天峻县人民政府办公室关于印发天峻县公共租赁住房管理方案的通知
各乡镇人民政府、政府各部门、县属各企事业单位：
《天峻县公共租赁住房管理方案》已经县人民政府批准，现印发给你们，请认真组织实施。
天峻县人民政府办公室
2017年3月9日
天峻县公共租赁住房管理方案
为确保公共租赁住房的准入、分配、退出和运营管理，加快建设资金的周转速度，保证住房保障工作规范有序开展，根据住房和城乡建设部、财政部、国家发改革委印发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）和青海省人民政府印发《青海省保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则的通知》（青政〔2014〕19号）青海省人民政府办公厅印发《青海省公共租赁住房共有产权管理办法的通知》（青政办〔2015〕223号）文件精神，结合我县实际，制定本方案。本方案适用于我县公共租赁住房的申请和管理。
一、组织领导
为有效调控公共租赁住房运营的合理，做好协调、准入审批、运营监督和退出管理等事务性工作的需要，设置公共租赁住房管理工作领导小组及其办公室和公共租赁住房管理办公室等机构。
（一）成立公共租赁住房管理工作领导小组成立由县人民政府县长任组长，县人民政府分管财政、住房和城乡建设、民政工作的各副县长任副组长，县委办、人大办、政府办、政协办、老干局、监察局、审计局、经济和发展改革局、财政局、住房和城乡建设局、民政局、国土资源局（不动产登记局）、人力资源和社会保障局、公安局、教育科技局、卫生和计划生育局、县政府法制办、市场监督管理局、国税局、地税局等单位主要负责人和各乡（镇）人民政府乡（镇）长为成员的公共租赁住房管理工作领导小组（以下简称领导小组），领导小组下设办公室，办公室设在县住房和城乡建设局，县人民政府主管住房和城乡建设部门的副县长担任办公室主任，县住房城乡建设局局长和县民政局局长担任副主任。
具体职责如下：
领导小组职责：一是根据中央、省、州相关保障性住房政策和规定，审核我县公共租赁住房的建设规划和运营方案；二是负责各方协调工作，全面推动公共租赁住房的建设；三是按照国家基本建设程序和财政资金管理的规定对公共租赁住房建设和运转资金进行指导和监管；四是定期组织召开领导小组会议及时解决《方案》在具体实施过程中所遇到的问题；五是其它工作。
成员职能分工：
财政局负责：设立保障性住房财务管理专户，确保资金规范运转；
住房和城乡建设局负责：公租房分配、出售、出租的审核、审批管理工作；
民政局负责：审核申请人婚姻、优抚和社会救助工作及残疾人员信息，并负责低保户住房分配、出售、出租、准入退出运营管理等具体工作；
公安局负责：审核申请人家庭人口和申请人及共同申请的家庭成员户籍登记、车辆情况等信息工作；
人力资源和社会保障局负责：提供申请人工资收入证明和各项社会保障缴纳信息；
市场监督管理局负责：提供申请人从事个体工商或投资办企业等登记信息；
国土资源局(不动产登记局）负责：提供申请人土地出让、租赁及房屋产权登记信息；
各乡镇人民政府负责：初审本辖区内住房困难户收入等准入条件，新源镇城东、城西社区负责审核城镇除机关、企事业单位工作人员以外各类无房户的收入及准入条件,并督促组建公共租赁住房小区的业主委员会，协助业主委员会引进有资质的物业服务机构实现小区自主管理，其他各部门按各自职责做好协助工作。
领导小组办公室职责：一是负责公共租赁住房建设运营规划、运营方案的制定和公共租赁住房的出售、出租等事项的审核和协调工作；二是负责公共租赁住房的准入、分配、退出和运营的监管工作；三是负责公共租赁住房管理办公室具体事务的指导工作；四是负责办理领导小组交办的其他工作。
（二）公共租赁住房管理办公室为规范操作公共租赁住房的建设和管理，根据青政[2014]19号文件规定，设立公共租赁住房管理服务中心（以下简称房管中心）。房管中心配备费用征收、房屋动态管理和档案管理工作人员3名，缴纳五险一金。房管中心人员工资发放、各项社会保险费用缴纳、办公经费等所需费用纳入县财政预算。
房管中心与县住建局房管办合署办公，承担公共租赁住房的分配、出售、出租、退出等运营和费用收缴、档案管理等工作。
房管办职责：一是负责完成公共租赁住房入住的各项审批程序的事务性工作；二是负责公共租赁住房相关费用（租金、维修基金、维护保证金）的收取和上缴专户工作；三是负责完成公共租赁住房准入和退出的动态管理各项工作；四是建立和保管好公共租赁住房的各类档案；五是指导新源镇及其东、西社区引进有资质的物业服务企业（物业公司实行自负盈亏），做好公共租赁住房小区的物业管理工作。集体方式租赁公共租赁住房的物业服务企业引进由使用单位负责，房管办做好指导工作；六是负责公共租赁住房各类资产的管理，确保国有资产不流失；七是负责办理领导小组及其办公室交办的其它工作。
二、准入管理
为满足不同收入群体对房源的需求，根据省、州有关规定，按照不同的收入群体确定不同层次的准入标准。公共租赁住房准入对象：依据中央、省、州公共租赁住房申请的规定，符合下列条件之一的城镇无房家庭均可申请购、租公共租赁住房：本县城镇最低收入（低保）住房困难家庭；城镇中等偏下收入住房困难家庭；新就业职工；政府引进的特殊专业技术人员；特殊岗位聘用人员；教职员工、医务人员、公安民警、驻军部队军人家属；“三支一扶”等大学生志愿者，公益性岗位工作人员；进城居住并且符合城镇住房保障相关规定的牧民家庭户；在本县工作的全国、省部级、州级劳模、县级英模及见义勇为者住房困难家庭；根据城市规划被列入征收范围的拆迁户（被列入征收范围的拆迁户可选择产权置换）；在我县居住两年以上并有租金支付能力的外来务工人员。在确保满足上述申请对象住房需求后，剩余住房面向本县干部职工、离退休（退职）人员、个体工商户、进城居住的富裕牧民和企业员工等其他城镇无房户（以下简称城镇无房户）和超出人均住宅面积（人均住宅面积小于16平方米）的住房困难户配租、配售。
三、运营管理
为充分体现公共租赁住房项目效益，提高公共租赁住房入住率，加快建设资金周转速度，根据省、州有关规定，按照不同群体的入住能力，确定公共租赁住房出租、出售运营方式。
（一）配租
租金标准：按照我县2016年城镇常住居民人均可支配收入线为2356元/人/月，城镇常住居民人均可支配最低收入线333元/人/月、低收入线1200元/人/月的收入标准，根据青海省人民政府印发《青海省保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则的通知》(青政[2014]19号)：“租金上限控制在市场租金水平70%以内的”要求，确定了以下三种我县公共租赁住房租金标准。
1、一类租住标准：每月每平方米按照2元的标准收取。配租对象：外来务工人员，新就业职工，政府引进的特殊专业人才，在本县工作的全国、省部级、州级劳模、县级英模及见义勇为者住房困难家庭，教职员工、医务人员、公安民警，驻军部队军人家属和城镇无房户。
2、二类租住标准：每月每平方米按照1元的标准收取。配租对象：大学生志愿者，公益性岗位人员，“三支一扶”人员，行政事业单位临聘人员（不含同工同酬），户籍制度改革后进城落户并且符合城镇住房保障相关规定的转户牧民家庭。
3、三类租住标准：每月每平方米按照0.4元的标准收取。配租对象：城镇低保户和因户籍制度改革进城落户且享受牧区低保待遇的无房家庭户（注：根据天峻县第十三届人民政府第二十四次常务会议纪要精神免取租金）。公租房租赁期间的水、电、暖、物业等费用由承租人承担。符合公共租赁住房承租条件的申请人，应当向所在社区提出书面申请，领取并如实填写《天峻县公共租赁住房申请审批表》，同时提交以下证明材料：
（1）户口簿和身份证原件和复印件；
（2）婚姻证明；
（3）收入证明；
（4）住房状况证明；
（5）共同申请家庭成员的赡养、扶养证明；
（6）申请人的工作年限证明；
（7）其它。
申报流程：公共租赁住房申请住户提出承租申请→社区等相关机构初审→房管办复审→办公室审批→房管办公示并具体办理入住手续。公共租赁住房租赁合同期限原则不得低于一年。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他相关费用。承租人在租赁期间，其户籍、家庭人口、收入及住房等情况发生变化的，应当及时告知房管办。租赁合同期满后承租人需要续租的，应在合同期满前3个月重新申请，经按规定程序审核后符合条件的，应当重新签订租赁合同。承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房，确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意，造成建筑结构损坏的，县人民政府住房保障主管部门可以依法处理或者向有关部门报告。
（二）出售
在确保房屋持有数量能够满足城镇中等偏下收入户租、购需求的前提下，剩余住房面向本县干部职工、个体工商户、进城落户的富裕牧民和企业员工等其他城镇无房户（以下简称城镇无房户）配售。
1、出售全部产权
将公共租赁住房产权依照成本价(室外基础配套建设费用除外)出售给购房户，由购房户一次性缴纳房屋购买款,房屋产权100%归购房者所有，房屋性质为商品房，享受商品房的相关政策和规定。
2、出售部分产权
公共租赁住房按照出资比例取得产权，政府补助资金部分为国有产权，购房者自已出资部分为私有产权，其产权在房产证中按出资所占房屋全部成本比例予以明确，土地性质为划拨。部分产权房不能直接上市交易，购房者因特殊原因确需转让住房的，购房满5年的按原价折旧后政府可优先回购。需要上市交易的部分产权房，要按照规定的标准缴纳土地出让金和政府补助资金等相关价款，取得完全产权方可上市交易。
符合申请公共租赁住房条件的申请人，应当向社区提出书面申请，领取并如实填写《天峻县公共租赁住房出售申请审批表》，同时提交以下证明材料：
（1）户口簿和身份证原件和复印件；
（2）婚姻证明；
（3）收入证明；
（4）住房状况证明；
（5）共同申请家庭成员的赡养、扶养证明；
（6）申请人在本县劳动关系稳定并已用工2年以上的
证明；
（7）其它证明材料。
申报流程：公共租赁住房申请住户提出申请→社区等相关部门初审→房管办复核→办公室提出配售意见→领导小组审批→办公室委托房管办办理具体出售手续。购买保障性住房不满5年，不得上市交易，承购人因特殊原因确需转让的，由县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价水平因素予以回购。购买保障性住房满5年的，承购人上市转让保障性住房的，应按照届时同区位、同品质普通商品住房与保障性住房价差的一定比例向政府交纳土地收益、税费优惠和增值收益等相关价款，具体交纳比例由县人民政府确定，政府可优先回购。承购人也可按照政府确定的标准补缴土地收益、税费优惠和增值收益相关价款后，取得完全产权。承购人转让保障性住房后，不得再次申请城镇住房保障。配售的保障性住房及其共用部位，共用设施设备的维修、养护以及其他依法应当由业主负责的事务，由承购人负责。
四、退出管理
为有效监管国有资产不流失，避免公共租赁住房被准入条件外住户长期挤占等现象的发生，实行退出管理。
（一）公共租赁住房承租人在承租期间或承租期满后，自愿放弃承租资格的，须及时办理相关手续，并自承租人腾退住房当月起停止收取租金，经验房无损坏现象的退还承租人缴纳房屋维修基金的80%。
（二）公共租赁住房承租人有下列行为之一的，房管办
有权解除租赁合同，收回租赁房屋，房管办可以按照市场租金水平计收其租金；记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的处以违法所得3倍以下但不得超过3万元的罚款；承租人5年内不得在本县申请保障性住房；造成损失的，依法承担赔偿责任。
1、采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房入住权的；
2、私自转租、出借公共租赁住房的；
3、破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；
4、在公共租赁住房中从事违法犯罪活动的；
5、擅自改变过公共租赁住房结构或使用性质的；
6、无正当理由连续6个月以上未在承租住房居住的。
（三）公共租赁住房承租人有下列行为的，房管办有权解除租赁合同，收回租赁房屋；承租人拒不退回公共租赁住房的，房管办应当责令期限退回；逾期不退回的，房管办可以依法申请人民法院强制执行。
1、无正当理由累计3个月以上未缴纳租金，经催告仍不缴纳的；
2、合同期满，未重新签订续租合同的；
（四）承租人有下列情况之一的，应当退回承购住房，由县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价水平因素回购；
1、出租、出借或者擅自转让承购住房的；
2、改变承购住房用途的；
3、无正当理由连续6个月以上未在承购住房居住的；
4、破坏承购住房，拒不恢复原状的；
（五）承租人不再租赁公共租赁住房或不再符合承租条件的，应主动向房管办提出退租申请。房管办要加强对公共租赁住房使用情况的日常监督和管理，对承租人经审核不符合条件的，应向承租人出具收回公租房的书面通知。承租人应当在收到通知书之日起15日内腾退所租住的住房。因客观因素无法腾退的，经房管办批准腾退时间可延长60天，延长时间最长不得超过90天，延长期内的租金按照合同约定租金数额缴纳。搬迁期满仍不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，房管办可以向人民法院提起诉讼，要求承租腾退公共租赁住房。
（六）本方案未尽事宜，按国家和我县有关规定执行，本方案自2017年1月1日起实施，方案有效期至2021年1月1日。
注明：2017年1月1日以前签订合同的按原方案执行不予变更，合同期限跨过2017年1月1日的按照本方案执行。
