“健全进城落户农民农村土地承包权、集体收益分配权自愿有偿转让机制，探索宅基地使用权自愿有偿退出机制。”2018年政府工作报告提出。承包地、宅基地等农村土地资源，有望迎来更大活化空间。
2018年中央“一号文件”提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”——落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地改革长期慎之又慎，步伐甚微。上述安排被认为中央有意通过更精细化的产权设计，为活化宅基地和闲置农房开辟道路。
在“三权分置”基础上，此次政府工作报告也进一步明确，退出的是宅基地“使用权”；2018年要探索“宅基地所有权、资格权、使用权分置改革”。据财新记者了解，对于宅基地所有权、资格权、使用权如何界定，其各自有哪些权能，目前仍在研究中。
对于市场最关心的城里人能否下乡，中央对宅基地改革设置了三条红线——不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。中央农村工作领导小组办公室主任、中央财经领导小组办公室副主任韩俊解释，鼓励各地结合发展乡村旅游、新产业新业态，结合下乡返乡创新创业等先行先试。
一些业内专家认为，按照上述规定和解释，闲置宅基地整理成经营性集体建设用地发展相关产业、城里人去农村租赁宅基地搞民宿等产业、农民自己利用宅基地发展经济应有政策空间。
对于“以租代售”、不搞实业单纯投资农村地产的行为，一位知情人士曾向财新记者表示，有关部门将制定监管办法。
今年政府工作报告还提出，健全进城落户农民农村土地承包权自愿有偿转让机制。这也是国家对农地做出所有权、承包权、经营权“三权分置”的产权安排后，首次提出承包权转让机制问题。
2014年，农地“三权分置”出台后，政策一直强调“放活”的是经营权，“稳定承包权”。也就是说，农民不能随便“卖地”。对于进城落户农民的土地承包权，政策最初仅提出“有偿退出”，未采用“流转”“转让”的表述。农业部部长韩长赋2016年底曾表示，“现在一部分县搞试点，试点涉及的农户也不多”。这些试点，进城落户农民退出承包地的方式，主要是把地退给村集体，而非自主转让。2015年1月国务院办公厅印发的相关农村产权流转交易市场建设文件，也未把承包权纳入现阶段市场交易范畴。
2016年之后，中央和国务院有关文件也提出，引导进城落户农民自愿有偿转让土地承包权，但仍缺乏相应制度建设。
北京大学国家发展研究院教授周其仁等不少人士都提出，应该允许农民彻底转让承包地。“对于已经进城站住脚的农民，让老远的一块地粘着他，对国民经济没有任何好处。”周其仁曾表示。
不过，对于承包权转让的实施方式、转让范围，仍然有待进一步明确。
