土地一级开发：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。通俗地说，就是房地产开发商拿到土地盖成房子实现获利的过程。
■名词解释
白鹅潭土地开发牵动着不少广州市民的神经。苏宁环球股份有限公司（以下简称苏宁环球）日前披露的土地开发战略合作协议显示，荔湾区政府将策略性支持苏宁获得未来公开出让的白鹅潭土地项目，引来业内质疑。
广州市国土房管局相关负责人昨日表示，土地出让肯定不能搞一二级联动。
苏宁环球融资，荔湾区储地
白鹅潭经济圈位于广州市西部，由于在广州和佛山之间，被称之为“广佛之心”，与琶洲—员村、白云湖等列入九大重点功能区。
广州荔湾区政府缘何独独相中苏宁环球，正在成为业界关注的焦点。
从时间上看，荔湾区政府、苏宁环球和国家开发银行广东省分行三者之间的合作可谓神速。
8月19日下午，三者共同签订“白鹅潭地区土地开发战略合作备忘录”。
8月23日，荔湾区政府网站刊登《荔湾区白鹅潭经济圈土地开发项目公开引入社会资金的招商公告》（下称《招商公告》）。
截至8月30日，除了苏宁环球以外并无其他公司递交合作申请，于是苏宁环球将参与白鹅潭土地的一级开发，由苏宁环球负责融资，由区土地开发所负责土地储备，进行征地拆迁、安置补偿等工作。
“其实广州以前引入社会力量参与土地一级开发的先例较少，大多由政府主导，这会遇到许多问题，比如资金，使得征地拆迁速度缓慢，引入社会力量的尝试还是值得肯定的。”有专家表示。
苏宁环球将参加土地竞买
白鹅潭土地储备明确了对参与土地一级开发企业的收益补偿机制。其招商公告明确，如土地出让出现溢价情况，由荔湾区财政局根据合作公司投入一级开发的本金、利息、项目财务顾问费及其它合理费用为总成本，按溢价部分的20%给予合作公司补偿，合作公司的利润率不得高于土地开发成本的8％。
北大公共经济研究中心研究员韩世同指出，8％的利润率吸引力并不高，企业看中的可能还是未来的土地二级使用开发权。
从目前的一系列公开信息显示，在未来白鹅潭地区土地二级开发上，苏宁也将参与。
此前公布的白鹅潭《招商公告》明确要求，合作公司或合作方关联公司原则上应参与储备项目地块土地使用权出让的竞买。据称，此举有点类似勾地，是避免土地流拍的做法。
苏宁环球披露的上市公司公报显示，苏宁环球与荔湾区政府签署的《土地开发战略合作协议》约定，合作公司原则上应参与白鹅潭地区土地项目的土地使用权出让竞买。荔湾区政府“应积极协调相关部门，策略性支持合作公司在二级市场获取白鹅潭地区的土地项目”。
这也意味着，苏宁环球未来在白鹅潭土地公开出让中可能会享受一定的优待，以作为其参与土地储备的回报。
专家指出，今年以来地方融资平台受到严控，房地产调空也影响了土地出让市场的收益，所以政府部门的确需要民间资本进入土地一级开发环节。“如果允许土地一级开发企业优先获得未来的土地使用权，明显是不公平的。”
土地开发不能一二级联动
据了解，白鹅潭地区今年计划出让的土地量最多高达79.95万平方米，具体的出让环节将由国土部门制定出让规则。
广州市国土房管局相关负责人昨日表示，土地市场的一级开发完全由政府来做，的确面临资金和人手上的问题。目前许多其他城市也都开始通过投融资平台进行土地的一级开发。广州的土地一级开发一直做得比较谨慎，荔湾区在土地储备方面的尝试也是得到认可的。
该负责人表示，土地一、二级开发不能联动，“不能说参与了土地储备的企业就可以优先获得未来出让的土地”，土地仍要公开出让，不允许内定。
南方日报记者 郑佳欣 实习生 谢潇
