吉政发〔2017〕10号

吉首市人民政府

关于印发《吉首市城镇棚户区房屋征收与置换实施细则（试行）》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，吉首经开区管委会，市直有关单位：

现将《吉首市城镇棚户区房屋征收与置换实施细则（试行）》印发给你们，请严格遵照执行。

吉首市人民政府

2017年4月8日

吉首市城镇棚户区房屋征收与置换实施细则（试行）

为加快推进吉首市城镇棚户区改造建设，规范棚户区内国有土地上房屋征收与置换活动，切实保障被征收或置换房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（湖南省人民政府令268号）和《吉首市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》相关规定，结合实际，制定本细则。

一、适用范围

在吉首市城镇范围内，经发改部门立项的棚户区内有房屋的单位及个人，因棚户区改造需要进行房屋征收或置换的，适用本细则。

二、工作实施部门

吉首市房地产管理局（采取协商置换方式时，可授权吉首市保障性安居工程建设投资有限责任公司作为签约主体）。

三、房屋权属认定

（一）被征收或置换房屋合法性认定。被征收房屋的权属、面积、用途以房屋所有权证或土地使用证上载明内容为准。没有办理房屋所有权证或土地证的，未经登记的建筑物，有权属争议的土地和房屋以及被擅自改变用途、擅自改扩建的房屋及附属物（构筑物）等，由市人民政府组织规划、国土资源、房产、住建等行政主管部门进行认定和处理。

（二）被征收或置换房屋产权人认定。补偿按照独立产权证进行，即一个《房屋所有权证》为一个产权户。一个《房屋所有权证》有多个共有产权人的仍按一个产权户计算。

（三）单位房屋与自然人房屋认定。棚户区内原属单位所有的房屋，已通过法定程序出售给自然人的，如实认定；具备出售条件尚未出售的单位房屋，可由单位按法定程序出售给自然人后，认定自然人为被征收或置换房屋主体；未出售给自然人的，认定单位为被征收或置换房屋主体。

四、征收、置换程序选择

当棚户区内全体业主均同意置换的，采用协商置换的方式优先进行；当棚户区内多数业主同意置换的，可与同意置换的业主进行协商置换；当棚户区内全体业主未能全部同意置换且具有法定征收条件的，采用法定征收程序处理（被征收或置换房屋的国有土地使用权依法收回、依法使用）。

五、补偿标准

（一）按照市场评估价格对房屋、不能搬移的附属物及房屋装饰装修进行补偿。

（二）不能搬移的果木花卉按国家规定的标准进行补偿；能搬移有线电视、座机电话、空调、空气源、电热水器、有线网络、太阳能分别补助移装费300元/台（部）。产权调换的移装费按2次计算，货币补偿的按1次计算。

（三）生产、经营性用房因征收或置换产生停产停业损失的，选择产权调换方式的产权人只能按以下三种方式中的一种方式进行补偿：

1.具备法定条件并按规定办理相关手续的自营房屋，其停产停业损失每月按被征收房屋评估价值的7‰给予补偿，补偿时限从征收补偿协议签订之日起一次性补偿18个月。被征收人认为生产营业损失超过前款规定标准的，可向征收部门提供房屋征收前一年度实际经营效益的相关证明材料，由房产地产价格评估机构进行评估，并按评估结果进行补偿，补偿时限从征收补偿协议签订之日起至实际交付房屋之日止。

2.未经法定机关批准将住宅用房改作生产经营性用房的，其停产停业损失不予补偿。但已取得工商、税务登记证的自营房屋，可按经审定的房屋征收前一年度实际生产经营月平纯利润的60%进行补偿，补偿时限从征收补偿协议签订之日起至实际交付房屋之日止。被征收人对生产经营月平纯利润有异议的，以房地产价格评估机构评估的结果为准。未经法定机关批准将非住宅改变用途的，按原用途计算停产停业损失。

3.房屋出租的，以征收或置换工作部门审定的符合市场租金状况的租金数额为准，自签订征收或置换协议起，一次性补偿第一年度12个月租金；自第二年度起，每年递增20%至交付房屋止。

（四）搬家费。被征收房屋在80㎡（含）以下的补偿2000元，超出面积部分按10元/㎡计算。产权调换按2次计算，货币补偿按1次计算。

（五）临时安置补偿。选择货币补偿的，按每户每月1000元标准一次性补偿12个月。选择产权调换的，按每户每月1000元标准补偿12个月；因到期不能提供用于产权调换房的，在超时限里，每户每月补2000元至交房之日止。

六、补偿方式

不论行政征收还是协商置换，产权人均可从以下两种方式中任选一种获取补偿。

（一）产权调换方式

1.被征收或置换人选择产权调换方式的，按照列入棚改的时间和就近安置的原则，可在乾州燕子岩、峒河光明、石家冲桐油坪修制厂、乾州金坪等政府规划的安置点选择用于产权调换的安置房。

（1）乾州燕子岩安置点：纱厂、妈妈室、烟厂、建材公司、民族线路器材厂；

（2）石家冲桐油坪修制厂安置点：桐油坪修制厂、狮子庵电站；

（3）峒河光明安置点：州工程公司（包括木工车间）、机械厂、针织厂、糖酒副食、州金属公司、州生资公司、储运公司、煤炭公司、第一装卸公司、交通工业总公司、州市药材公司（峒河）；

（4）乾州金坪安置点：其他棚户区房屋征收与置换对象。

2.被征收或置换房屋的建筑面积与用于产权调换房屋的套内面积实行等面积调换。在办理调换房屋《不动产权证书》时分摊面积计入房屋建筑面积。用于产权调换的房屋不计算楼层差。用于产权调换房屋的套内面积小于被征收或置换房屋建筑面积的部分，按被征收或置换房屋的市场评估价格结算。用于产权调换房屋的套内面积大于被征收或置换房屋建筑面积在10㎡（含）以下的部分，按2380元/㎡结算支付；用于产权调换房屋的套内面积大于被征收或置换房屋建筑面积在10㎡以上的部分，按市财政、审计部门核定的用于产权调换房屋的成本价结算支付。当成本价高于2500元/㎡的，按2500元/㎡结算；当成本价低于2500元/㎡的，据实结算。

3.房地产权属证书上载明为商业的第一层门面，可按1:1的比例在安置区内选定调换的门面。用于产权调换门面的套内面积小于被征收或置换门面建筑面积的部分，按被征收或置换门面的市场评估价格结算；用于产权调换门面的套内面积大于被征收或置换门面建筑面积在5㎡（含）以下的部分，按6000元/㎡结算支付；用于产权调换门面的套内面积大于被征收或置换门面建筑面积在5㎡以上的部分，按用于产权调换门面的市场价格结算支付。

4.被征收或置换房屋建筑面积低于50㎡的贫困家庭（享受城市最低生活保障或经社区和街道办事处审核证明人均年收入低于8000元的家庭），且在市区无房居住的被征收或置换人，选择产权调换房不超过60㎡的（3口及3口以上家庭可选90㎡），其出资的差价部分由市人民政府给予补贴。

5.被征收或置换人原房屋室内装饰装修、附属物按照货币补偿方式，根据评估价值进行补偿。

6.产权调换房的维修资金、办证税费由市人民政府承担。

7.产权调换房交付后，按2000元/月一次性补偿被征收或置换人6个月的装修过渡费。

8.产权调换房的物业管理费，由市人民政府按房屋建筑面积以1.2元/㎡/月计算，一次性补贴120个月。

（二）货币补偿方式

被征收人选择货币补偿的除按补偿和奖励外，可在以下两种方式中选择其中一种补贴。

1.房屋、室内装饰装修、不可搬移的附属物补偿之和，按下列计算标准给予补贴：从征收决定发布之日起30日内按30%给予补贴；从征收决定发布之日起30日以上至60日按20%给予补贴；从征收决定发布之日起60日以上至签约规定期满日内按10%给予补贴。

2.被征收或置换人（以家庭户为准）选择货币补偿方式并在乾州金坪安置点定向购买安置房的，获得的补偿总额原则上不低于同等条件下产权置换方式获得的补偿总额。在签订并履行货币补偿协议后三个月内签订购房合同并一次性支付总房款的，购房价格按建筑面积2500元/㎡计算，一次性补贴120个月物业管理费（标准为1.2元/㎡/月），另由市人民政府补贴每户12万元。购买安置房时需缴纳的首期维修资金及相关税费由市人民政府承担。

七、奖励办法

被征收或置换人在规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并在约定的期限内搬迁完毕、上交房屋所有权证、土地使用证及房门钥匙的，按其被征收或置换房屋的建筑面积（简易偏杂房除外）进行如下奖励：

（一）自通知之日起15日内签订协议的，奖励300元/㎡；

（二）自通知之日起15日后至规定期满日内签订协议的，奖励200元/㎡。

八、评估机构的确定

采用行政征收方式的，征收部门提供不少于3家具备三级资质的评估机构由被征收人协商选定。被征收人协商选定评估机构不少于5个工作日。协商达成一致意见的，将协商结果书面告知征收部门；不能协商选定的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人，按少数服从多数的原则投票决定，或通过摇号、抽签等随机选定方式确定，并经公证机构公证。被征收房屋和用于产权调换房屋的评估时点为房屋征收决定发布之日。采用协商置换方式的，参照上述方法操作，评估时点以通知或征收决定发布时间为准。

九、其他相关规定

（一）征收或置换已租赁房屋的，由房屋产权人自行负责处理与承租人的租赁合同。

（二）对征收设立了抵押权房屋的，由抵押权人和抵押人协商一致或由抵押人清偿债务后依法依规进行补偿。

（三）产权调换房办理《不动产权证书》的税、费由市人民政府承担，在交付房屋后90个工作日办理完并交付给产权人。

（四）征收或置换行政事（企）业单位的办公用房、经营用房及其它房屋的，原则上适用货币补偿方式。

（五）选房办法。被征收或置换人选择产权置换的，按照签订并履行协议的先后顺序，在乾州燕子岩、峒河光明和石家冲桐油坪修制厂、乾州金坪安置点选择产权调换房；被征收或置换人选择货币补偿并在安置点购买安置房的，按照签订并履行购房合同的先后顺序，在乾州金坪安置点选择所购买的安置房。如遇多个被征收或置换人同一天签订置换协议或购房合同并均按约履行的，以抓阄的形式确定选房序号。签订置换协议或购房合同后未按约履行的，在履约完毕后按照上述规定再行选房。

（六）可选择的安置房和产权调换房面积为60㎡、80㎡、100㎡、120㎡（均按建成后实测的套内面积为准）。安置房采用简易装修，提供安装好的门窗（安装铝合金窗，入户安装防盗门，厨房、厕所安装塑钢门，每间卧室安装木制门）。

（七）用于产权调换的房屋按照国家相关规范要求施工、管理和竣工验收。交付置换房时做到“四通一到位”，即通水、通电、通信、通有线电视和燃气管道预埋到位。

（八）被征收或置换人符合保障条件的，优先解决保障住房。

（九）棚户区无产权人的安置问题，根据法律法规或市人民政府出台的规范性文件执行。

十、本细则自发布之日起实施，由吉首市房地产管理局负责解释。