民国以前，中国是没有土地证和房产证的。地主想证明某块土地属于自己，得靠地契；业主想证明某处房产属于自己，得靠房契。
地契和房契都是合同，过去叫文书，地契是买地的文书，房契是买房的文书。用现在的话讲，地契和房契就是不动产买卖合同。
古代的不动产买卖合同跟今天不一样，它们有两大特色：一是内容太少，一份合同少则几十个字，最多几百个字，只写明不动产的位置、面积和成交价，没有详细的赔付条款，更没有配套的质量保证书；二是模糊不清，合同上往往只有卖方和中间人的签字，没有买方的签字，即使有，也只有一个姓，而没有全名，如果有全名，那也是化名，不是真名。
从唐朝到民国，甚至到新中国成立之初，中国民间的不动产契约一直都是这个样子，一直都是这个格式。严格来讲，这种契约根本就不是完整的不动产交易合同。可这些不完整的交易合同却曾经是中国人最重要的产权证明，万一你把它们弄丢了，那就等于把自己的产业弄丢了。
仅靠一份残缺不全模糊不清的不规范合同来做产权证明，会滋生出大量的房产纠纷，进而造成严重的社会问题。所以古代政府要求购房人去衙门缴纳契税，完了衙门在合同上盖一个红章，并对交易进行备案。万一合同丢了，可以让衙门根据备案补发一份。
问题是中国的契税历来很高，从南宋到清末，最低2%，最高9%，加上各种各样的附加税，有时候能占到房价的23%，花100万买套房子，为了缴税还得再花23万！老百姓图省钱，往往不去备案，仍然用一张没有经过官方盖章的“白契”做产权证明。白契没有备案，完全可以造假，如果恶霸和讼棍想霸占你的房子，随手造一份假房契，再替你伪造一个签名就行了。
进入民国，孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，提倡进行全新的不动产登记。各地市政府纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让业主去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处先审查，再公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，最后发给业主一张《不动产登记证》。
