商的外界评价。开发商早期开发的楼盘情况、有无迟延办证情形、早期楼盘的物业管理情况，都是评价开发商实力的指标。

（3）实地考察楼盘情况如楼盘已近封顶，实地考察而求证开发商是否变更规划，加盖楼层等，以免办理产权证出现问题。