肇庆市扶持产业用地指导意见
(征求意见稿)
为推进供给侧结构性改革，保障产业用地供给，提高我市产业用地利用效率和效益，切实降低产业用地初始成本，根据《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》(粤府〔2017〕90号)和《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》(粤国土资规字〔2017〕3号)文件精神，结合我市实际，提出扶持产业用地指导意见如下：
一、降低企业用地成本。
(一)属于我省优先发展产业或实际投资额10亿元以上珠江西岸先进装备制造业，且用地集约的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的70%执行。
优先发展产业指依据最新的国家《产业结构调整指导目录》和《广东省主体功能区产业发展指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。珠江西岸先进装备制造业是指智能制造装备、海洋工程装备、轨道交通、节能环保装备、新能源装备、汽车制造、航空制造、卫星及其应用、重大成套装备、通用和专用设备及核心部件、基础零部件和原材料的研发制造及应用等先进装备制造产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《国土资源部关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》(国土资发〔2008〕24 号)所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。其中是否属于优先发展产业或实际投资额10亿元以上珠江西岸先进装备制造业由项目所在地的准入评审委员会或经信部门牵头会相关职能部门认定，是否属于用地集约由国土部门牵头会相关职能部门认定。
(二)全面实行弹性年限方式出让。
1.弹性供地。新增工业用地原则上实行弹性年期出让(出让年限不得超过20年)，出让底价根据工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值[即：起始价=(弹性出让年期÷50)×出让50年市场评估价]。对出让期届满的，可申请采用协议出让方式续期(续期期限不得超过20年)。续期时的土地价款，参照原出让合同约定的价格评估确定，且不低于续期时土地等别相对应的工业用地最低价标准。
对于国家、省重大产业和战略性新兴产业等项目，由县(市、区)政府认定并报市政府同意，可按最高不超过50年的出让年限供地。
2.先租后让。新增工业用地可采取先租后让方式通过公开招拍挂出让，出让底价根据租赁时点的工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为租赁年期加出让年期与法定最高出让年限的比值[即：起始价=(租赁年期+出让年期)÷50×出让50年市场评估价]。土地租赁期间租金根据最终成交金额进行修正后确定，修正系数为租赁年限与法定最高出让年限的比例，原则上按年平均收取[即：租金=(租期÷50)×成交价，再按年平均收取]。土地出让期间出让金为最终成交金额减去租赁期间所交租金[即：出让金=成交价-租金]。
采取先租后让方式供地的，由受让方与国土部门签订“2+3+N”的土地出让合同，合同中约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期需缴纳的土地价款、分期届满前需达到的土地使用条件及验收评估标准等条款(条款在审批出让方案时一并审定，“2+3+N”总年限原则上不得超过前款年限)。受让方凭出让合同、缴清当期土地租金凭证等可办理报建、竣工验收等相关手续，并应在每期阶段届满前3个月申请验收，凭验收合格证明办理下一期土地使用手续[验收由项目所在园区主管部门或政府牵头会同经信、国土、规划、住建、环保及其他相关部门实施，并在接受申请后1个月内完成]。缴清全部土地价款的，方可办理不动产权属证书。对于验收不符合要求的，采取限期整改方式处理，总期限不能超过1年。整改期满后仍未达到要求的，由国土部门报市、县人民政府无偿收回土地使用权及其地上建筑物、构筑物及其他附属设施。
3.分期付款。产业用地出让价款，可按《国有建设用地使用权出让合同》的约定，一次性或分期付清。分期支付的，首期缴纳比例应不低于50%，且应当自合同签订之日起1个月内支付，余款在1年内付清，且在支付第二期及以后各期出让价款时，应当按照支付第一期土地出让价款当日中国人民银行公布的贷款利率支付利息。
二、提升产业用地利用率。
(一)增容免收土地价款。现有工业项目，在符合规划、不改变用途的前提下，对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间等方式提高容积率的，不再增收土地价款。其中利用地下空间的，还应符合地下空间开发利用和人防设施规划等要求。
(二)鼓励产业项目建设高标准厂房。标准厂房一般不得低于3层，建筑密度控制在35—60%，绿地率控制在20%以内，容积率应达到1.0以上。其中：端州城区、肇庆高新区工业园区内建设的标准厂房项目容积率原则上不低于1.5;各县(市、区)工业园区内建设的标准厂房项目容积率原则上不低于1.0。对建设标准厂房的项目，分层予以奖励：第二层按建筑面积每平米30元的标准给予奖励，第三层及以上部分按建筑面积每平方米50元的标准给予奖励。奖励资金由企业所在地财政给予安排拨付(其中市辖区的按市、区共享收入分成比例安排)。
(三)允许工业物业产权分割转让。经规划主管部门批准后，允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元进行分割后转让给产业链合作伙伴使用(仅限于转让给工业项目)，受让的产业链合作伙伴的产业项目也须符合原签订的出让合同、产业监管协议书等约定。
(四)支持加快产业结构调整和转型升级。对于利用存量工业房产发展新产业、新业态的项目(如传统工业转为先进制造业;制造业与文化创意、科技服务业融合发展;利用科技企业孵化器、小企业创业基地兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创空间;其他符合国家产业扶持政策的情形)，经各地政府同意后，可在5年内的过渡期继续按原用途和土地权利类型使用土地，过渡期满或涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理。
(五)确保工业用地高效使用。为推进工业用地节约集约利用，各地对大型工业项目可预留规划范围，根据建设进度实施分期供地。对于单个工业项目一次性供地面积超过300亩的，须报市人民政府同意后方可实施供地。
三、落实产业用地激励机制。
(一)盘活低效产业用地。对因配合政府实施城市规划和产业发展规划调整的土地，经各地政府批准后，可以有偿方式收回土地使用权，补偿方式参照市场评估价格确定土地及地上建筑物价值，给予原土地使用权人货币补偿。
(二)落实指标分配挂钩制度。市政府每年组织相关职能部门对各地产业项目的质量效益等情况进行综合评价，根据年度用地计划安排和使用情况，对产业发展较好、用地节约集约的地方奖励一定的用地指标。
关于《肇庆市扶持产业用地指导意见
(征求意见稿)》的起草说明
一、背景和意义
为着力振兴实体经济和推进供给侧结构性改革，省政府、省国土资源厅今年分别出台了《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》(粤府〔2017〕90号)和《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》(粤国土资规字〔2017〕3号)。按照省政府文件要求，各地应在3个月内制定出台有针对性的政策措施。市委、市政府高度重视，主要领导、分管领导分别作出重要指示和批示。根据市领导指示精神，我局草拟了《肇庆市扶持产业用地指导意见(初稿)》，进一步提出鼓励引进优质产业项目、提高土地利用率奖励的措施，切实提升产业用地效益、降低用地成本。在此基础上，经征询相关部门、县(市、区)政府意见、修改，形成了本征求意见稿。
二、法律法规依据
本征求意见稿的主要法律法规、政策依据：《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部部令第 39 号)、《全国工业用地出让最低价标准》(国土资发[2006]第307号)、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见》(国土资规〔2015〕5号)、《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔2016〕38号)、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》(粤府〔2017〕90号)、《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》(粤国土资规字〔2017〕3号)、《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》(穗府规〔2017〕9号)和《肇庆市人民政府关于鼓励工业园区建设和使用通用厂房的指导意见》(肇府函〔2016〕404号)等。
三、主要内容
本征求意见稿主要分为三部分。
第一部分为降低企业用地成本措施。主要通过底价出让、弹性出让年限、先租后让和分期付款等方式降低用地成本。
第二部分为提升产业用地利用率措施。主要通过免收土地增容费、建设高标准厂房奖励、允许产权分割转让、产业结构调整和转型升级等方面提升用地率。
第三部分为落实产业用地激励机制措施。主要通过盘活低效产业用地、落实指标分配挂钩制度等方面激励产业用地。
四、重点内容的说明
(一)明确弹性供地和先租后让细则。省政策文件均提出了可采取弹性年期出让和先租后让方式供应工业用地，但没有给出具体细则。我局参考《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》(穗府规〔2017〕9号)，并结合我市实际情况，对弹性年期出让和先租后让方式供应工业用地给出了具体的实施细则，包括弹性出让底价的计算方式、先租后让租金和出让金的计算方式以及先租后让的供地程序等。
(二)切实鼓励建设高标准厂房。本征求意见稿在草拟过程中根据市政府主要领导意见，结合我市开展工业园区建设和使用通用厂房工作要求，提出了对建设高标准厂房，第二层按建筑面积每平米30元标准给予奖励，第三层及以上部分按建筑面积每平方米50元标准给予奖励的优惠措施。
