吉水县上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房房屋征收补偿方案征求公众意见和修改情况的公告

2017年9月4日，吉水县人民政府公布了《关于公开征求<吉水县城上下老街历史文化街区保护项目（棚户区改造）房屋征收补偿方案>意见的通告》，依法公开征求意见，现将征求期限已超过30日，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等规定，现将本次征求公众意见和修改情况予以公布。

一、征求意见情况

2017年9月4日，县政府发布了《关于公开征求<吉水县上下老街历史文化街区保护项目（棚户区）改造房屋征收与补偿安置实施方案（征求意见稿）>》意见的通告，截止2017年10月10日，县人民政府组织有关部门广泛听取意见，共组织两次意见征询会，到会代表37名；接待被征收户60余人次；书面信函意见书2封，电子邮件3封，电话咨询22人次。大多数同意该实施方案，少数人有不同意见，经整理归纳，不同意见主要有九类：1.按政府规划要求，在原地重建；2.认为征收房屋不属危旧房，不是棚户区；3.超过400㎡以上要求提高产权比例；4.要求有土安置；5.补偿标准要求提高；6.坍塌、焚毁房屋要求按坍塌、焚毁之前实有面积补偿；7.认为本次征收不属于公益项目是商业开发；8.院落要补偿；9.个别单位不按受货币补偿，要求产权置换。

二、相关意见答复

1.关于按政府规划要求，在原地重建问题。

上下老街因历史原因，房屋建筑密度非常大，达到63%，根据《江西省城市规划管理技术导则》要求，建筑密度上限为38%。根据《历史文化名城名镇名村保护条例》第二十八条之规定“在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内，不得进行新建扩建活动，但是新建、扩建必要的基础设施和公共服务除外”。所以现实客观条件不能满足就地改建，历史文化街区保护政策也不允许原地重建。

2.关于认为征收房屋不属危旧房，不是棚户区问题。

该地段基础设施落后，房屋结构简陋，土坯房危旧房居多，结构老化，抗震、防火等性能差，居住拥挤、功能不全，居住环境差，道路狭窄，无绿化、无公共活动场所，采光通风差，房屋集中，是典型的旧城区（棚户区）。该区域主要是设施较欠缺、环境较差，需加以改造的简陋住宅为主的用地，属危旧房和棚户区，是三类居住用地，并不是什么所谓的“黄金宝地”。

3.关于超过400㎡以上要求提高比例补偿问题。

个人建房占用耕地不得超过90㎡，占用非耕地不得超过120㎡，房屋层数不超过三层半，人均建筑不超过60㎡，且参照比较大多数地方实际情况，一户住宅一般不超过330㎡，也不得超过《江西省城市规划管理技术导则》规定的建筑密度与容积率。超过400㎡不予实物安置既符合客观现实需求，也与相关政策相符。

4.关于要求有土安置问题。

首先是出于集约、节约、科学合理利用土地资源的需要，城市规划范围内不宜建单家独院。以往拆迁安置小区建筑质量及标准普遍较低，违规现象时有发生，小区管理配套更是落后，不利于城市建设健康科学发展，势必形成许多新的城中村，在不久的将来,又面临着改造提升。目前我国绝大多数城市，包括县城都不进行有土安置；其次土地供应都采用公开拍卖方式，原来移民供地形式到现在已无法复制，更不符合我国土地管控政策；再次,我国土地是实行社会主义公有制，宪法、物权法，房地产管理法、土地法都有明确规定，国务院590号令明确规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”。农民建房严格控制在“一户一宅”范围内且不得超过省市规定的标准，如征收宅基地符合本次征收方案第七条第3款要求的，可以申请异地重建，不是完全没有有土安置，这与金滩新区路网建设安置政策是相吻合的。

5.关于补偿提高问题。

房屋的价值由房地产评估机构根据房屋的产权性质和土地用途确定，同时法律给予了当事人价格确定的救济权、行政救济权和司法救济权。补偿价格多少取决于市场行情和房屋本身价值，评估机构会依据正确的技术路线和评比办法，作出一个科学合理且符合客观实际的估价结果。加上补助和奖励，被征户实际所得肯定会高于房屋市场交易价。

6.坍塌、焚毁房屋标准问题。

按国家政策规定：“空闲或者房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权”。该规定明确了该类土地使用权已丧失，政府本着不与民争利原则，在征收期间，经原使用人书面申请且经未登记房屋确权组认定为合法的，将给予评估补偿。

7.认为本次征收是商业开发。

江西省人民政府《关于公布第二批省级历史文化街区的通知》(赣府字【2016】94号)，已经将上下老街列为历史文化街区，要求保护不可再生的历史资源，以留住历史、留住乡愁。县政府将依据历史街区保护相关政策予以保护，不是什么商业开发。只是对历史街区内欠缺的基础设施、公共服务设施、群众居住环境和居住条件进行提升改善，履行了相关职能与义务。

8.院落要补偿问题。

根据《江西省城市规划管理技术导则》，凡容积率未达到上限的院落将视情况，由房地产估价机构依据相关政策法律予以估价，并给予适当补偿。

9.个别单位补偿问题。

单位建房一般是根据公益需要，由政府划拨土地，当按规划需要进行征收时，土地使用权自然收回。如单位确因公益需要，可根据相关政策再申请用地，而不是简单的产权调换。

三、意见修改情况

根据征求意见情况，结合征收政策及项目实际情况，对征收方案进行修改，具体情况如下：

1、原意见稿中“独幢房屋（住宅类）补偿经评估机构估价后，考虑到容积率，占地面积不超过180m2的房屋且建筑面积不超过400m2的，主体建筑可按以下比例结算补偿金额：建成一层的房屋按建筑面积1.6；建成二层的房屋按建筑面积1：1.3，建成三层的房屋按建筑面积1：1.1，四层及以上房屋按建筑面积1：1后比例进行结算。”

现修改“独幢房屋（住宅类）补偿经评估机构估价后，结合容积率，建筑占地面积不超过180㎡的房屋且建筑面积不超过400㎡的，主体建筑可按以下比例结算补偿金额：建成一层的房屋按实际建筑面积评估价1：1.8，建成二层的房屋按实际建筑面积评估价1：1.5，建成三层的房屋按实际建筑面积评估价1：1.2，四层及以上房屋按实际建筑面积评估价1：1。”

2、原意见稿中“实行产权置换的：成套住房按主房面积1：1置换。考虑到容积率，单幢（住宅类）私房，占地面积不超过180m2的房屋且建筑面积不超过400m2的，调换比例以主房建筑面积为基数，建成一层的房屋按建筑面积1：1.6进行调换，建成二层的房屋按建筑面积1：1.3调换，建成三层的房屋按建筑面积1：1.1进行调换，建成四层及以上房屋按建筑面积1：1调换。”

现修改为“单幢（住宅类）私房，结合容积率，建筑占地面积不超过180㎡的房屋且建筑面积不超过400㎡的，置换比例以主房建筑面积为基数，建成一层的房屋按建筑面积1：1.7进行置换，建成二层的房屋按建筑面积1：1.4置换，建成三层的房屋按建筑面积1：1.2进行置换，建成四层及以上房屋按建筑面积1：1置换。”

3、原意见稿中“成套房被征收人选择滨江花园（南、北苑）安置小区进行产权调换的，因产权调换安置房户型设计等原因，其所选产权调换安置房总面积不得超过其被征收房屋主体建筑面积的20%。所超出的20%以内部分，安置价按均价2300元/㎡结算；超出20%以外的，其超出部分按照类似房地产市场价结算（均价4800元/㎡）”

现修改为“成套房被征收人选择滨江花园（南、北苑）安置小区进行产权调换的，因产权调换安置房户型设计等原因，其所选产权调换安置房总面积不得超过其被征收房屋主体建筑面积的20%。所超出的20%以内部分，期房安置价按均价2490元/㎡结算；超出20%以外的，其超出部分按照类似房地产市场价结算（均价5200元/㎡）。现房（滨江南、北苑）安置价按均价2300元/㎡结算；超出20%以外的，其超出部分按照类似房地产市场价结算（均价4800元/㎡）。

2017年10月20日