罗政〔2017〕14号

罗山县人民政府关于印发罗山县规范农村村民住宅建设实施办法的通知

各乡、镇人民政府，各街道办事处，县政府有关部门：

现将《罗山县规范农村村民住宅建设实施办法》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

2017年5月9日

罗山县规范农村村民住宅建设实施办法

为规范农村村民住宅建设，改善农村人居环境，减少资源浪费，保障村民合法权益，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》《河南省村庄和集镇规划建设管理条例》、《河南省人民政府关于进一步规范农村村民住宅建设的指导意见》（豫政〔2015〕51号）和《信阳市人民政府关于进一步规范农村村民住宅建设的实施意见》（信政〔2016〕45号）等法律法规和有关规定，结合我县实际，特制定本办法。

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，深入贯彻习近平总书记关于新农村建设的一系列重要讲话精神，按照全面建成小康社会和建设社会主义新农村的总体要求，以改善农村人居环境为目标，以建设安全、经济、实用和美观的村民住宅为导向，通过规划引导，规范建房程序，强化服务指导，加强监督管理，保障农民合法权益，确保农村住宅建设规范有序，农村生产生活条件不断改善。

二、基本原则

（一）规划引领，合理选址。各乡镇（街道）要立足保护耕地和自然生态环境，合理规划村庄布局，改善农村生产、生活条件，科学安排村民居住区、休闲活动区、生产工作区及公共基础设施分布。严禁在国家、省、市、县（区）禁止建设区选址建房。

（二）依法依规，有序建设。坚持先规划后审批，先审批后建设。农村村民住宅建设应当严格遵守土地利用、村镇等规划，自觉在符合规划要求、依法办理审批手续的前提下进行。

（三）政府引导，村民主体。通过规划引领、政策扶持、加强监管，引导农村村民住宅依法有序建设。充分尊重村民的主体地位，发挥村民自治作用，在尊重村民意愿的前提下，制定切合实际的村规民约来进一步规范村民建房行为。有条件的村可以成立建房理事会，负责村民建房的监督管理工作。

（四）保护耕地，节约集约。严格土地管理，依法保护耕地及林业用地资源。可以利用荒山空地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。引导、鼓励农村村民住宅建设向小城镇和中心村集中。大力开展空心村整治和危房改造，盘活农村宅基地资源，倡导节约集约用地。涉及占用耕地的，占补平衡应由所在乡镇政府负责，实行先补后占。

（五）一户一宅，建新拆旧。农村村民一户只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地，已拥有一处宅基地再另外选址新建住宅的，实行建新拆旧制，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

（六）强化服务，便民利民。强化服务群众、便民利民理念，改进工作作风，加强服务指导，优化工作流程，提高办事效率，避免推诿扯皮现象。

（七）建章立制，规范管理。坚持依法办事，着眼长远发展，注重制度建设，推动服务管理工作常态化、规范化。加强日常监管，及时纠正违规违法行为，防微杜渐，避免增加农民负担。

（八）尊重传统，突出特色。尊重历史人文传统，充分考虑当地自然环境条件，突出乡村特色、地域特色和民族特色，力求和谐宜居、形式多样，避免简单套用城市建设模式。

三、科学规划

（一）村庄规划编制原则和程序。编制村庄规划应以县域新农村建设规划为指导，充分考虑农村生产生活方式转变情况、人口变化发展趋势和农村实际，积极引导村民适度集中居住；统筹产业、土地、交通、环保、生态和水利等设施建设，避开自然灾害易发地带，体现农村特色。乡镇政府负责组织本行政区域的村庄规划编制工作，并报县政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或村民代表大会讨论同意，经批准的村庄规划不得擅自修改，其主要内容要纳入村规民约。

（二）分类编制完善村庄规划。按照发展中心村、保护特色村、治理空心村的要求，科学引导农村村民住宅和村庄建设。对山区等区域内自然条件恶劣、不具备发展条件的村庄，与产业扶贫相结合，编制搬迁规划。对平原地区的村庄，根据特色农业布局，选择条件成熟、积极性高的地方，编制完善新农村建设规划，引导农民集中居住。对缺乏产业基础的地方，根据实际编制完善村庄整治规划，重点推进人居环境改善，保障农民基本生产生活条件。对城中村、城郊村和产业集聚区内的村庄，有序纳入城市总体规划建设和管理。

（三）优先编制完善建设活动频繁、需要加强保护等村庄规划。对建设活动频繁的村庄，根据产业发展情况、基础设施布局和村民住宅建设需求等，合理配置基础设施和公共服务设施，明确村庄建设时序和管控重点。对历史文化名村、传统村落和传统民居资源丰富的村庄，充分依托历史文化要素和非物质文化遗产，编制完善保护性发展规划。

（四）加快编制实用性村庄规划。对缺乏产业支撑、以传统农业为主的一般村庄，按照“好编、好懂、好用”的基本要求，以保障基本生活条件和开展村庄环境治理为主要任务，积极推进实用性村庄规划编制和实施。力争到2018年，全县基本实现农村规划全覆盖。

四、审批程序

（一）一般程序

1.村民在村庄规划区内建设住宅，应向村民委员会提出申请，村民委员会在审议村民住宅建设申请时，应当坚持“四议两公开”工作法，并对结果进行公示。

2.经村民委员会同意后报乡镇（街道）审批，由乡镇核发乡村建设规划许可证。

3.村民依法取得乡村建设规划许可证，经村民委员会验线后方可开工建设。

对暂时没有编制村庄规划的，也要考虑农民的合理住宅建设需求，在严格限定住宅层数和面积的基础上，使用原有宅基地和经批准使用村内空闲地建设住宅，确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定依法办理用地审批手续。

（二）具体程序

1.乡村建设规划许可证

依据《河南省镇、乡和村庄“一书三证”发放管理办法（暂行）》（豫建村镇〔2012〕8号），乡村建设规划许可证由乡、镇人民政府核发，乡镇人民政府应当自收到村（居）委会上报的农村住宅建设申请材料之日起10个工作日内，组织村镇建设服务中心、国土资源所相关人员共同实地勘测，对是否符合乡镇土地利用总体规划、控制性详细规划或乡规划、村庄规划，是否符合房屋建设相关技术规定和标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。符合条件的，核发乡村建设规划许可证；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。

申请乡村建设规划许可证需提供以下材料:

（1）乡村建设规划许可申请书;

（2）申请人身份证明材料及户籍人口证明文件;

（3）村民委员会书面意见及“四议两公开”证明材料;

（4）利益关系人同意书面意见；

（5）宅基地使用权证或使用土地的有关证明文件，占用农用地的，提供农用地转用审批文件；

（6）申请建造住宅的面积、层数、高度、结构形式,以及四至范围文字说明或图纸资料;

（7）法律、法规规定的其他材料。

2.施工图设计

农村村民住宅建设，鼓励、提倡由具有相应注册执业资格的个人设计，或者使用建设行政主管部门推荐的农村建筑设计图集和通用图纸。三层（含三层）以上村民住宅建设应由具备相应资质的单位勘察、设计。

3.施工许可

三层（含三层）以上的农村村民住宅建设应向县住房城乡规划建设主管部门申请核发工程施工许可证。县住房城乡规划建设部门按照建筑市场管理相关规定依法实施监管。

4.开工查验

农村村民住宅建设开工前应当向村民委员会申请放线，由村民委员会住宅建设兼职协理员确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度，并对建设方和设计、施工等单位进行工程质量安全监督计划交底，报村民委员会同意后，村民即可开工建设。

村民应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证的规定进行施工。

5.开工和延期

申请人应当自取得乡村建设规划许可证之日起一年内实施住宅建设，逾期不建且未申请延期的，乡村建设规划许可证自行失效。确需延期的，可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期。

6.验收

村民建房完工后，应当告知村民委员会住宅建设兼职协理员，由其报告乡级村镇建设管理机构进行规划复核和验收备案。乡级村镇建设管理机构接到报告后，及时派人到现场进行复核验收和办理备案手续。验收合格后，村民可以依法向县级以上不动产登记机构申请宅基地和农村房屋产权登记。

五、基本要求

（一）农村村民住宅建设要遵循先规划、后建设的时序，依法取得乡村建设规划许可证，并严格按照批准的许可要求建设。

（二）按照《河南省农村宅基地用地管理办法》（省政府令第136号）要求，县国土资源部门负责执行“一户一宅”政策和宅基地用地标准，充分利用原有宅基地、村内空闲地进行建设，严格控制占用耕地和生态公益林地，严禁占用基本农田。对将原有住宅出卖、出租、赠与他人和已参加过集体建房的，不准再申请建设住宅。农村村民在原有宅基地之外申请新建住宅的，其原有宅基地由村民委员会收回。

（三）农村村民自建住宅以二层以下的低层住宅为主，三层（含三层）以上的村民住宅建设管理要严格执行《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的有关规定。

（四）对因国家建设征地需拆迁安置、灾后重建和依据规划需进行集中建设的，提倡统一规划、集中建设。为集约节约用地，方便基础设施配置，在充分尊重农民意愿的前提下，村民委员会可以组织建设集体住宅。建设集体住宅由村民委员会提出申请，乡镇政府初审，报县城乡规划建设行政主管部门核发乡村建设规划许可证，工程建设管理按照国家和我省建筑市场和质量安全管理等有关规定执行。建设集体住宅要制定科学合理的配售方案，由村民会议或村民代表大会集体讨论决定，接受乡镇政府监督。严禁“小产权房”开发。

（五）农村村民住宅建设应优先考虑选择具有相应资质的施工单位或经县住房城乡规划建设行政主管部门培训合格的农村建筑工匠。施工方应严格按照批准的规划、设计图纸和有关技术规范、标准施工，禁止使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件，确保工程质量和使用功能。村民和施工方应采取必要的安全防护措施，抓好农村村民住宅建设的施工安全工作，有效遏制质量、安全事故发生。

六、加强服务指导

（一）提高住宅设计水平

县住房城乡规划建设主管部门要根据当地自然地理环境、村民居住生活习惯和经济承受能力，组织编制农村建筑设计图集和通用图纸，无偿提供并指导农户选择使用。体现节地、节水、节能、节材和环保原则，满足防洪、防火、防灾、抗震等标准要求，严格质量安全技术标准。特别注重做好农村厕所改造工作，有条件的应建水冲式无害化卫生厕所，集中处理污水；无法集中处理的，应建沼气式、化粪池式等处理设施。

（二）彰显建筑特色和农村风貌

村民住宅建设应体现豫南建筑地域特色和文化传承，以坡屋顶为主，平坡顶结合，房屋造型简洁美观，住房单体建筑形式、细部设计和装饰应体现当地民居建筑风格，优先采用当地材料和传统做法，并结合辅助用房及院墙形成错落有致的整体格局。属于历史文化、特色景观旅游和传统村落保护范围的村庄，建筑风格应与既有建筑保持一致，建筑高度应符合保护要求。

（三）加强建筑工匠培训

农村建筑工匠是保证农村住宅建设质量安全的关键因素，县住房城乡规划建设主管部门要有计划地对农村个体建筑工匠进行技能培训，提高建筑工匠业务水平，形成相对稳定的建筑工匠队伍。

（四）完善配套设施

合理配置基础设施和公共服务设施，不断完善乡村道路、供水排水、电力通讯、垃圾污水处理、医疗卫生、文化教育等设施。注重绿化、美化，提升宜居水平。利用完善的基础设施和公共服务引导农村住宅相对集中建设。县、乡涉农资金按照渠道不乱、用途不变的原则，集中投放，形成合力，优先用于完成规划审批村庄的基础设施建设。

（五）加强教育培训

县住房城乡规划建设主管部门要组织相关专家和技术人员，加强对乡级村镇建设管理机构工作人员和村民委员会住宅建设兼职协理员的教育培训，不断提高其履职尽责的业务水平和工作能力。

七、加强监督管理

（一）明确监管职责

农村住宅建设管理坚持属地管理原则，以乡镇政府为主，坚持谁发证、谁负责，依法依规管理。

县城乡规划建设和国土资源行政主管部门负责本辖区内村民住宅建设的规划和用地管理。

县住房城乡规划建设行政主管部门负责本辖区内三层（含三层）以上农村村民住宅建设村民住宅建设管理，依权限按照国家有关法律法规和工程建设强制性标准实施监督管理。

乡镇政府负责本辖区内的三层以下村民住宅建设管理，依权限核发乡村建设规划许可证，履行对村民住宅建设的质量安全和违法行为的监管职责，其具体工作由乡级村镇建设管理机构负责。

村民委员会负责对村民住宅建设申请进行审查，组织验线、排查村民住宅建设质量安全隐患等工作，建立逐级上报制度。加强日常检查和定期巡查，对辖区内存在安全隐患或涉及结构安全的建筑活动，要立即上报乡镇政府寻求技术和监督支持。

（二）健全基层管理机构

加强乡级村镇建设管理机构建设，对农村住宅建设进行监督管理和服务指导等。村民委员会要明确一名住宅建设兼职协理员，协助做好村民住宅建设相关工作。乡级财政要采取有效措施，落实管理经费，保障日常工作正常开展。县级财政部门要加强督促指导，确保相关经费落实到位。

（三）强化服务指导和监督

乡镇政府要切实履行农村村民住宅建设管理和服务职责，发挥乡级村镇建设管理机构和村民委员会住宅建设兼职协理员的作用，加强对村民住宅建设的管理和日常检查、巡查，对违法建设行为及时制止、报告和查处。县住房城乡规划建设、国土资源行政主管部门要明确管理村庄规划和村民住宅建设的相关机构和人员，加强对乡镇有关工作的指导，建立巡回检查督导制度，会同乡镇政府联合执法，及时纠正、制止和依法查处农村违法违规建设行为。

八、加强组织领导

各乡镇、街道和县政府有关部门要充分认识规范农村村民住宅建设的重要意义，切实提高认识，强化责任。要加强组织领导，明确责任分工，县住房城乡规划建设和国土资源行政主管部门要加强协调合作，形成齐抓共管的合力。坚持城乡统筹发展理念，建立长效机制，完善工作措施，妥善解决农村住宅建设的各种矛盾问题，确保农村住宅建设健康有序发展。

九、深化配套改革

加快农村宅基地确权登记颁证，保护农户宅基地用益物权。稳妥推进农村房屋产权登记和建立农民住宅财产权抵押、担保、转让制度，增加农民财产性收入。对新型农村社区，已经建成的，要创造条件引导居住，建立可持续发展机制；已开工建设的，要针对不同情况进行规范，合理加以利用，防止出现半拉子工程、造成浪费；未开工建设的，要重新进行论证，仍有必要建设的，按集体建房有关规定执行。

十、注重宣传引导

各乡镇、各街道办事处、县政府有关部门要充分利用报纸、广播、电视、网络等宣传平台，切实做好《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《河南省村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、法规和《河南省人民政府关于进一步规范农村村民住宅建设的指导意见》、《信阳市人民政府关于进一步规范农村村民住宅建设的实施意见》宣传工作，教育引导村民增强法律观念、质量安全意识，引导村民自觉知法守法、依法有序进行住宅建设。

十一、严格责任追究

全县各级、各有关单位要严格履职尽责，严禁对未批先建的农户以罚代批，严禁违规对村民住宅建设收取费用，严禁为不符合村庄规划的住宅办理用地审批手续、乡村建设规划许可和建筑工程施工许可。对违反规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的单位和人员，要依法依规追究责任。

罗山县人民政府办公室            2017年5月9日印发