市政处及周边区域房屋征收与补偿方案
(征求意见稿)
为保障市政处及周边区域房屋征收工作的顺利实施，方便拟征收范围内被征收房屋产权人(以下称被征收人)详细了解房屋征收补偿安置的相关规定和程序，进一步提高房屋征收工作的透明度，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《巢湖市国有土地上房屋征收补偿办法》等规定，特制定本房屋征收与补偿方案。
一、房屋征收项目概况
(一)征收项目名称：市政处及周边区域
(二)征收项目范围及被征收房屋基本概况
1.征收范围
具体征收范围以市规划局出具的房屋征收红线图为准。
2.被征收房屋基本概况
本次房屋征收涉及户数、建筑面积具体以三榜终审公示数据为准。
(三)房屋征收主体、房屋征收部门、征收实施单位
1.房屋征收主体：巢湖市人民政府
2.房屋征收部门：巢湖市房屋征收办公室
3.房屋征收实施单位：巢湖市亚父街道办事处
(四)签约期限(即签订房屋征收补偿协议的期限)
自市政府批准实施之日起1个月内。
二、被征收房屋调查、认定和处理
(一)调查
房屋征收部门与房屋征收实施单位对征收范围内房屋的区位、权属、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。
被征收人不配合调查登记的，房屋征收部门及房屋征收实施单位可以通过房屋权属登记档案或者现场勘测结果进行登记，作为认定、处理及征收补偿的依据。
(二)认定和处理
1.被征收人提供合法有效证照的建筑，是为合法建筑，房屋征收部门根据合法证照所确认的房屋建筑面积、结构、用途、成新结合评估价格予以补偿。具体以选定的房地产评估机构出具的预评估报告为准。
2.被征收人未能提供合法有效证照的建筑，是为未登记建筑，由市规划局牵头组织国土、住建、房屋征收、亚父街道办事处等单位对进行联合认定、处理。
(1)2001年版地形图有记载的房屋
被征收人在本方案规定的签约期限内签订《巢湖市国有土地上房屋征收补偿协议书》并搬迁让房、移交拆除的，视具体情形，对其土地使用权证范围内的房屋，可认定为“可以视为合法建筑的未登记建筑”;对其土地使用权证范围外的房屋，可认定为“可以进行合法性补正的未登记建筑”。认定为上述两类结果的被征收住宅房屋参照合法建筑补偿。
超过本方案规定的签约期限签约的，“可以视为合法建筑的未登记建筑”或“可以进行合法性补正的未登记建筑”不再享受“参照合法建筑补偿”的优惠，并由国土、规划部门依据相关法律、法规规定作出具体处理意见。
(2)2001年版地形图没有记载，无违法建设记录、且不属临时建筑的住宅房屋。
被征收人在本方案规定的签约期限内签订《巢湖市国有土地上房屋征收补偿协议书》并搬迁让房、移交拆除的，视具体情形，可认定为“可以参照合法建筑予以适当补偿的未登记建筑”。“适当补偿”剩余部分认定为“不予认定的未登记建筑”。
被征收人超过本方案规定的签约期限签约的，不再享受前款规定的“可以参照合法建筑予以适当补偿的未登记建筑”优惠，一律按照“不予认定的未登记建筑”给予货币补偿、不予安置。
“适当补偿”的具体标准为：
被征收住宅房屋位于被征收人土地使用权证范围内的，对其建筑面积进行50%-80%折算，后参照合法建筑补偿。
被征收住宅房屋位于被征收人土地使用权证范围外，且不在他人或单位持有的土地使用权证范围内的，被对其建筑面积进行30%-50%折算，后参照合法建筑补偿。
但，上述两项“适当补偿”标准，进行折算的建筑面积累计不得超过144㎡，且房屋综合成新原则上砖混结构≤0.9，砖木和简易结构≤0.85。
“不予认定的未登记建筑”的补偿标准为：砖混结构400-550元/㎡、砖木结构300-400元/㎡、简易结构150-280元/㎡。
(3)2001年版地形图没有记载，无违法建设记录、且不属临时建筑的非住宅房屋。按照不予认定的未登记建筑进行补偿。
(4)对在他人或单位持有的土地使用权证范围内建设的建筑，一律认定为“不予认定的未登记建筑”。
2001年版地形图有记载的房屋，按照重置价结合成新给予货币补偿;2001年版地形图没有记载的非违法建筑，按照前款“不予认定的未登记建筑”的补偿标准予以货币补偿。
3.认定为“未超过批准期限的临时建筑”，按照重置价结合成新给予货币补偿;认定为“违法建筑、超过批准期限的临时建筑”，不予补偿。
市规划局负责将经科室审核、分管领导确认并加盖公章的2001年版地形图和违法建设名单，提供给亚父街道办事处、市联合认证办和市征收办。各相关单位应严格把关，以保障公平、公正。
(三)未经规划、国土部门批准，擅自改变用途类房屋补偿规定。
被征收人经营房屋的确认以及享受经营补贴的房屋建筑面积由市房屋征收联合认证办公室牵头组织市征收办、市场监管、税务及亚父街道等相关单位共同确定。
1.将住宅或生产、办公、仓储用房改变用途并进行经营活动的，被征收人持有合法有效的工商营业执照、税务登记证以及完整纳税凭证，且持续和正在营业，结合前款认定和处理意见，按照以下规定处理：
(1)1990年4月1日(不含4月1日)原《中华人民共和国城市规划法》施行前改变房屋用途的，可以按照“一层一进”房屋建筑面积认定为经营用房，并按经营用房给予补偿安置。
(2)1990年4月1日(含4月1日)至2001年11月1日(不含11月1日)期间改变房屋用途的，按原房屋用途给予补偿安置，并可以按照经营用房房地产评估价格与原用途房屋房地产评估价格差价的90%—60%给予经营补助，每月增减系数按0.2158%计算;“可以参照合法建筑予以适当补偿的未登记建筑”。
(3)2001年11月1日(含11月1日)以后改变房屋用途的，一律不得按照经营用房予以认定、补偿。
依据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电[2003]42号)、住建部《关于对城市规划管理等有关问题的复函》(建办函[2005]88号)和安徽省、巢湖市的相关规定，亚父街道办事处根据被征收人提供的有效工商和税务两证照并结合其经营活动状况(正在经营)、经营年限(连续经营)、经营面积(“一层一进”)、经营位置等情况，对在本方案规定签约时间内签约的，可按经二次认证的建筑面积给予适当的经营补贴。经营补贴标准按照实际经营年限30-50元/㎡·年计算，补贴总金额最高不超过500元/㎡。
2.未经规划、国土部门批准，有下列情形之一的，按原房屋用途认定并给予补偿安置。
(1)将生产、办公、仓储用途改为住宅用途的房屋;
(2)将生产、办公、仓储互改用途的房屋。
三、房屋征收补偿
(一)房屋征收补偿内容
1.被征收房屋价值的补偿;
2.被征收房屋附属物(设施)、室内装饰装修的补偿;
3.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
4.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
(二)房屋征收补偿方式
征收住宅房屋，实行产权调换或者货币补偿方式，被征收人可自行选择。
征收单位和个人经营、办公、生产及仓储性质等房屋，按国家、省、市等相关规定办理，原则上实行货币补偿。
(三)附属物(设施)、搬迁及临时安置等补偿(助)
1.附属物(设施)、室内装饰装修标准按照《巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费临时安置费附属物补偿费等标准》(巢政办〔2016〕4号)执行;
2.搬迁费
(1)住宅房屋：500元∕次。选择产权调换的补偿两次，选择货币补偿的补偿一次;
(2)非住宅房屋：7元/㎡，按实际使用的合法有效建筑面积一次性予以补助。
3.临时安置费补助
实行产权调换的，被征收人原则上实行自行过渡，过渡期限自领取《交房验收单》之日起开始计算，暂定18个月。
若逾期未安置，按照巢政[2016]3号文件第二十四条规定执行。
(1)住宅房屋：在过渡期限内，按照经认定的被征收房屋建筑面积以9元/㎡·月标准支付。
被征收住宅房屋属于家庭唯一住房(独立产权，未经分割)，且认定建筑面积不足60㎡的，过渡期限内临时安置补助费按60㎡计算。逾期的房租按认证后的有效建筑面积结算。
实行现房安置或货币补偿的，支付3个月临时安置费。
(2)非住宅房屋：在过渡期限内对营业用房，根据被征收房屋的合法建筑面积按15元/㎡·月标准支付;对办公、仓储、生产加工、旅馆等非住宅房屋，根据被征收房屋的合法建筑面积按7元/㎡·月标准支付。
实行现房安置或货币补偿的，支付3个月临时安置费。
4.停产停业损失补偿
征收非住宅实行货币补偿的，对被征收房屋合法有效建筑面积，每月按照货币补偿基准价的5‰定额标准，一次性给予6个月的停产停业损失补偿。
房屋征收范围确定时闲置的非住宅，不给予停产停业损失费、临时安置费的补偿。
四、房屋征收安置
(一)产权调换房源的位置、价格、户型和面积
1.产权调换房源位置：滨湖景城东区;
2.产权调换房屋的评估价格
具体以选定的房地产评估机构出具的预评估报告为准。
3.住宅房户型及面积
亚父街道办事处应结合被征收房屋实际状况及被征收人意向等，从前款产权调换房源中选取部分用作本房屋征收项目安置。具体户型、套数等需经市大建办最终审核、确定。
产权调换房屋的建筑面积以市不动产登记(交易)中心核定的数据为准。
(二)住宅房屋征收安置结算
1.安置房屋建筑面积计算原则
应安置房屋建筑面积=被征收房屋合法(有效)建筑面积×(1+安置面积调增系数)。
安置面积调增系数按照产权调换安置房源所在楼栋总层数确定。被征收人选择的产权调换房屋总层数为6层及其以下的，安置面积调增系数为0%;总层数为7-11层的，安置面积调增系数为8%;总层数为12层及其以上的，安置面积调增系数为12%。
2.产权调换房屋的选择
被征收人依据“先签订补偿协议移交拆除，先选择安置房源”的原则，结合应安置房屋建筑面积选择建筑面积相等或最临近的产权调换房屋。
3.增购面积选房原则
根据被征收房屋合法(有效)建筑面积或产权调换房源位置、层次的不同，被征收人在不增加安置房套数的前提下，可以按照规定幅度自愿增购面积选择产权调换房屋，并自愿执行本方案规定的价格结算体系。
本方案所称增购面积是指实际选择产权调换房屋建筑面积与应安置房屋建筑面积之间的差。
(1)被征收人在本方案规定的安置点选择产权调换房源。
符合选择1套产权调换房屋的(认证有效建筑面积≤110㎡)，提供的产权调换房源中最临近户型建筑面积与被征收人应安置建筑面积之间的差>15㎡的，只能在最临近户型的房源中选择;两者之间的差≤15㎡的，可以在最临近户型的上一户型房源中选择。
符合选择2套(>110㎡)或以上(>220㎡)产权调换房屋的，[被征收房屋合法(有效)建筑面积 - 所选择产权调换房屋建筑面积/(1+调增系数)]≥20㎡;即以应安置面积足额选择1套或以上产权调换房屋后所剩余面积不少于20㎡，方可再选择一套房屋，增购面积选房原则与前款相同。
(2)被征收人在本方案规定的产权调换房源中选择1套顶层作为安置房源的，在自愿执行价格结算体系的前提下，该套房源增购面积不限制;
4.2001年版地形图有记载的非家庭唯一住房独立户和经认定的非独立户，建筑面积小于20㎡的，一律不予产权调换，只能进行货币补偿。
独立户是指拥有被征收区域户籍，且房屋独立(未经分割)存在于被征收区域。
5.产权调换房屋价格分类结算原则
被征收人在本方案规定的产权调换房源中选择安置房源的，按照以下公式结算。
公式：产权调换房屋价值=等面积部分×安置优惠价结合楼层差+安置面积调增部分×0元+增购0～15㎡部分×建安成本价+增购15㎡以上部分×评估基准价结合楼层差。
本方案公式中所称“等面积部分”是指产权调换房屋与被征收房屋有效建筑面积相等部分;“安置面积调增部分是指被征收房屋有效建筑面积×(8%或12%部分);“增购面积部分”是指应安置房屋建筑面积与实际选择产权调换房屋建筑面积之间的差额部分。
产权调换房源若为顶层，增购15㎡以上部分按评估基准价结合楼层差×90%执行。
本方案所称“户”原则上以房产、土地或规划等相关证件记载为准。
6.住房保障原则
对独立户持合法有效证件，其证载住宅房屋建筑面积小于50㎡且属于家庭唯一住房的，可以按照相应安置点的建筑安装成本价增购至50㎡建筑面积;同时符合下列条件之一的，可以按照建筑安装成本价增购至60㎡建筑面积。超出的增购面积价格按照被征收人所选择安置点的对应规定价格执行。
(1)享受城镇最低生活保障的家庭;
(2)孤寡老人、四级以上残疾人员和重大疾病救助对象;
(3)烈士遗属、残疾军人等重点优抚对象;
(4)劳动模范、见义勇为人员的家庭;
(5)符合市人民政府规定的其他保障对象。
符合上述条件的小面积户被征收人及其相关情况需经市政府网站(公示公告栏)、市住建局网站(房屋征收栏)、征收现场(公示栏)张榜公示7日后，群众无异议或异议不成立方可享受以上优惠。
家庭唯一住房证明的出具按《关于规范“唯一住房证明”出具的通知》(巢大建指〔2015〕2号)执行，被征收人夫妻及未成年子女均需出具。
被征收人直系亲属另有房屋在本次房屋征收范围内的，均不享受住房保障优惠。
7.住宅房屋货币补偿
选择货币补偿方式作为唯一补偿方式的，严格执行《房地产价格估价规范》(朝向、成新等)。货币补偿金额按照货币补偿基准价结合被征收房屋结构、成新、楼层、朝向等修正因素，按评估结果结算。
五、奖励与优惠
被征收人在本方案规定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》，并在约定时间内腾空房屋、交付房屋征收实施单位拆除的，享受以下奖励与优惠措施：
(一)房屋综合成新
证载被征收房屋成新，建筑年代在10年以内(含10年)成新率按1.0计算，11年至20年(含20年)成新率按0.95计算，21年至30年(含30年)成新率按0.9计算，31年以上的成新率按0.85计算。
(二)搬迁面积奖励
房屋征收部门按被征收房屋合法(有效)建筑面积给予最高不超过150元/㎡的搬迁奖励。结算时间以“交房验收单”时间为准。
具体奖励分段标准由亚父街道办事处自行制定，报房屋征收部门备案，并在被征收区域现场公示。
3.违法建设或超过批准期限的临时建筑，可给予不超过150元/㎡的拆除工时补助费。
六、其他
(一)其他事项
1.企事业单位持有合法有效证件的房屋按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)和住建部《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》(建房〔2011〕77号)等相关规定并结合其房屋合法建筑面积办理征收相关手续。
2.亚父街道办事处在委托的权限范围内开展房屋征收实施工作;亚父街道办事处工作人员对违反《房屋征收“十个禁止”工作纪律》的将依法依规处理。
3.亚父街道办事处在征收过程中应区分情况，严格按安徽省和《合肥市公安局户口管理规范(暂行)》等相关规定实施。
4.房屋征收中，同一处(栋)房屋不得出现夫妻、未成年子女、寄住、寄养、寄读、空挂户以及产权人的非直系亲属等分别单独立户的情形。
5.自本项目实施之日起新建的各类建筑物、构筑物及附属物、附属设施、装饰装修等，一律不予补偿。
6.本项目房屋拆除工作(场净地平)、拆除扬尘围挡维护及其拆除安全由亚父街道办事处全权负责，房屋残值归亚父街道办事处所有。
7.本方案涉及的补偿安置等各项资金由巢湖市城镇建设投资有限公司负责支付。
(二)未尽事宜
本征收补偿方案未尽事宜按巢湖市相关政策执行，具体由巢湖市房屋征收办公室负责解释。
