很多人不清楚工业地产和商业地产的区别，今天我们就来了解一下什么是工业地产？该项目的土地属于什么用地？是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产项目的土地用途为工业用地。下面我们通过湖南省长沙市颁布的关于进一步规范工业地产发展管理办法全面了解一下。

长沙市人民政府印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知

长政发〔2017〕32号

各区县(市)人民政府，市直机关各单位：

现将《关于进一步规范工业地产发展管理办法》 印发给你们，请认真遵照执行。

长沙市人民政府

2017年12月26日

关于进一步规范工业地产发展管理办法

为进一步规范工业地产发展，切实加强监管，根据《长沙市人民政府关于下放市级经济管理权限的决定》(市政府令第 131号)精神，特制定本办法。

第一章 总 则

第一条 按照“总量控制、分布合理、有序推进、健康发展”的总原则，坚持“责权利统一”“谁审批、谁负责”“放管结合”的总要求，促进工业园区工业地产规范、健康发展。

第二条 工业地产是指在本市行政区域范围内的省级及以上工业园区中，按照相关政策，为推进土地集约节约利用，为中小企业提供发展平台，进行统一规划建设的工业生产性企业和生产性服务业使用的载体，包括工业制造多层及高层标准厂房、中小企业孵化器、科技成果转化创新平台等。工业地产项目的土地用途为工业用地。

第三条 各园区应建立健全工业地产联席会议制度，负责对所辖范围工业地产项目确认和运营管控工作;出具工业地产项目确认书，对区域内工业地产项目的建设、招商、运营等进行服务和监管。

各相关职能部门根据各园区出具的长沙市工业地产项目确认书办理相关审批手续。

第四条 工业地产项目审核必须在符合长沙市土地利用总体规划、长沙市城市总体规划和控制性详细规划、长沙市工业发展规划和工业产业空间布局规划等基础上，结合各园区主导和特色产业的功能定位及已有工业地产项目建设现状等因素，形成布局合理、特点鲜明、错位发展、功能互补的工业地产发展格局。原则上不得在省级及省级以上园区规划核定范围外建设工业地产项目。

第二章 指标条件

第五条 各园区年初应制定和发布年度工业地产用地指标计划，每年新审批的工业地产项目用地面积不得超过年度新供工业用地量的20% 。申报开发工业地产项目拟新征用地及现有闲置用地改建工业地产项目的，其面积原则上不得少于50亩。

第六条 在符合长沙市城市规划总规和各园区所在片区控规要求的前提下，各园区依规确定工业地产项目的容积率、建筑密度和绿地率。对工业地产项目中的小独栋建筑进行限制。单体建筑面积小于 5000平方米的独栋建筑不得超过项目总建筑面积的30% 。在规划设计时应明确，园区服务办公、生活配套设施用地(仅用于本项目内企业的配套和服务)不超过项目总净用地面积的7% ，且配套设施的计容建筑面积不超过总建筑面积的15% 。配套建筑设施必须全部自持。

配套建筑按现行政策规定建设，企业生产经营场所不得与员工宿舍、配套职工食堂混同，工业地产开发企业原则上应建设为入驻企业服务的专门的公共食堂、倒班宿舍楼等。

第七条 工业地产土地应按规定采取招拍挂方式出让，挂牌起始价应按相关规定进行确定，挂牌起始价应高于自用类工业项目的土地价格，同时不得低于区域内同地段工业用地基准地价。国家级工业园区的工业地产项目必须自持房屋建筑总面积的40%以上，其他园区自持比例为30% 以上。自持部分只能自用、自营或出租，不得办理分割转让。

第三章 准入及报建

第八条 工业地产项目的开发鼓励以工业园区自主开发为主体，可投资多元化。对园区国有独资平台公司自主开发的工业地产项目，自持比例可适当放开，具体比例由各园区研究确定。

工业地产项目的开发主体为其他企业的，原则上企业应当具备较强的经济实力及行业影响力，有园区开发或工业地产开发的成功经验，具备住房城乡建设部门批准的房地产开发资质，依法办理工商税务登记。

第九条 实施工业地产项目开发前，项目开发单位应结合各园区的产业功能定位，对拟引进的行业和产业进行充分的调研，

根据拟进驻的行业特点进行项目布局和规划设计，向所在园区提交项目申报材料和项目可行性研究报告，报建审批流程参照经营性房地产项目到规划、住房城乡建设部门办理报批手续。

第十条 工业地产厂房建设应当满足机器上楼要求。工业厂房首层层高不低于4.5米，有特定功能需求的，层高还需满足相应要求。工业厂房首层荷载(有地下室)应不低于 10千牛/平方米，2层及以上不低于6千牛/平方米，对于使用功能基本确定的项目，同时应满足使用功能。所有多层高层工业厂房必须配货梯并实行人货分离，货梯荷载应充分考虑叉车、设备、货物上楼等实际生产需求。

第十一条 工业地产的供配电系统电力负荷密度设计应在园区整体用电负荷现状的基础上，结合工业地产项目的产业发展方向和工业类型，分产业、分地块予以详细确定，原则上不得低于60瓦/平方米，充分为未来进驻工业企业用电作好准备。

第十二条 工业地产项目停车位，应根据产业定位和企业实际需求配置，并考虑发展状况预留。工业用地内每幢厂房或每单元(排屋式厂房)应至少设置1个装卸车位，不得占用内部环通道路。

第十三条 园区应与开发单位签订协议，约定工业地产项目产业类型、建设时间、租售对象、转让、产出效益、企业服务和社会责任、不达标租售企业退出机制及违约处罚措施等，开发单位方可进行报建。国土资源、房屋登记主管部门在办理入驻企业相关登记手续前应征询园区意见。

第十四条 为给生产型企业预留充分发展空间，在工业地产项目方案审查时必须明确，用于工业企业生产型用房原则上应不低于总面积的50% ，并严格规划功能分区，每个分区均应符合交通、消防、环保、人防、安全等技术规范要求。

第四章 销售及租赁

第十五条 应坚持工业地产姓“工”的原则。为避免对商业地产健康发展产生冲击，工业地产项目只能面向工业企业、生产型服务业企业销售或租赁。工业地产项目用房的购买人及租赁人必须为工业企业、生产型服务业企业法人。园区及开发商应严格控制租售对象，不得向个人租售，也不得向工业企业、生产性服务业企业以外的对象租售。园区管委会和住房城乡建设部门应对销售价格依据相关规定进行监控，避免畸高价格对全市地产价格水平产生不良影响。

第十六条 工业地产项目申请预售或销售前，应当满足规划设计条件及土地合同约定的相关要求，明确该项目自持房屋的栋号和面积，并经项目所在地园区确认，经确认后不得调整。房地产开发企业预(销)售工业地产时，必须向住房城乡建设部门申请，办理工业地产的预(现)售许可证(备案)。经批 准预(现)售的工业地产项目，在发布售房广告时，须载明工业地产的预(现)售许可证(备案)的证号和用途。

第十七条 工业地产项目开发建设房屋首次购房后，原则上5年内不得转让，5年后进行二次交易的对象也必须为工业企业、生产型服务企业法人。购房不足 5年，但因企业发展壮大或公司注销需进行转让的，需先经园区审批同意，方可办理不动产变更手续。

第五章 验收管理

第十八条 工业地产项目开发单位必须按照批准的设计方案组织实施开发地块的各项基础设施和公用设施配套建设。在工业地产项目开发合同签约时，应在合同中明确：在获得项目确认书起1年内项目必须开建，超过时限未开建的，项目确认书自动失效，必须重新办理项目确认书;工业地产项目自取得建筑工程施工许可证起计算，项目建设周期不得超过3年，超过时限未建成的，须重新进行确认。对于分期建设的，应按要求分期予以审批确认。

第六章 运营监管

第十九条 工业地产开发单位应明确项目招商、企业服务和物业管理服务的方案，并经所在园区审定，为入驻企业提供创业辅导、人才引进、科技创新、政策对接、法律咨询、市场开拓等公共服务平台。要保障水、电、气等生产生活要素供给，对工业厂房内公共管网、设施设备等进行维修养护;工业地产供电方式应采取公变方式供电，对工业地产企业用地范围内非商用且单独装表计量的企业内部职工食堂、倒班用房用电执行居民生活用电价格。

第二十条 工业地产项目入驻企业须经园区审核后再办理租售手续，企业的产业类型原则上应基本符合该工业地产项目可研报告的产业类型。积极引导入驻企业在办理不动产证前，将企业的工商、税务关系落入所在的园区。园区应要求开发企业与租(销)售对象建立行之有效的准入及退出(回购、回租)机制。

第二十一条 工业地产厂房严禁改变使用性质，擅自改变使用性质的工业地产项目，由园区负责督促整改，直至依法查处。

第二十二条 各园区要切实落实工业地产项目的监管主体责任，监督开发单位履约情况，定期巡查项目是否按时开竣工、是否达到项目确认书中约定的指标条件、建设要求和租售范围等;定期审核企业运行指标，监督核查土地利用状况，督促已批未建或未建成的工业地产项目加快建设进程;定期对不符合环保、安全等规定的企业进行督促整改及清理。

第二十三条 市加速推进新型工业化工作领导小组办公室负责工业地产日常管理工作，建立健全抽查、通报、考评等运行监管机制，每年牵头组织邀请第三方机构就已批复的工业地产项目的建设及使用情况进行评估，评估结果向市加速推进新型工业化工作领导小组报告。

第二十四条 由市政府督查室牵头，每年对园区工业地产审批及运营情况进行督查。对工业地产管理不规范、不到位甚至失职的园区进行责任追究。

第二十五条 本管理办法自2018年1月1日起施行。2015年2月1日开始施行的《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》(长政发〔2014〕56号)同时废止。

抄送：市委有关部门，长沙警备区。

市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市中级人民法院，

市人民检察院。

各民主党派市委。

长沙市人民政府办公厅2017年12月26日印发