2017年陕西关于印发靖边县存量房交易管理办法的通知 -土地市场- 土流网

靖政办发〔2017〕161号

靖边县人民政府办公室

关于印发靖边县存量房交易管理办法的通知

各镇人民政府，县政府各工作部门、直属机构、派出机构，新桥农场：

《靖边县存量房交易管理办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

靖边县人民政府办公室

2017年12月5日

靖边县存量房交易管理办法

第一条为维护房地产市场交易秩序，规范存量房交易行为，切实保护交易当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》《房屋交易与产权管理工作导则》《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2016〕168号)《国土资源部、住房建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》(国土资发〔2015〕90号)《陕西省建设厅关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》(陕建发〔2016〕107号)《陕西省建设厅关于切实做好房屋交易和产权管理工作的通知》(陕建〔2016〕83号)等文件要求，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法所称存量房，是指靖边县国有土地上已经依法办理不动产登记的房屋，不包括房地产开发企业用于销售的新建商品房。

本办法所称存量房买卖网上签约，是指当事人通过存量房买卖网上签约备案系统核验房屋信息，发布出售信息，签订存量房买卖合同，并按要求完成合同信息备案的行为。

本办法所称存量房屋交易资金，是指存量房屋权利人与买受人签订的存量房屋买卖协议中约定的房价款。全县范围内国有土地上的存量房交易资金应当纳入县政府监管范围。

第三条县住建局负责存量房网上签约的监督和管理。靖边县房产交易管理中心(以下简称“实施机构”)负责全县存量房买卖网上签约的组织实施工作;负责存量房交易管理平台建设、管理和维护工作。

第四条存量房交易管理平台主要包含存量房买卖网上签约备案、存量房交易资金监管两个子系统。

全县范围内的存量房交易，均应按本办法规定通过存量房买卖网上签约备案系统进行网上签约，实施存量房交易资金监管。

第五条已取得房地产经纪机构备案证明的房地产经纪机构(以下简称“经纪机构”)可向实施机构申请开通存量房买卖网上签约权限，从事存量房买卖网上签约工作。经纪机构应如实提供本机构及网上签约操作人员信息，实施机构应将相关信息录入系统，并对网上签约操作人员进行实名登记。

第六条取得存量房买卖网上签约权限的经纪机构及网上签约操作人员信息发生变化的，经纪机构应在信息变化之日起30个工作日内向实施机构申请办理相关变更手续。

第七条经纪机构不再符合经纪机构备案条件的，应在30个工作日内向实施机构申请注销其存量房买卖网上签约的权限，逾期未申请的，实施机构有权予以撤销。

第八条存量房交易当事人自行协商成交的，应办理存量房买卖网上签约手续，并按下列流程进行：

(一)房源核验;

(二)发布房源信息;

(三)网上签约;

(四)建立档案。

第九条经纪机构提供居间服务促成存量房买卖成交的，应通过存量房买卖网上签约备案系统办理存量房买卖网上签约手续，并按下列流程进行：

(一)委托;

(二)房源核验;

(三)编制房屋状况说明书;

(四)发布房源信息;

(五)网上签约;

(六)建立档案。

第十条经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示存量房买卖合同网上签约的流程，并对交易当事人做好说明解释工作。

第十一条经纪机构应根据房源实际情况，并结合房源核验信息，编制房屋状况说明书，房屋状况说明书主要包括以下内容：

(一)存量房核验编码和《存量房出售委托服务合同》合同编号;

(二)存量房基本状况;

(三)存量房委托出售价格;

(四)经纪机构名称、经纪人员和联系方式;

(五)房屋图片;

(六)房屋租赁情况以及其他需要说明的重要事项。

编制的基本信息内容应当真实准确，并经委托人签字确认。房屋状况说明书内容发生变动的，经纪机构应当重新编制并经委托人签字确认后及时更新。

第十二条在房源核验编制完成房屋状况说明书后，经纪机构方可发布受托房源信息。经纪机构在媒体或门店公开发布受托房源信息时，发布的房源信息应当与核验信息以及房屋状况说明书的基本信息一致，且应明确标识该存量房核验编码。

第十三条出现下列情形之一的，经纪机构应及时将房源信息从媒体、门店等发布渠道上撤除，报纸、杂志等无法撤除的发布渠道除外：

(一)已网上签订《存量房买卖合同》的;

(二)超过《存量房出售委托服务合同》中约定的委托时限的;

(三)委托人取消出售委托的;

(四)出现其他不符合房屋交易条件的。

对第(一)、(二)种情形，存量房买卖网上签约备案系统自动撤除房源信息;对第(三)、(四)种情形，经纪机构应当在存量房买卖网上签约备案系统中及时撤除房源信息。

第十四条经纪机构促成存量房买卖的，应向购房人出示最新的房屋状况说明书，并经购房人签字确认后，会同房屋交易双方当事人签订房地产经纪服务合同。

第十五条经纪机构核验交易双方身份后拟定《存量房买卖合同》,交易双方对拟定的《存量房买卖合同》内容签字确认后，由经纪机构实行网上签约。经纪机构应即时打印《存量房买卖合同》指导交易双方签字。

第十六条已办理网签备案的存量房买卖合同，经交易当事人协商一致同意变更或者解除该合同的，交易当事人应当持双方签订的《存量房买卖合同》及相关身份证明等资料，共同到实施机构办理该合同信息备案的变更或注销手续。

第十七条交易当事人对已办理网上签约的存量房买卖合同条款产生争议的，应当按合同约定的争议解决方式及时处理。争议解决后，需变更或解除合同的，交易当事人应当持双方签订的《存量房买卖合同》、相关身份证明以及生效的法律文书等资料，到实施机构办理合同信息备案变更或注销手续。

第十八条完成存量房买卖网上签约后，交易当事人持《存量房买卖合同》到实施机构办理存量房合同网签备案，领取《房屋交易和产权状况确认书》。

第十九条经纪机构应将《存量房出售委托服务合同》、《房屋状况说明书》、《房地产经纪服务合同》和《存量房买卖合同》等交易资料，按照“分类、按件”的方法归集建档，档案资料的保管期限应不低于5年。

第二十条靖边县房产交易管理中心(以下简称“监管机构”)负责提供全县存量房交易资金监管服务。

靖边县房产交易管理中心与开展存量房交易资金监管业务的商业银行签订存量房交易资金监管委托协议，由委托银行具体办理存量房交易资金监管专户的设立及存量房交易监管资金的存储、划转等手续。

第二十一条存量房交易资金监管职责包括：

(一)负责建立、维护和管理存量房网上交易服务平台(含存量房交易资金监管子系统)。

(二)开立、公布和管理全县存量房交易资金监管专用账户，专账核算专款专用。

(三)负责制定存量房交易资金监管协议、存量房交易资金监管服务协议等指导文本。

(四)与开展存量房交易资金监管业务的银行签订存量房交易资金监管委托协议。

(五)对房地产经纪机构、监管银行履行本办法中的职责情况进行监督考核。

第二十二条有下列情况之一的可免除资金监管：

(一)依法律文书取得不动产所有权的;

(二)经拍卖取得不动产所有权的;

(三)买卖双方不动产产权交换的;

(四)买卖双方为直系亲属关系的;

(五)可以免除交易资金监管的其他情形。

买卖双方申请免除资金监管的，应向监管机构提交相关资料并填写免除资金监管申请表。

第二十三条存量房交易资金监管按下列程序办理：

(一)买受人为一次性付款买房，资金监管业务的办理程序:

1.买卖双方通过网签操作系统，签订《存量房买卖合同》;

2.买卖双方与监管机构签订《存量房交易资金监管协议》;

3.买受人按约定将房款一次性存入监管机构在监管银行开立的“存量房交易资金监管专用账户”，由监管银行出具《存量房交易资金监管收款凭证》;

4.买受人凭《存量房交易资金监管收款凭证》等资料到监管机构换开《存量房交易资金监管证明》，并持此证明及其他所需资料办理产权过户手续，领取《房屋交易和产权状况确认书》;

5.买受人持《存量房交易资金监管证明》、《房屋交易和产权状况确认书》等资料缴纳税费后到不动产登记部门办理转移登记，产权登记完成,监管机构将监管资金转入转让人账户。

(二)买受人为贷款买房，资金监管业务的办理程序:

1.买卖双方通过网签操作系统，签订《存量房买卖合同》;

2.买卖双方与监管机构签订《存量房交易资金监管协议》;

3.买受人将约定的购房首付款存入“存量房交易资金监管专用账户”，由监管银行出具《存量房交易资金监管收款凭证》;

4.买受人凭《存量房交易资金监管收款凭证》等资料到监管机构换开《存量房交易资金监管证明》，并持此证明及其他所需资料办理房屋转让过户手续，领取《房屋交易和产权状况确认书》;

5.买受人持《存量房交易资金监管证明》及存量房抵押贷款相关材料向贷款银行申请抵押贷款，贷款银行与买受人签订《借款合同》、到监管机构网签《抵押合同》出具《房屋交易和产权状况确认书(抵押)》;

6.交易双方持《存量房交易资金监管证明》、《房屋交易和产权状况确认书》等资料缴纳税费后到不动产登记部门办理转移登记。买受人和抵押权人持网签《抵押合同》、《房屋交易和产权状况确认书(抵押)》申请抵押权设立登记;

7.存量房转移和抵押登记记载登记簿后，买受人凭本人身份证原件、《存量房交易资金监管协议》、《存量房交易资金监管证明》等相关材料至贷款银行办理贷款发放手续，贷款银行按照约定将贷款划入“存量房交易资金监管专用账户”;

8.产权登记完成，监管机构将监管资金转入转让人账户。

(三)交易当事人需办理解除交易资金监管的，按下列规定办理。

1.存量房交易在不动产登记中心受理前，经协商终止交易的，交易双方当事人持双方签订的“解除交易协议书”、《存量房买卖合同》、《房屋交易和产权状况确认书》、《资金监管协议》、《存量房交易资金监管证明》和身份证明等材料到监管机构解除交易资金监管;

2.存量房交易在不动产登记中心受理后，权属转移登记事项记载于登记簿前，因存在交易当事人终止交易、交易房产被查封等原因不能完成权属转移登记的，交易双方当事人持不动产登记中心出具的《不予登记通知书》以及《存量房买卖合同》、《房屋交易和产权状况确认书》、《资金监管协议》、《存量房交易资金监管证明》和身份证明等材料到监管机构解除交易资金监管;

3.人民法院、仲裁机构判决或裁定终止交易的，由买受人持已生效的法律文书等相关材料到监管机构解除交易资金监管。

第二十四条存量房交易监管资金的缴存和使用均应通过监管账户进行，房地产经纪机构、房屋置业担保机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

第二十五条存量房交易监管资金在监管账户存续期间产生的利息，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率进行计息。如交易完成，监管资金及在监管账户存续期间的存款利息归出卖人所有;如双方交易失败，账户内本息归买受人所有，其中，贷款部分本息归发放贷款的银行所有。

第二十六条存量房交易资金监管账户中交易监管资金的所有权属于交易当事人，如有关部门对监管账户进行冻结，监管银行和县房产交易管理中心应出示证据证明监管账户性质，说明存量房交易监管资金的内容。

第二十七条靖边县房产交易管理中心、靖边县不动产登记中心要积极推行交易权属管理规范化和信息化，建立网签合同信息与权属登记信息的共享机制，提高服务效率，缩短办事时限，减少当事人重复填写信息、重复提供材料和管理部门重复审核，实行“一站式”服务。

房产交易管理中心要在房屋转让和抵押等管理工作结束后及时向当事人出具《房屋交易和产权状况确认书》(以下简称《确认书》)。不动产登记机构在受理涉及有关房屋转让、抵押等房屋交易行为的不动产登记时，应将房产交易管理中心出具的《确认书》列为不动产登记的应收材料。对不涉及房屋转让、抵押等房屋交易行为的，不动产登记机构可直接登记，对需提供《确认书》但欠缺的，不动产登记机构应明确告知登记申请人在房产交易管理中心补正，房产交易管理中心应予以及时办理。

第二十八条要加强行业自律建设，建立健全房地产经纪从业人员的业务培训和继续教育制度，不断提高执业人员的专业知识水平和服务能力。经纪机构应当严格遵守本办法，如有违反本办法的，依据相关法律承担相关责任。

第二十九条房地产主管部门、不动产登记机构和监管银行工作人员在存量房管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，要依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条本办法有效期自2018年1月1日起至2022年12月31日止。