巴林右旗大板镇2017年城市棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)
为确保2017年城市棚户区改造项目顺利实施，保障房屋被征收人的合法权益，依法解决被征收人补偿和安置问题，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》、《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，制定本方案。
一、房屋征收主体
巴林右旗人民政府。
二、房屋征收部门
巴林右旗住房和城乡建设局。
三、房屋征收实施单位
赛罕街道办事处、巴林右旗房屋征收与补偿办公室。
四、房屋征收范围
巴彦汗路以东、查干沐沦街以南、巴彦琥硕路以西、园林街以北。具体征收范围以规划为准。
五、房屋征收签约、搬迁时限
签约期限：被征收人签订房屋征收补偿协议的期限为评估结果公示期满之日起60日内。
搬迁期限：自签订房屋征收补偿协议之日起30日内。
六、土地使用权及未登记建筑的认定
(一)认定原则
被征收土地及房屋的性质、用途和面积，一般以权属证书和登记档案的记载为准;权属证书与登记档案的记载不一致的，除有证据证明登记档案确有错误外，以登记档案为准。住宅房屋改为非住宅用途的，征收时按住宅房屋进行补偿。
(二)认定机构
由旗人民政府组织法制、住建、规划、国土、房产、大板镇政府、赛罕街道等部门成立征收工作认定组，依法对拟征收范围内土地使用情况、未经登记的建筑进行调查认定。
(三)认定办法
1、土地证、房产证(不动产证)齐全，并经查档属实并一致的，按证载面积进行补偿。
2、仅有土地证或仅有房产证的、有证无档的、有档无证的或证档不符的，经认定小组核实情况属实的，按照认定结果进行补偿。
3、因历史原因，未依法取得土地证和房产证的被征收人，同时无档案登记的，经认定小组核实提供的手续合法有效，可以进行补偿的，原则按被征收人有效土地使用权面积内一栋居住性主房为有证房屋，认定面积最高不超过有效土地使用权面积50%。
七、住宅房屋补偿
住宅房屋是指土地使用权范围内的有证房屋及其附属房屋。
有证房屋是指被征收房屋所有权人在房产部门依法登记，房屋所有权证用途栏内标明为“住宅”的房屋。住宅有证房屋建筑面积以该房屋档案记载的面积为准。
附属房屋是指未依法登记，在土地使用权范围内建设的承重墙体独立，门窗齐全的建筑物。
房屋被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
(一)有证房屋补偿
1、货币补偿
由选定的房地产价格评估机构按有证房屋建筑面积乘以类似新建商品住宅市场价格进行补偿。
2、产权调换
(1)由平房调换至高层住宅按照有证建筑面积1:1.3的比例调换。由平房调换至多层住宅按照有证建筑面积1:1.2的比例调换。有证房屋应安置面积内互相不找差价，但需交纳楼层差价。被征收人增加安置房面积的按市场价结算。
(2)回迁安置地点
现房房源：花园小区、巴林丽都22#、23#楼(具体见公布的房源表)。
期房房源：在征收范围内(巴彦汗路以东、查干沐沦街以南、罕山路以西、园林街以北)规划建设安置小区一处，具体建设地点及相关规划设计以最终发布为准，设计单户建筑面积为50-140平方米，最终以房屋产权测绘部门出具的实测面积为准。建设期暂定为3年。
(3)楼层差价
A、现房巴林丽都22#、23#楼是高层住宅。楼层差价分别为：3层为基础价;4层每平方米加140元;5层及以上在4层基础上每层每平方米加30元;顶层在基础价上每平方米减200元。
B、现房花园小区是多层住宅。楼层差价分别为：2层和5层为基础层;3层和4层每平方米加150元;6层在基础价上每平方米减100元。
C、期房安置原则上参照上述楼层差价进行结算。
(4)选房办法及补偿款结算
选择现房进行产权调换的，在签约期结束后，由房屋征收实施单位统一组织被征收人抽取选房顺序号依次选房。实施单位按被征收人选房情况一次性结算补偿款。
选择期房进行产权调换的，实施单位先期结算有证房屋补偿以外的其他补偿。在安置房交付使用前，由房屋征收实施单位统一组织被征收人抽取选房顺序号依次选房。实施单位按被征收人选房情况在安置房交付入住前进行结算，多退少补。
(5)被征收人办理入住时需交纳的资金款项
A、超出应安置面积以外部分的超面积购房款;
B、楼层差价;
C、大修基金;
D、燃气管道、供热费、物业费，有线电视初装费、产权调换后超面积部分的契税等相关税费。
(二)附属房屋补偿
有证房屋面积以外的附属房屋按其重新建造的成本价值折旧评估补偿，砖木结构或砖混结构的最高补偿不超过 1000 元/平方米。因历史原因，建筑面积超过土地使用权面积的，经评估机构评估后予以补偿，最高不超过200元/平方米，突击抢建的不予补偿。
(三)未建部分补偿
合法及认定的土地使用权范围内未建部分补偿500元/平方米。
(四)附着物及设施补偿
按《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条标准执行。因历史形成，土地使用权范围外的附着物参照执行，突击抢建的不予补偿。
(五)搬迁费及临时安置费
1、搬迁费。按有证房屋面积15元/平方米的标准支付，每户不低于1000元，选择产权调换的补偿两次。
2、临时安置费。临时安置费按有证房屋面积每月15元/平方米的标准支付，每月每户不低于1000元。
选择现房进行产权调换的，一次性支付6月的临时安置费。选择期房进行产权调换的过度期暂定为3年，最终以被征收人搬迁完毕之日至通知其办理入住手续之日为准。选择货币补偿的不享受临时安置费。
(六)住宅房屋改为非住宅用途停产停业补偿
依法取得营业执照或相关审批手续的经营者，营业执照和完税凭证与实际经营场所一致的，并能提供纳税证明材料的，房屋征收部门应当与经营者共同委托依法设立的评估机构结合经营状况、净收益等因素进行评估确定。
经营者不能提供纳税证明的，经营执照与实际经营场所一致的，营业面积在50平方米以下补偿6000元、50至100平方米补偿7000元、100至150平方米补偿8000元、150平方米以上补偿9000元。
(七)住房保障
被征收人住宅房屋建筑面积低于50平方米，产权调换面积不得低于50平方米，50平方米以内不找差价;选择货币补偿的，最低补偿金额不得低于房地产价格评估机构确定的类似新建商品住宅市场价格平均售价购买50平方米住宅的金额。
八、住宅奖励办法
(一)签约奖励
自房屋评估结果公示期满之日起30日内签订征收补偿协议，并在协议约定期限内完成搬迁交付房屋的被征收人，以每宗土地使用证为单位，一次性奖励人民币30000元;31日至60日内签订征收补偿协议并在协议约定期限内完成搬迁交付房屋的，一次性奖励人民币10000元。
(二)有证房屋奖励
被征收人有证房屋建筑面积占土地使用权面积的比例不足50%的，依次在附属房屋、附着物(建筑部分)、未建部分中补足50%认定为有证房屋进行奖励，奖励部分按类似新建住宅价格进行货币补偿，经奖励的附属房屋、附着物及未建部分不再另行补偿。下列被征收人不能享受有证房屋50%奖励:
1、选择产权调换的被征收人。
2、经认定未依法取得土地证或房产证的被征收人。
九、非住宅房屋的征收补偿
非住宅房屋是指被征收房屋所有权证用途栏内标明为“商业”、“工业”或“仓储”等非住宅用途的房屋。非住宅房屋征收采用货币补偿。
(一)土地市场价，房屋重建成本价
1、土地补偿标准
(1)出让用地的补偿标准
依据《巴林右旗基准地价》，由具有资质的评估机构评估确定。
(2)划拨用地的补偿标准
依据《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，由具有资质的评估机构评估确定。
2、房屋补偿标准
(1)有证房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。
(2)附属房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。
(3)有证房屋及附属房屋檐高4米以上，每增高10厘米，每平方米增加15元。
(二)房屋市场价，土地成本价
1、房屋补偿标准
(1)有证房屋按市场价格补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。
(2)附属房屋(奖励认定部分房屋以外)按其重新建造的成本价值折旧评估补偿，砖木结构或砖混结构的最高补偿不超过 1000 元/平方米
(3)有证房屋及附属房屋檐高4米以上，每增高10厘米，每平方米增加15元。
2、土地补偿标准
对于以出让方式取得的土地使用权收回的土地补偿包括：
(1)征用集体土地时的补偿或购买此宗土地的价格;
(2)办理用地手续时所交的税费;
(3)土地出让金实际交纳金额;
(4)以上三项费用合计截至目前的同期银行贷款利息;
(5)土地治理费(每平方米30元)。
(三)附着物及设施补偿
参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条执行。
(四)对土地、房屋以外其他的不动产补偿
根据《资产评估准则》按其重置成本扣除折旧后的价值补偿，由选定的资产评估机构评估确定。
(五)搬迁费补偿
被征收房屋为生产用房的，搬迁费不低于房屋评估金额的1.5%;对其他非住宅房屋的搬迁费，不低于房屋评估金额的1%。
(六)停产、停业损失补偿
参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条规定执行。
因历史原因被征收人未领取营业执照进行税务登记且实际从事生产、经营等活动，在征收过程中积极配合工作的，停产、停业损失补偿参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条第一款规定执行。
被征收人将非住宅房屋租赁给他人改为经营性用房的，按经营状况及纳税等实际情况给予经营者适当补偿。补偿标准参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五第三款：“被征收人不能提供纳税证明或按规定免税证明材料的，营业执照与实际经营场所一致的，一次性补偿6000至9000元”。
(七)签约奖励
在签约期内签订补偿协议的按住宅奖励办法第一条执行。
十、评估事项
房地产价格评估机构由被征收人从不少于3家的备选房地产价格评估机构中协商选定。自房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起10日内仍不能协商选定的，由被征收人投票选定，得票数超过应投票总数二分之一的房地产价格评估机构承担房屋征收评估工作。若得票数均未超过投票总数二分之一，则由房屋征收部门组织，采用摇号、抽签方式确定，并由公证处对摇号、抽签过程进行公证。
评估机构入户实地查勘，保存影像资料，被征收人应予以配合并在查勘记录上签字或盖章。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，由房屋征收工作人员、评估机构工作人员和无利害关系的第三人见证。被征收人拒绝入户评估的，由征收实施单位通知被征收人入户时间等具体事项后，组织房地产价格评估机构在无利害关系的第三人见证下进行实地查勘，出具评估报告,有关情况在评估报告中说明。初步评估结果在征收范围内公示7日。被征收人对评估结果有异议的，可自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，鉴定费用由申请人承担。鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。
十一、其他规定
(一)对被征收人以土地使用证为计户依据，按“一证一户”的原则进行补偿和奖励。
(二)被征收人与房屋征收部门在本方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由旗人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告;被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由旗人民政府依法申请人民法院强制执行。
(三)签订征收补偿协议和领取补偿款时，由被征收人亲自办理，不能亲自办理需要委托他人代为办理的可出具具有法律效力的书面委托书，委托书应经过公证机关公证或在房屋征收部门工作人员面前当场亲自签名，否则不予办理;被征收房屋所有权人已故尚未指定继承人的，应先办理继承公证，由继承人或由所有继承人按上述程序共同委托一人办理。
(四)对被征收房屋存在租赁关系的或设有抵押权的，自实施单位通知被征收人搬迁之日起，被征收人自行解除租赁或抵押关系。被征收房屋存在权属、遗产等纠纷的，由当事人双方在房屋征收期限内自行解决，征收单位不承担房屋租赁、抵押及权属、遗产纠纷所产生的任何经济和法律责任。逾期不能解决的，由被征收房屋的利益人提出申请，提存征收补偿利益，先行拆除被征收房屋，按法院或仲裁机构的最终裁决或当事人协商意见分配补偿利益。
(五)在旗人民政府发布《关于暂停办理巴林右旗棚户区改造罕山路西侧片区项目范围内相关审批手续的通知》(右政字〔2017〕20号，以下简称《通知》)之日前，拟被征收范围内权利人已申请办理用地规划、工程规划、用地批准或不动产登记，并在《通知》发布后取得《不动产权证书》的，经认定小组核实后，给予认定和补偿;《通知》发布后被征收范围内权利人申请办理用地规划、工程规划、用地批准或不动产登记的，规划、国土和不动产登记机构不予受理;在《通知》发布后，被征收范围内权利人突击抢建的，所抢建的建筑物、附着物、附属设施，一律不予补偿;拟被征收范围内权利人弄虚作假的，一经查实，依法追究当事人刑事责任。
(六)房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。
(七)被征收房屋发生的水、电、煤、暖、有线电视等相关费用被征收人自行结清。房屋征收补偿协议签订后，被征收人不得私自拆卸、损毁原房屋和附属设施，否则按协议补偿价格赔偿。
(八)本方案未尽事宜，依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》和《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》有关规定执行。特殊情况，由旗房屋征收领导小组办公室召集相关部门研究决定。
(九)本方案由旗人民政府委托旗住房和城乡建设局负责解释。
