黑河市人民政府办公室关于印发《黑河市市区棚户区改造安置房源购买工作实施方案》的通知
黑市政办发〔2017〕92号
爱辉区人民政府，中、省、市直有关单位：
现将《黑河市市区棚户区改造安置房源购买工作实施方案》印发给你们，请结合实际，认真遵照执行。
黑河市人民政府办公室
2017年9月7日
黑河市市区棚户区改造安置房源购买工作实施方案
为做好黑河市市区棚户区改造安置房源购买工作，加快推进项目顺利实施，依据《黑龙江省城镇保障性安居工程建设管理办法》（黑龙江省人民政府令〔2015〕第1号）、《黑龙江省人民政府办公厅转发省住建厅等6部门关于棚户区改造安置房屋购买工作指导意见的通知》（黑政办发〔2015〕15号）及省住建厅、省财政厅、国家开发银行股份有限公司黑龙江省分行、中国农业发展银行黑龙江省分行联合下发的《关于政府购买棚户区改造服务的实施意见》（黑建发〔2016〕2号）精神，结合我市实际，制定本方案。
一、总体要求
全面贯彻落实国家、省、市有关棚户区改造政策，根据我市经济发展水平、房地产市场状况、棚户区改造规划以及棚户区居民实际需求，合理安排年度计划中新建和购买安置房屋的比例，坚持建购并举、就近安置，加大以购买方式筹集房源的力度，适当减少新建安置房屋数量。由政府统一购买专项用于棚户区改造安置的待售存量房，以及符合棚改安置标准的存量房、在建期房或定建房，拓宽棚户区改造安置房源筹集渠道，加快推进搬迁安置进度，有效消化我市商品房库存。
二、工作目标
按期完成棚户区改造项目，确保我市购买安置房源的操作程序合规、购买价格合理、资金使用高效。
三、基本原则
（一）政府主导。按照国家有关政策法规和《黑龙江省人民政府办公厅关于转发省住建厅等6部门关于棚户区改造安置房屋购买工作指导意见的通知》（黑政办发〔2015〕15号）要求，对政府决定采用“政府购买服务”方式实施的棚改项目，由政府统一组织实施安置房屋购买工作。市棚改办具体负责集中采购的统一组织与管理；市城投公司作为政府购买棚改服务的承接主体，负责采购的具体实施，并履行相关程序。原则上以单体楼住宅为单位统一采购，也可分散购买。
（二）公开透明。购买工作各环节要依据现行法律法规履行公开、公示程序，保证政策公开、房源公开、程序公开、结果公开，确保购买工作透明公正。依据有关法律法规，制定出台棚户区改造安置房源购买工作实施方案，报省住建厅备案。
（三）竞争择优。通过公开招标、公开竞价、竞争性谈判或磋商、政策性优惠等措施低价购买安置房屋。在销售价格不高于所在区域在售普通商品房住宅最近销售均价的基础上，以最高限价、折扣优惠比例、单一价格、一房一价、单体楼一价等多种形式限定房屋价格。鼓励多家符合条件的房地产开发企业参与竞价。不得设定歧视性条款限制符合条件的房地产开发企业参与竞争。
（四）程序合规。坚持政府依法购买原则。政府购买房源时，市棚改办与房地产开发企业签订意向性购买房源框架协议；市城投公司与房地产开发企业签订购买房源协议；市棚改办组织房屋征收时，市棚改办与被征收人签订征收补偿协议；安置房源时，被征收人与房地产开发企业签订房屋购买合同。此后，市城投公司根据以上协议及合同等有关手续与房地产开发企业进行房款结算。
（五）政策优惠。纳入棚户区改造年度计划的棚户区改造安置房屋购买项目中用于安置房屋面积部分，按照有关规定享受国家棚户区改造资金补助及税费减免政策，棚户区居民购买安置住房，按照国家相关政策享受相应的税费减免政策。
四、方法步骤
（一）房源统计。由市棚改办负责调查统计市区户型适合的商品房源情况，摸清底数。
（二）制定采购清单。由市棚户区改造工作领导小组办公室制定采购清单，清单详列拟采购商品房的限定条件，包括房屋区位、楼层、朝向、户型、单体楼、配套等条件。同时，确定预购房源底价。
（三）组织采购。由市棚改办组织对全市开发企业进行调查，公开邀请开发企业。
（四）审查开发企业。由城乡建设、城乡规划、房产、国土资源、税务等部门对开发企业进行审查。审查内容包括依法取得法人营业执照；依法取得开发企业资质证书；取得商品房预（销）售许可证；在近5年经营活动中无重大违法记录、无重大法律纠纷；无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况；依法照章纳税；城乡规划、国土等审批要件齐全。对于定建安置房，由市棚改办组织相关部门按照购买要求进行审查。
（五）实施政府购买。分两轮进行。第一轮由市棚改办委托有资质的评估公司对拟列入购买范围的开发企业房屋按地段进行评估，结合市场周边房屋销售均价情况，提供出房屋购买单价，并出具评估报告。根据评估公司提供的购买单价，至少下浮10%后，确定项目报价的上限，并经市棚户区改造领导小组办公室召开会议审定。第二轮，通过公开招标、竞争性谈判或磋商等方式确定实际交易价格，并由市棚改办与房地产开发企业签订意向性购买房源框架协议。
（六）公示。拟采购的商品房源清单通过新闻媒介等方式向社会公示。
（七）签订购买房源协议。市棚改办与被征收人签订征收补偿协议，明确具体购买房源数量、户型、面积、楼层等情况后，再由市城投公司与房地产开发企业签订购买房源协议。协议中应当载明下列内容：
1.房屋的权属、位置、测绘面积、用途、结构、公共面积分摊等情况；
2.房屋质量要求、装修标准、购买价款、付款方式、税金；
3.房屋竣工时间；
4.办理产权登记有关事宜;
5.违约责任和解决争议的方式；
6.税金事宜；
7.其他应当明确的事项。
签订协议后，一方当事人不履行协议约定的，另一方当事人可以依法提起诉讼。卖房人负责配合办理购买房屋的产权证照事宜。
（八）分批分期支付房款。市城投公司与开发企业签订购买房源协议后，购房款按照房源建设和交付进度拨付给开发企业。验收合格后，出具已购商品房源清单，同时对居民进行搬迁安置。居民先支付总房款与货币补贴款差额部分款项和相关费用，费用结清后，市棚改办监管市城投公司办理入户手续，并按照协议约定与开发企业结算。开发企业出具收款凭证和销售不动产发票。上述购买房源不属于商品房范畴，与其他棚改安置房屋办理相同手续。
（九）档案归集管理。房源购买、移交、划拨和安置过程中涉及的原始资料由市棚户区改造领导小组办公室收集和存档，档案管理必须有专人负责并严格履行职责。包括原房屋搬迁片区影像资料、原房屋核查档案及影像资料、安置协议书（原件）、结算单等。
五、有关要求
（一）棚户区改造应当依法购买。在购买过程中应当遵守相关法律法规的规定。对弄虚作假、截留、挪用资金等违法违规行为，依法追究责任。
（二）监察、审计部门要加强对棚户区购买工作的监督和审计。监察部门对出现的违规违纪问题严肃处理。
（三）棚户区改造工作人员要认真履行职责。对于滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。
知识延伸：安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
