为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建租购并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，依据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号），结合沈阳市实际，制定本方案。
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想
根据党的十九大会议精神，深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权益，壮大集体经济，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，准确把握住房的居住属性，以构建城乡统一的建设用地市场为主要目标，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，健全房地产市场平稳健康发展长效机制，让全体人民住有所居。
（二）基本原则
尊重农民意愿，维护农民权益。利用集体建设用地建设租赁住房（以下简称“集体租赁住房”），要切实尊重农民意愿，确保集体经济组织自愿实施、自主运作，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。
把握改革方向，提高服务效能。坚持市场经济方向，发挥市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”要求，优化审批流程，提高办事效率。
规范有序，审慎稳妥,封闭运行。严格区别于小产权房，集体租赁住房从源头开始符合规划、完备各项手续、受不动产登记保护。审慎稳妥推进试点，保持平稳有序，封闭运行，风险可控。
强化部门协作，形成改革合力。注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场等改革协同，加强部门协作，形成合力全面推进改革。
二、工作目标
通过集体租赁住房项目，增加住房的有效供应，缓解住房供求矛盾。以项目为抓手，边试点，边总结，边提升，探索集体租赁住房建设和运营规则，形成可复制、可推广的经验和做法。
三、试点范围
在沈阳市行政范围内选择试点项目分批开展，地块从小到大，从易到难，循序渐进，逐步开展，首期试点拟选择1-2个地块。重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域。特别是满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部，或者是新毕业大学生较为集中的产业园、科技园、创新园、自贸区等功能园区附近。
四、工作内容
（一）项目准入条件
1.规划计划。市规划国土部门统一制定集体租赁住房项目年度实施计划，报市政府批准后实施，并可根据项目具体情况调整年度实施计划。适时委托专业机构编制沈阳市集体租赁住房开发专项规划。
2.符合各类规划。集体租赁住房建设必须符合城乡规划、土地利用总体规划及环境保护等相关要求。
3.以存量土地为主。集体租赁住房项目建设以存量集体建设用地为主，原则上不得占用耕地，如遇集体建设用地中插花农用地等情况，可采取增减挂钩的方式对用地布局进行优化。
4.用地规模及用途。集体租赁住房项目土地用途确定为住宅用地，土地使用年期不得超过70年，用地规模参照国有建设用地中住宅用地规模进行控制，新民市、法库县、康平县不得超过7公顷，其他区（开发区）不得超过20公顷。
5.权属地类认定。集体租赁住房项目需在集体土地权属无争议的前提下开展。如历史从未取得过集体土地使用权证书，需以地籍部门认定的权属地类为准，进行初始登记。
（二）项目前期准备
1.确定实施主体。集体租赁住房项目可以由村镇集体经济组织自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营。按照农民自愿的原则，集体租赁住房开发、运营方案由村民会议讨论决定，或者在村民会议授权的前提下，由村民代表会议讨论决定。以上两种方式均须征得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。
2.资金筹措准备。集体经济组织可以利用自有资金及向银行贷款建设租赁住房。鼓励村集体经济组织与乡镇（街道）合作或乡镇（街道）内部村与村之间合作，发挥各自土地、资金优势。
3.前期土地整理。优先利用集体工矿、学校等便于土地整理的地块。如利用农民宅基地，需农民自愿，按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房及货币补偿等方式，或者多种方式相结合对农民进行公平合理安置补偿，保障农民居住权。整理后剩余土地用于建设集体租赁住房项目。
（三）入股、联营合作
1.合作企业。国有企业或民间资本均可以与集体经济组织以入股、联营方式建设运营，以国有企业投资为主。集体经济组织可自行选择合作单位，以协议方式入股、联营，入股、联营期限不得超过土地用途的使用年限。
2.地价确定。集体建设用地使用权价格通过先评估国有划拨建设用地使用权价格，再核减集体建设用地转为国有建设用地过程中发生的各类费用的方式进行确定。市地价评审委员会根据地价评估结果、土地市场运行情况和区政府建议价格综合确定集体建设用地使用权价格，为村集体经济组织入股、联营提供依据和参考。
3.签订协议。在县（市）、区政府、乡镇（街道）的指导下，集体经济组织与合作企业联合制定入股、收益分配方案，并签订合作协议，集体经济组织要有保底分红，同时约定合作期限、资产归属、参与就业等其他内容，方案及协议必须经集体经济组织成员大会或成员代表大会通过。
4.成立公司。合作协议签订后，成立新公司，制定公司章程，办理工商登记等相关手续。
5.收益分配。按照入股、联营合作协议，集体经济组织在新公司收益中，原则上实行按股分配。本集体经济组织成员可以根据在经济合作社或股份经济合作社中拥有的股份或份额，参加集体收益分配。对集体租赁住房的合作协议履行、收益分配等重大事项，集体经济组织应严格履行民主程序，定期公布账目，接受集体经济组织成员及董事会的监督。
6.监督管理。县（市）、区政府、乡镇（街道）负责对合同执行及农民利益保障进行监管。各级农业主管部门按照国家、省市有关规定，对农村集体资产管理工作进行指导和监督。
（四）运营管理
集体租赁住房是一种集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益。运营采取两种方式：一是纳入我市住房租赁信息服务与监管平台统一运营管理；二是由集体经济组织或入股、联营成立的新公司自行运营。对住房租赁企业进行统一登记管理，经营范围为“住房租赁经营”。
集体租赁住房的出租年期不得超过20年，出租合同到期后，原承租人可优先续租。可以由个人租赁或单位包租，单位包租的，只能安排本单位职工家庭住宿，禁止承租人将所承租的租赁住房转借、转租或改变用途，由房产管理部门、乡镇（街道）和县（市）、区政府负责监管。
（五）资产归属
集体租赁住房项目中，集体建设用地所有权归集体经济组织所有。
集体经济组织应严格按照国家、省市农村集体资产管理和《村集体经济组织会计制度》的有关规定，管理集体租赁住房等相关集体资产。
（六）项目实施程序
1.试点项目申请。集体经济组织按照本方案的相关要求拟定试点项目实施方案，方案由集体经济组织成员大会或成员代表大会通过，经乡镇（街道）政府初审同意，报县（市）、区政府核准后，由县（市）、区政府正式上报市政府申请试点项目。
2.试点项目批准。收到试点项目申请后，市政府组织市规划国土、发改、农委、房产、建委等相关部门对试点项目实施方案进行审查并提出意见，最终由市政府批准后实施，并报省国土资源厅备案。
3.相关手续报批。试点项目实施方案获批后，由集体经济组织或入股、联营成立的新公司申请办理立项、规划、用地、建设及不动产登记等相关手续。各类手续均需注明：“集体租赁住房项目，只租不售”。具体审批流程如下：
（1）项目立项备案等审批手续。市、县（区、开发区）发展改革部门对试点项目的项目性质、建设主体、投资来源、招投标方案等方面进行审查，办理项目批复文件。
（2）用地预审手续。市、县（区、开发区）规划国土部门对项目的用地合规性、用地标准等进行审查，办理《建设项目用地预审意见》。
（3）项目规划手续。市、县（区、开发区）规划国土部门根据相关规划要求，出具规划条件，规划条件中应包含地块位置、用地性质、规划条件和用地范围，并核发乡村建设规划许可证。
（4）项目用地手续。集体经济组织或入股、联营成立的新公司申请使用集体建设用地。由市、县（区、开发区）规划国土部门进行初审，根据《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》相关规定，0.5公顷以下报县人民政府审批；0.5公顷以上报市规划国土部门审核后，上报市人民政府批准。市、县人民政府批准后，下达集体建设用地使用批复，批复中明确：土地坐落、面积、用途、使用年限，使用权类型为自用或入股联营使用。
（5）项目施工手续。市、县（区、开发区）建设主管部门依据项目立项、规划、用地手续，办理项目《建设工程施工许可证》。
（6）项目竣工手续。市、县（区、开发区）建设主管部门按规定办理竣工验收备案手续。
（7）不动产登记手续。集体经济组织或入股、联营成立的新公司在取得集体建设用地使用权批复后，办理不动产登记。集体租赁住房项目在取得项目竣工验收手续后，依法办理不动产权证书，不动产权证书按幢核发，均不予分割办理单元、单户产权证，同时注明不得转让、抵押。
五、支持政策
（一）规划和建设标准方面。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。集体租赁住房项目应符合城镇住房规划设计有关规范，套型结构和面积标准可结合区域实际需要，按市场需求进行规划、设计和建设，实施全装修成品交房，禁止建设低密度住宅。项目可设置一定比例的商业服务等配套设施，建筑面积不超过总建筑面积的15%。
（二）简化审批流程方面。优化项目预审、立项、规划、用地、施工、竣工验收、项目运营管理等审批程序，建立快速通道。在城乡控详规划未覆盖的区域，规划指标可以在项目建设实施方案中同步设计，方案获批可作为控详规划的依据。项目立项、用地预审、规划选址可在方案报批中一并审查，方案批复可作为立项、用地预审、规划选址审批的同效文件。同步受理工程报监和施工许可，勘察和设计、施工、监理同步、一体化招标。
（三）财税金融支持方面。引导金融机构加大对建设租赁住房的贷款支持力度，鼓励金融机构为符合条件的集体经济组织提供信贷支持。
（四）公积金提取方面。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市无自有产权（含尚未取得《房屋所有权证》）住房且租房自住的，可凭租赁备案证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。
（五）公共服务方面。县（市）、区政府将承租人纳入居住地教育、医疗管理体系，享受沈阳市医疗服务项目及所在地义务教育，并将符合条件的集体租赁住房承租人纳入社保体系。另外，依托基层派出所开展人口居住和治安管理，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的租赁住房合同依法申领居住证；依托街镇和村（居）委提供计划生育、劳动就业、法律援助等人口基本服务；依托基层党、团、工会等组织开展社区文化建设。
（六）公共事业性收费方面。集体租赁住房按照居民住宅水、电、气价格执行，非居住功能用房的水、电、气实行分别计价。
（七）配套设施建设方面。完善集体租赁住房项目道路、自来水、电、煤气、排水等综合管网建设。县（市）、区政府按照城市规划尽快落实集体租赁项目周边必要的医疗、教育等设施配套。如需配套建设城市公共交通设施，需规划相应的场地建设公交场站和办公用房，并于建设项目主体工程同步设计、建设、验收，在城市公交设施竣工后，由交通运输主管部门参加验收，验收合格的，交付交通运输主管部门配套相应的公交线路。
六、工作安排
（一）试点工作启动阶段（2017年9月至10月）
市政府成立集体租赁住房工作领导小组，并组织相关部门召开全市试点工作部署会议。
（二）试点实施方案编制及报批阶段（2017年10至11月）
按照国家方案有关要求，结合我市实际，编制利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。11月底前报国土部和住建部批准。
（三）试点推进实施和评估阶段（2017年12月至2019年11月）
市规划国土部门对集体建设用地进行摸底调查，组织有条件的农村集体经济组织座谈，做好政策宣传，了解经济组织意愿、需求等，上报市政府确定首批试点地块。研究制定沈阳市集体租赁住房试点工作实施意见及相关配套政策，全面启动试点项目实施工作。
相关县（市）、区政府及时进行试点项目跟踪评估，向市集体租赁住房工作领导小组书面汇报跟踪评估情况。2019年下半年，市集体租赁住房工作领导小组对试点工作情况进行中期评估，对发现的问题及时整改。
（四）总结完善阶段（2019年12月至2020年12月）
市集体租赁住房工作领导小组及时对试点的实施情况、取得成效及存在问题进行全面分析，完善各项规定，总结试点经验，并适时向市政府和省国土资源厅报告试点总体情况，提出进一步开展集体租赁住房试点工作的意见。
七、保障措施
（一）组织领导
市政府成立市住房租赁试点工作领导小组，市政府主要领导任组长，分管领导为副组长，成员包括市发展改革委分管领导，市教育局、市公安局、市民政局、市财政局、市人力资源社会保障局、市规划和国土资源局、市建委、市交通局、市房产局、市农委、市环保局、市卫生和计生委、市金融办、市执法局、市法制办、市工商局、市国税局、市地税局、市住房公积金中心、市地铁集团、沈阳供电公司、市燃气公司、市水务集团、市政务服务办、人民银行沈阳营管部等部门主要领导。
市领导小组负责统筹推进我市集体租赁住房试点工作，对具体试点项目方案进行审查，研究解决工作中的重大问题，研究制定推进集体租赁住房建设的相关配套政策。市领导小组办公室设在市规划国土局，负责日常协调工作。试点实施项目的县（市）、区政府也要成立相应的组织机构。各部门工作任务分工见附件。
（二）监督责任
对于未经批准擅自建设租赁住房或者将租赁住房销售的，应当依法予以查处。严格禁止小产权房通过试点工作补办手续成为集体租赁住房试点，对为以上情形办理手续的相关部门依法追究责任。对试点工作中违规、违法的行为和个人依法追究责任。
（三）容错纠错机制保障
上级部门要加强对地方的分类指导，尊重基层首创精神，启动纠错容错机制，允许地方进行差别化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。
（四）宣传引导，营造舆论氛围
各级政府和有关部门要加强舆论正面引导，做好宣传和动员工作，为集体租赁住房试点工作营造良好的舆论氛围。
