塘栖镇小城镇环境综合整治项目
房屋征收补偿安置方案
(征求意见稿)
因小城镇环境综合整治项目建设的需要，余杭区人民政府拟征收“塘栖镇小城镇环境综合整治”项目规划用地范围内的房屋及附属物。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《杭州市人民政府关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》的相关规定，结合本项目的实际情况，制定如下房屋征收补偿方案。
一、征收目的
根据区政府提出的城市有机更新的要求，实施“塘栖镇小城镇环境综合整治项目”，有利于提升塘栖城区城市面貌，改善居民的生活品质，提高城市配套功能。
二、征收范围
本项目征收范围具体为：广济路社区圆满路鱼桥区块、塘栖路里仁桥节点、塘栖路塘乾公路交叉口节点、圆满路预制厂节点、圆满路张家墩路交叉口节点、今胜区块、塘栖印刷厂弄、塘栖剧院中医院周边节点。
三、房屋征收补偿依据
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》;
2、《国有土地上房屋征收评估办法》;
3、《浙江省国有土地房屋征收与补偿条例》;
4、《余杭区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》;
5、《余杭区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定实施意见的通知》;
6、其他相关政策法规。
四、房屋征收补偿原则
1、依法征收原则。依法征收，严格依照房屋征收程序实施征收，切实维护被征收人的合法权益。
2、依法补偿原则。依法公平补偿，严格按照规定的标准和方法实施补偿，确保做到公正、公平。
3、公开透明原则。公开房屋征收的具体政策法规、补偿标准、操作程序及安置房源。
五、房屋征收补偿
(一)补偿对象
塘栖镇小城镇环境综合整治项目征收范围内国有土地上被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)。
(二)评估机构确定
1.评估机构由征收双方协商确定，如协商不成的，通过投票选举确定。
2、投票方式仍无法确定的，由房屋征收部门采取公开摇号确定，同时委托公证机构监督公证。
(三)补偿价值
1、被征收房屋和用于产权调换的房屋(以下简称安置房屋)的价值，以房屋征收决定公告之日为评估时点，由房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收与评估办法》评估确定。
2、被征收房屋的性质、建筑面积和用途一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准;未登记建筑的房屋性质、建筑面积以塘栖镇政府依法认定并经公示确定的结果为准。
3、被征收房屋装饰装修价值，由评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。
六、住宅房屋征收补偿方式
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
(一)货币补偿
1、被征收房屋的货币补偿价值不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
2、在签订货币补偿协议后，15个工作日内将货币补偿款50%支付给被征收人，余下的50%的货币补偿款在被征收人取得塘栖镇政府核发的《房屋腾空验收合格单》之日起15个工作日内支付完毕。
3、被征收人选择货币补偿的，应书面承诺自行解决居住问题。
(二)房屋产权调换
1、安置房源：
异地现房安置，安置地点一是水岸锦城;安置地点二是锦绣名邸;安置地点三是春满小筑;安置地点四是市南安置区块。安置户型面积有63㎡、86㎡、90㎡、96㎡、110㎡、113㎡、160㎡等，具体安置房建筑面积以房管部门测绘为准。
2、被征收人选择产权调换的，原则上实行自行过渡，由被征收人自行解决过渡周转用房。过渡期限自被征收人搬迁之月起至产权调换房屋交付后六个月止。搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月。
3、安置用房在本方案提供的安置房源内选择;安置用房的面积根据被征收房屋面积就近靠原则执行，被征收人可以根据自身经济情况选择上靠、下靠面积;安置房房号最终根据公开摇号确定。
(三)临时安置费、搬家费
临时安置费、搬家费按如下执行：
1、选择货币补偿：本区块的临时安置费为15元/㎡·月，搬家费为1500元/户。临时安置补助费时间计算为自搬迁之月起12个月，搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月，搬家费按一次计发。
2、选择房屋产权调换：本区块的临时安置费为15元/㎡·月，搬家费为1500元/户。临时安置补助费时间计算为被征收人将被征收房屋腾空交钥匙之日起至通知拿安置房钥匙当月后6个月止。因征收人的因素造成过渡期限延期的，超过时间部分(不含通知拿安置房钥匙当月后6个月)的临时安置补助费按区政府最新公布的政策标准二倍支付。安置房符合交付条件，但被征收人以其他理由拒绝安置的，不再发放临时安置费。搬家费按二次计发。
(四)征收补助及奖励标准
1、选择货币补偿的
(1)被征收房屋为住宅用房的，根据产权登记面积补助2000元/㎡。
(2)被征收房屋为住宅用房选择货币补偿的，再给予被征收房屋评估价格20%的货币补贴。
(3)被征收房屋的产权面积或经依法认定后的面积不足48㎡(在余杭区另有住房的，包括农村自建房，一并计算入建筑面积)的按48㎡保底给予货币补偿。给予保底安置的，被征收人需提交夫妻双方房屋查档证明原件及未享受保障类住房政策证明原件。
(4)配合征收签协且按时腾空的，在临时安置补助费的基础上每户每月奖励500元，时间计算为12个月。
(5)被征收人按规定时间进行评估的，奖励1万元/户;被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的最高奖励7万元/户(共3天，第1天奖7万元，第2天奖5万元，第3天奖3万元)，按时腾空被征收房屋交出钥匙的奖励2万元/户(每延迟一天腾空，按5000元/天进行扣除，直至扣除完毕)。以上奖励在超出规定时间后，取消奖励。
2、选择产权调换安置的
(1)安置房面积=被征收房屋原有产权面积+安置房为高层的可以增加被征收房屋建筑面积的10%(低于5㎡的按5㎡计算)+优惠扩面部分;
(2)被征收房屋建筑面积不足48㎡的(余杭区内另有住房的，包括农村自建房，一并计算建筑面积)对被征收人按48㎡进行保底安置。给予保底安置的，被征收人需提交夫妻双方房屋查档证明原件及未享受保障类住房政策证明原件。
(3)安置房为高层可增加10%的面积部分及按48㎡保底安置后增加面积部分按1200元/㎡结算。保底安置的被征收人属于困难家庭的(持有有效期内《杭州市余杭区城乡居民最低生活保障救助证》)，无需结算。被征收房屋建筑面积不足48㎡按48㎡保底安置后，增加面积不足5㎡的补足5㎡，增加面积超过5㎡的，不再增加被征收房屋建筑面积的10%。
(4)具体安置房源结算政策：
安置地点位于水岸锦城、锦绣名邸、春满小筑、水岸锦城安置区块
A.安置房限优惠扩面20 ㎡(含20㎡)，优惠扩面价格1—10㎡(含10㎡)的优惠价为安置房市场评估价的20% ;扩面价格11—20㎡(含20㎡)的优惠价为安置房市场评估价的30% 。根据房屋不可分割因素，安置房面积超出部分，按作出《房屋征收决定》之日的安置房市场评估价购买;安置房面积扩面不足部分，按作出《房屋征收决定》之日的安置房市场评估价扣除优惠扩面价格后进行补差。
B.被征收房屋产权调换部分的新旧房屋不结算差价。
(5)因被征收房屋建筑面积大于对应安置房面积，不能满足安置的：
A.面积差额在3%(含)以内的，根据市场评估价补偿。
B.面积差额超过3%的，可选择升档，升档后仍无适配房源的情况下，被征收人可选择期房安置。
(6)被征收人选择房屋产权调换的，安置房屋的物业管理费一次性补助8000元/户。被征收人入住后须向安置房所在物业管理单位缴纳物业管理费。
(7)配合征收签协且按时腾空的，在临时安置补助费的基础上每户每月奖励500元，时间计算为12个月。
(8)被征收人按规定时间进行评估的，奖励1万元/户;被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的最高奖励7万元/户(共3天，第1天奖7万元，第2天奖5万元，第3天奖3万元)，按时腾空被征收房屋交出钥匙的奖励2万元/户(每延迟一天腾空，按5000元/天进行扣除，直至扣除完毕)。以上奖励在超出规定时间后，取消奖励。
3、其它
(1)对被征收房屋原有的(含净高度在1.8米以上的)自行车库、储物间、下架空层等，按房屋按重置价的3倍给予货币补偿，最低不低于2000元/㎡。
(2)对于未登记建筑按照塘栖镇政府认定结果公示无异议后，给予适当货币补助。
(3)对房屋原有结构中有阁楼的，并有永久性上人楼梯且无产权的(属政府相关部门立面整治增加面积的除外)，净高度在2.1米(含2.1米)以上按重置价进行货币补偿;净高度在2.1米以下但在1.2米(含1.2米)以上按重置价的50%进行货币补偿;净高度在1.2米以下按重置价的25%进行货币补偿。
(4)被征收的房屋经有关部门批准用于商业经营的，按以下细则实施：
A、1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变房屋用途并由房屋产权人本人以改变后的用途延续使用的(产权人需提供连续缴税证明)，按照改变后的用途确定。(《浙江省国有土地房屋征收与补偿条例》第三十条规定)
B、如无法达到上述第A条中规定的要求，除按照住宅房屋实施补偿安置外，需被征收人或承租人提供的合法有效的工商营业执照等凭据，征收人补助被征收人的实际经营面积部分住宅评估价值的20%。
C、因征收造成停产停业损失的给予一次性补偿，补偿金额按照被征收房屋实际经营面积部分住宅评估价值的一定比例计算，为被征收房屋评估价值的6%。
(5)单独征收自行车库、储物间、下架空层的被征收人不享受本方案所述的补助、奖励政策。
(6)余杭区范围内的行政事业单位、国有控股企业、集体所有单位的住宅不享受本方案所述的补助、奖励政策。
七、个人非住宅的征收补偿
(一)补偿方式
原则上以货币补偿为主。
1、货币补偿
(1)被征收房屋的货币补偿价值不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
(2)在签订货币补偿协议后，15个工作日内将货币补偿款50%支付给被征收人，余下的50%的货币补偿款在被征收人取得塘栖镇政府核发的《房屋腾空验收合格单》之日起15个工作日内支付完毕。
(二)临时安置费
临时安置费，搬家费按照余政发[2013]49号文件执行。过渡期限内遇政策调整的，按新标准执行。
1、选择货币补偿：本区块的临时安置费为商业30元/㎡·月，综合为25元/㎡·月，临时安置补助费时间计算为自搬迁之月起12个月，搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月，搬家补助费按一次计发。
(三)补助、奖励标准
被征收人能积极配合做好征收工作，在规定期限内完成签约、搬迁，对项目推进无实质影响的，给予适当的补助和奖励，具体内容如下：
1、被征收人按规定时间进行评估的，奖励1万元/户;被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的最高奖励7万元/户(共3天，第1天奖7万元，第2天奖5万元，第3天奖3万元)，按时腾空被征收房屋交出钥匙的奖励2万元/户(每延迟一天腾空，按5000元/天进行扣除，直至扣除完毕)。以上奖励在超出规定时间后，取消奖励。
2、一次性搬迁费计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房屋面积和经塘栖镇人民政府认定为合法且视同权证登记的建筑面积之和。房屋建筑面积内的堆积物(机器设备除外)不再另行补偿。
营业用房按被征收的建筑面积补助一次性搬迁费：被征收的建筑面积为50平方米(含)以下的，一次性补助5000元;被征收的建筑面积为50平方米至100平方米(含)，一次性补助10000元;被征收的建筑面积为100平方米至300平方米(含)的，一次性补助15000元。商业超过300㎡的、综合超过500㎡的，可按余杭区相关补助标准执行(按房屋建筑面积计算补偿，分别为商业用房50元/㎡，综合用房30元/㎡)
3、货币补偿的非住宅，给予被征收人房地产评估值上浮不超过20%的奖励。
4、余杭区内行政事业单位、国有控股企业、集体所有单位的非住宅不执行上述补助、奖励政策。
(四)其他
1、停产停业损失费按下述两种方式就高选择一种进行货币补偿。
(1)因征收造成停产停业损失的，按照非住宅房屋的用途给予一次性补偿，补偿金额按照被征收房地产评估价格的一定比例计算，为被征收房屋评估价格的6%(商业用房)和5%(综合用房)。
以上计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房屋面积和经塘栖镇人民政府认定为合法且视同权证登记的建筑面积之和。
(2)按照被征收房屋征收时点的临时安置补助费标准计算，补偿标准为20个月(商业用房)和15个月(综合用房)。
以上计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房屋面积和经塘栖镇人民政府认定为合法且视同权证登记的建筑面积之和。
2、违法建筑的处置。商业、综合用地上的房屋认定为违法建筑的，一律不予补偿。被征收人应配合做好违法建筑的拆除工作。
八、企业的征迁补偿
(一)补偿方式
原则上以货币补偿为主。
(1)被征收房屋的货币补偿价值不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
(2)企业房屋征迁实行分期支付，各项补偿款(包括奖励)在征迁补偿协议签订后预付30%;在房屋腾空验收合格并将已办理抵押注销手续后的相关权证移交塘栖镇政府后支付40%;在房屋、土地等权证注销及职工处置(或出具职工处置承诺书)后支付30%。若首期预付款不够支付银行权证抵押款的，经被征收人书面申请，由塘栖镇政府审核同意后，可适当提高签约时首期补偿款预付比例，但原则上不高于协议总额的40%。
(二)临时安置费
临时安置费按照余政发〔2013〕49号文件执行。过渡期限内遇政策调整的，按新标准执行。
本区块的临时安置费为商业30元/㎡·月，综合为20元/㎡·月，工业为12元/㎡·月,临时安置补助费时间计算为自搬迁之月起12个月，搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月。
(三)补助、奖励标准
被征收人能积极配合做好征收工作，在规定期限内完成签约、搬迁，对项目推进无实质影响的，给予适当的补助和奖励，具体内容如下：
1.一次性搬迁补贴。一次性搬迁费计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房屋面积。补助标准为工业用房80元/平方米，商业用房50元/平方米，综合用房30元/平方米。房屋建筑面积内的堆积物(机器设备除外)不再另行补偿。
2.货币补偿的企业，给予房地产评估值上浮不超过25%的奖励。
3.行政事业单位、国有控股企业、集体所有非住宅不执行上述补助、奖励政策。
(四)其他
1.停产停业损失费按下述两种方式就高选择一种进行货币补偿。
(1)因征收造成停产停业损失的，按照非住宅房屋的用途给予一次性补偿，补偿金额按照被征收房地产评估价格的一定比例计算，为被征收房屋评估价格的10%(工业用房),6%(商业用房)和5%(综合用房)。
以上计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房屋面积和经塘栖镇人民政府认定为合法且视同权证登记的建筑面积之和。
(2)按照被征收房屋征收时点的临时安置补助费标准计算，补偿标准为26个月(工业用房)20个月(商业用房)和15个月(综合用房)。
以上计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房屋面积和经塘栖镇人民政府认定为合法且视同权证登记的建筑面积之和。
2. 机器设备的补偿由具有相应资质的资产评估机构根据国家机器设备征收安装定额标准进行评估确定。具体内容如下：
(1)对不可移动的重型和大型设备、无法异地恢复使用或由于征收造成设备设施大部分部件损坏报废的,根据设备设施在用价值扣除设备设施可变现净残值后的评估值确定补偿费用。
(2)对搬迁可恢复使用的设备按照国家拆迁安装定额由资产评估机构确定补偿总费率。
(3)压力容器、升降机、电力变压器等特殊设施的迁移费用，按征收时的实际收费标准另行补贴。
3.职工生活补助费。参保人员职工生活补助费按余杭区当年最低工资标准补偿12个月(同一项目按同一标准补偿)。部分征迁的，职工人数根据被征迁的房屋面积占被征收人总房屋建筑面积的比例计算，给予补偿。
4.其它未尽事宜，根据塘栖镇人民政府最新文件执行。
九、征收实施单位
塘栖镇人民政府
十、签约期限和搬迁期限
签约期限为自房屋征收决定公告之日起60天。
搬迁期限为签约之日起15天。
十一、超过签约期限的处理方法
(一)被征收人超过签约期限签约的，不享受本方案中的奖励政策。
(二)征收人与被征收人应在规定的签约期限内达成补偿协议，在签约期限内达不成补偿协议的，报请作出房屋征收决定的人民政府按相关规定作出补偿决定。在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的人民政府依法向法院申请强制执行
十二、告知事项
(一)房屋征收决定公告后，房地产价格评估机构对房屋进行实施踏勘，调查征收房屋状况，被征收人应提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
(二)被征收人在腾空房屋前应向水电等相关部门交清费用，不得私自拆除、更换相关设施设备。
(三)被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，办理房屋腾空移交手续，并将被征收房屋交给征收实施单位验收接管。不得损坏房屋结构、装修，如有损坏，应照价赔偿。
(四)被征收人的房屋和土地如有抵押等情况，应在签订房屋征收补偿协议前注销抵押等相关事宜。
(五)被征收人在签订协议时，应提交所涉房屋权属证书、共有权证、土地使用证及有关水电费用结清等缴费凭证。征收实施单位在收到上述材料时需向被征收人出具收缴回执书面凭证。
十三、本方案未提及的事项按国务院及省、市的有关法规规定执行。如在征收期间遇余杭区内类似征收政策调整的，本方案可参照执行(不包括评估价部分)。
