2018年中央一号文件公布，这份文件涉及到了大家最关心的农村的宅基地买卖问题，为城里人去农村买房划红线。按照国家的想法，如果这事能做的好，农村经济可以说要天翻地覆了。那么，这份文件中关于农民房子的部分是什么意思呢？
农村的宅基地一般由农村集体土地建成，供给农村人口居住使用的房子或是建造住宅的土地。
也就是说，农村宅基地是国家给予农村农民免费使用的土地，是具有公益性质的用地，是不允许城镇户口的居民在农村买卖宅基地。
现在有很多人离开农村去城市工作了，渐渐地大量农房和宅基地被闲置、任其破败，是很大的浪费。
国家就想要盘活这些房子，让农民获得更多的财产收入，于是就想适度放活宅基地和农民房屋使用权。
不过放活宅基地可不是说城里人到农村买房置地，而是有底线的，按官方说法是，要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。
再比如，利用集体建设用地建设租赁住房。这不止有助于构建购租并举的住房体系，还能拓宽集体经济组织和农民增收渠道。同时，因集体建设用地入市后只能用于租赁，不可出售，因此对房价影响不大，但可能带动租赁市场，增加市场供应，或可带动部分区域租金下调。
授人以鱼不如授人以渔，吸引资金、技术、人才等要素流向农村，使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老、文化、教育等产业的有效载体， 才是真正盘活农村经济的方法。
以前，在大家印象中，农民是这样的面朝黄土背朝天、全家的生计都只能看老天心情。如今一切早已悄悄改变一栋栋小洋房在田间悄然拔起热水、网络、小车也成了每家每户的必备品。
农民的集体土地被征用时，有着征地补偿。特别是家里在城市近郊的，因为户口问题得不到补偿就亏大了。最重要的是，农村户口可以自建房，城市户口就只能买房了。农民可以在城市买房，城市户口却不能在农村买房。
大家一直说生不起孩子是因为中国不像国外那样有生孩补助，其实，村户口二女户家庭是享受国家补助的，每个地方的标准不一样，但一般都几千元。另外有一些地方二女户女儿考上大学的话，还会获得相应的助学金！加上这次国家的新政策，如果农村经济能被盘活的话，农村绝对会天翻地覆，以往的刻板印象将不复存在了。
大家一直说生不起孩子是因为中国不像国外那样有生孩补助，其实，村户口二女户家庭是享受国家补助的，每个地方的标准不一样，但一般都几千元。另外有一些地方二女户女儿考上大学的话，还会获得相应的助学金！加上这次国家的新政策，如果农村经济能被盘活的话，农村绝对会天翻地覆，以往的刻板印象将不复存在了。
农村宅基地“三权分置”的改革实质是什么？
首先要厘清现行中国农村宅基地制度安排与农民传统的根深蒂固的宅基地认知的关系。
现行农村宅基地制度是新中国成立60多年来逐步发展演变而成的，其主要特征是“集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿分配、长期占有”。这一制度在公平分配住宅用地、推进用地节约集约、保障农民住有所居、促进社会和谐稳定中发挥了基础作用。
随着城乡社会结构变化、城乡空间结构演化和经济体制改革深化，现行宅基地制度存在的问题和面临的挑战也日益突出，主要是：用地供需矛盾尖锐，新增宅基地取得困难；人口大量迁移和土地退出不畅，闲置、空闲宅基地增多；圈占宅基地隐形利益大，违法用地点多面广；宅基地财产价值未能显化，大量土地资产处于“沉睡”状态；宅基地隐形非法交易禁而不止，扰乱市场秩序等。
研究发现，从上世纪90年代至今，农民代际特征明显，正在发生一场我所称的“结构革命”：离土、出村、不回村。农民不断离开村庄，而且有一种一去不复返的势头，“空心化”使得不少村庄破败。很多时候，在村里所能看到活生生的存在只有两样——老人和狗。
在中国的农村几项土地安排中，宅基地制度是最落后的一项制度安排，几近失效。一是宅基地大量入市。尽管在法律上没有赋予宅基地出租、转让和交易权利，但事实上，农民宅基地进入市场已呈普遍化趋势。在广大沿海地区和城乡结合部地区，农民将宅基地盖成多层住宅用于出租，满足快速工业化下大量外地农民工的居住问题。二是宅基地成员权无偿取得制度的实施困难与弊端凸显。在沿海地区和广大城乡结合部地区，随着城镇建设用地越来越紧张，无偿分配宅基地制度早已名存实亡。由于无法分配宅基地，农民或者由于居住或者为了更多的出租，违法违规利用村庄用地盖房。在传统农区，宅基地无偿分配大量占用耕地和村庄公共地，危及耕地，也造成村内农户之间的不公平。三是宅基地管理失控。尽管法律在宅基地管理上的规定非常严格， 事实上镇以上土地管理很难落地，实施机制缺乏，管理成本高昂。四是宅基地的无序扩张不利于城市健康发展。在政府管制缺位下，农民宅基地的扩张和盖房更是处于无序，甚至蔓延，城中村的无序和土地低效利用，加大城市管理成本和城市更新难度。五是宅基地制度的村社封闭性不利于村庄转型。由于宅基地制度的成员身份性，符合身份的人既然无偿获得，不要白不要，村外的人无法进入。
事实上，农二代已经出现离土、出村、不回村的趋势，由此加剧村庄的衰亡。成员身份、社区封闭的宅基地制度导致村内成员不放弃宅基地，村外人无法进入，加剧村庄衰败。
中央看到了农村土地改革的必要性，急需在制度层面突破。宅基地制度改革，有其内在的必要性和迫切性。换句话说，现行的这套宅基地制度已名存实亡，到了无法维系、不得不改的时候。
2015年年初，宅基地制度改革试点在全国部分县市拉开大幕。到2017年底，历时三年，在完善宅基地权益保障和取得方式、探索宅基地有偿使用制度、探索宅基地自愿有偿退出机制、完善宅基地管理制度方面取得了一些经验。
在这期间，承包地“三权分置”也取得了进展，集体土地建设租赁房其实就是一种突破。宅基地与承包地尽管功能各异，但在农村发展稳定中的作用和改革面临的制度障碍相似，可以借鉴承包地办法，实行宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。
宅基地改革能激发乡村的活力吗？
乡村如此衰败，要反思深层次原因。第一个原因，我觉得是中国乡村的现代化仍被忽视。我们花了那么大的功夫，发了那么多文件，到现在还是停留在农业和农民增收层面，而乡村本身如何现代化，并没有被提到议事日程上来。
第二个原因，对于农业和农村功能的理解有失误。农业到底是什么？农村到底应该有什么功能？在整个偏向城市的政策惯性下，乡村就应该是衰亡的、落后的？
第三个原因，对城市化的认识有偏差，认为城市化就是所有的要素都往城市走，只要城市化完成了，现代化基本就完成了。虽然人们一直在强调农业和农村的重要性，但城市文明和乡村文明到底如何共存，很少有人花功夫去思考。
经过这几年在乡村的调研，我的基本判断渐趋乐观，并有了一些初步结论。
我们不要故作忧虑，也不要矫情地去寻找乡愁，因为诸多忧虑都是已经趋势性的现象，比如农民离村，这是规律，忧虑毫无用处。另外，一些人站在道德的制高点上去寻找乡愁，但问题是乡村的发展是愁不来的。
大部分乡村的衰而未亡和部分村庄的活化，是城乡中国阶段的重要特征，并且会持续数十年。而乡村的活化是由城市的需求激发的。
绿水青山在很多地方就是绿水青山，只有部分地方能变成金山银山，所以政策制定者看绿水青山不要总想着把它变成金山银山，这之间并无必然联系，如强行开发更可能会带来诸多问题。
衰而未亡将是一个长期的过程，公共政策在“哪些活”“如何活”上有很大操作空间。
乡村的死和乡村的活，核心问题是宅基地问题。宅基地改革是止住乡村衰败的关键，如果宅基地制度没有新的设计，整个村庄的凋敝只会加剧。
