沈家门城区棚户区改造(旧城改造)
蒲湾区块-大蒲湾地块项目国有土地上房屋征收补偿方案
为加快推进沈家门城区棚户区改造(旧城改造)工程，提升城市品位，改善居住环境，提高居住质量，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，结合改造区块实际，制订本方案。
第一条 征收范围和被征收房屋情况
大蒲湾地块项目红线范围内国有土地上的房屋及附属物，详见征收范围红线图。涉及被征收房屋约560户，总建筑面积约6万平方米。
第二条 征收部门和实施单位
实施单位：舟山市普陀区人民政府沈家门街道办事处
第三条 被征收房屋面积、用途和价值的确定
1、被征收房屋(以下简称原房)建筑面积，按照房屋登记簿记载的建筑面积确定。土地使用权面积按照土地使用权证记载的土地使用权面积确定。用途按照房屋登记记载及土地使用权证(不动产登记证)记载的用途确定。
2、未经产权登记和所有权人不明确的房屋，由征收部门提请区政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。
3、原房价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
第四条 私有住宅房屋补偿方式
私有住宅房屋征收实行产权调换、货币补偿、产权调换与货币补偿相结合三种补偿方式。
一、产权调换
1、安置地块：
①沈家门大蒲湾地块(期房、高层)为主安置地块,根据沈家门区域旧城改造实际安置需求量选择其中部分或者全部作为安置地块，安置地块建设规划以规划部门审定的方案为准。如果大蒲湾地块签约不生效或安置规模不够，主安置地块调整或新增小蒲湾或长地爿地块，土地性质均为国有划拨。
②东港原三初地块(期房、多层)，土地属性为国有出让。
③城北四期保障房(现房，高层，6、8、10号楼)，土地属性为国有划拨。
2、安置房(期房)交付时间：
①沈家门主安置地块安置房预计在2021年底交付;
②东港原三初地块安置房预计在2018年底交付;
具体交付时间以征收部门通知交房日为准。如根据市、区相关政策要求，安置房必须全装修交付的，交付时间顺延六个月。
3、安置房户型及价格：
①沈家门主安置地块基本户型为62、79、99、119、139㎡左右。
②东港原三初地块基本户型为50、60㎡左右;
③城北四期保障房地块基本户型为59、67、71、74㎡左右。
具体户型以规划部门批准的方案为准，具体面积以产权登记的建筑面积为准，安置房价值以房屋征收决定公告之日为评估时点，由同一家房地产价格评估机构评估确定。现房一房一价，期房公布均价，在安置房交付分配前明确一房一价。如安置房全装修交付的，装修费用由被征收人承担。
4、安置房选定：
①选择在现房安置的，在签署征收补偿协议时按先后顺序选定;
②选择期房安置的，根据征收范围内被征收人选择的安置户型，征收部门按幢、单元提供房源。具体选房顺序及房号选定，经统一抽签确定，具体办法由征收部门另行制定。
5、安置原则：
被征收人可以在原房建筑面积基础上优惠购买25%的建筑面积后在主安置地块就近、就高选择安置房基本户型;加25%优惠购买后面积超过139㎡的，根据原房建筑面积加25%优惠购买面积之和在主安置地块按就近就高原则组合选择安置房。
原房为自建房，且家庭成员在舟山市范围内无其他房产的，经申请同意，符合以下情形之一的，原房面积加25%优惠购买面积超过99㎡，可按上一款规定，组合选择安置房;1、三代同堂;2、两代同住,儿子已成年;3、已成年兄弟姐妹同住的。
原房实际居住人员较多，按安置原则选购安置房不能满足基本居住需求的，且家庭成员在舟山市范围内无其他房产的，经申请同意，可就高提升一档户型选择安置房。
原房建筑面积在60㎡(含60㎡)以下的，按签约先后顺序，在安置房房源允许的情况下，也可在东港原三初地块和城北四期保障房地块就近就高选择安置房。
6、结算办法：
安置房建筑面积与原房建筑面积相等部分，按照各自的评估价结算差价;按原房建筑面积增加的25%优惠购买部分建筑面积，按照安置房评估价的40%优惠购买;超过部分按照安置房评估价购买。优惠购买建筑面积不足10㎡的，按10㎡计算。
非人防地下停车位按6万元/个申请购买，人防地下停车位按5万元/个申请购买。在选择安置房时，一并申购地下停车位的(一套安置房限购一个车位)，非人防地下停车位以优惠价4万元/个申购，人防地下停车位以优惠价3万元/个申购。申请购买数量超过实有地下停车位的，由抽签方式确定购买资格。待被征收人安置完毕，如地下停车位有剩余的，被征收人可另行申购。地下车位出售范围由区城投集团在安置房交付前确定。未出售的地下车位为区城投集团所有，按类似小区出租价格出租，租金收入为区城投集团所有。
被征收人搬迁期限内腾空移交原房后，按协议结算搬迁费、装修及附属物补偿费和临时安置费(选择主安置地块安置房的预付24个月临时安置费，选择东港三初地块安置房的预付12个月临时安置费)，剩余临时安置费按照安置房建设进度每年支付一次。其它款项在安置房交付时结算。
安置房交付时，征收部门与被征收人结清新旧房屋差价款和其它款项，办理安置房交接手续。实际建筑面积与安置房基本户型面积有差异的，按该套安置房实际建筑面积和评估价格多退少补。
二、货币补偿
1、被征收人选择货币补偿的，按原房评估价给予补偿。
2、被征收人签订房屋征收协议的，按原房评估价(不含装修及附属物)给予10%的鼓励奖。
3、由于安置房源有限及户型限制，被征收人选择货币补偿的，按原房建筑面积再给予300元/㎡奖励，原房建筑面积全部选择货币补偿的每产权户不少于15000元。
4、被征收人按房屋征收补偿协议约定搬迁腾空移交原房后，按协议结算全部补偿、补助、奖励等款项。
5、被征收房屋原产权人在舟山市范围购买房屋的，按相关规定享受契税优惠政策。
三、产权调换与货币补偿相结合
1、在遵循产权调换方式确定的安置原则的前提下，被征收人也可就低选择安置房基本户型，选择产权调换与货币补偿相结合的方式安置。
2、根据被征收人选择的安置房基本户型，折算产权调换和货币补偿相对应的原房部分建筑面积，享有相应的产权调换、货币补偿的补偿、补助、奖励等政策。
产权调换相对应的建筑面积=安置房基本户型面积÷(1+25%)
货币补偿相对应的建筑面积=原房建筑面积−产权调换相对应的建筑面积。
实际建筑面积与安置房基本户型面积有误差的，按该套安置房评估价格多退少补，货币补偿部分不做调整。
第五条 私有住宅房屋相关补偿补助
1、搬迁费：每产权户按原房建筑面积10元/㎡补助，共补助2次。每产权户不少于750元/次。
2、临时安置费：被征收人自行解决周转用房的，按原房建筑面积每月22元/㎡补助;每产权户不少于1100元/月。选择货币补偿的一次性补助6个月。选择产权调换的，按产权调换相对应的原房部分建筑面积每月22元/㎡补助，补助期限为原房搬迁腾空移交之月起至通知安置房交付之月后6个月止;安置房交付时间超过规定过渡期限的(多层24个月、高层36个月)，超过期限部分的临时安置费加倍计算。
如根据市、区相关政策要求，安置房必须全装修交付的，过渡期限可以顺延6个月(多层30个月、高层42个月)，过渡期限的临时安置费不加倍计算。
3、凡被征收人家庭成员中有持有残疾证或七十周岁以上年长者(以签约公告之日为计算时点)，且在原房中实际居住，选择产权调换并自行解决临时安置过渡用房的，一次性增发临时安置费3600元/户。选择货币补偿的，一次性增发临时安置费2600元/户。在安置过渡期间达到七十周岁的，增发临时安置费减半。
4、原房的装修及附属物补偿：依据有关标准结合成新率按实评估确定。房屋征收范围公告发布后新增的装修装饰不予补偿。
5、被征收人依法享有使用权的住宅用地，其面积超过被征收房屋按1.2容积率占有的土地面积，超过部分的土地按2000元/㎡予以补助。
6、其他补偿补助标准：管道煤气4000元/户、有线电视100元/户、固定电话220元/户、宽带网络220元/户，凭注销或移机证明进行补助。
第六条 私有住宅房屋签约搬迁奖励
1、签约奖：被征收人在签约公告确定的签约期限内按时签约的，按原房建筑面积1000元/㎡奖励。未在签约公告确定的签约期限内按时签约的，不发签约奖。
2、搬迁腾空奖：被征收人在协议约定的搬迁期限内腾空移交原房的，按原房建筑面积400元/㎡奖励。未在搬迁期限内按时腾空移交原房的，不发搬迁腾空奖。
3、整体签约奖：在签约公告确定的签约期限内，签约率达到98%的，按原房建筑面积给予600元/㎡奖励，每产权户不少于30000元/户;签约率达到100%的，按原房建筑面积再给予200元/㎡奖励，每产权户不少于10000元/户。
第七条 私有住宅房屋其他规定
1、被征收人符合普陀区相关住房保障条件的，优先给予住房保障。
2、被征收房屋建筑面积小于最低补偿面积(建筑面积48㎡)，且被征收人属于低保住房困难家庭(人均居住面积少于16㎡)的，按下列方式给予住房保障。
①被征收人选择货币补偿的，按照最低补偿面积(建筑面积48平方米)予以补偿;
②被征收人选择产权调换的，征收部门提供东港安置房50平方米左右户型用于产权调换。
③依照前款规定对被征收人给予货币补偿的，最低补偿面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围;予以产权调换的，用于产权调换的建筑面积(即安置房建筑面积)计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。
3、直管公房承租人符合继续租赁公房条件的，由直管公房所有权人另行安排租赁房屋。
4、祠堂、祖堂房屋征收实行货币补偿。
5、多层安置用房杂物间价格和购买办法另行公布，高层安置房不设杂物间。安置房交付时，物业维修基金、物业费、垃圾清运费及办理不动产证时发生的相关费用等，由被征收人支付。
6、选择货币补偿的被征收人(包括直系亲属)在征收补偿协议生效之日起一年内在普陀区范围内购买住宅用房(包括商业等性质的单身公寓)，按原房评估价(核定购房资金少于原房评估价的，以税务部门代开的购房发票中明确的购房金额为准)8%的比例给予购房补助。购买新建商品住宅必须以签订商品房买卖合同为依据，并在征收补偿协议生效之日起一年内到征收部门备案登记。被征收房屋未按时腾空或购买期限超过规定期限的不予补助。被征收人直系亲属购房不享受免缴契税。
具体补助由被征收人在完成交易过户手续后，凭该房屋不动产登记证和完税凭证申请发放。
为配合旧城改造，在本项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)公布之日至征收补偿协议生效之日期间，选择货币补偿的被征收人(包括直系亲属)在普陀区范围内购买住宅用房(包括商业等性质的单身公寓)的，也可以参照上款规定享受购房补助。
第八条 商业用房征收补偿
商业用房征收实行货币补偿或产权调换方式。
1、 被征收人选择货币补偿的，按原房评估价给予补偿。
2、被征收人选择产权调换的，按各自评估价结算被征收房屋与安置房的差价。
个人商业用房安置地点为东港原三初地块和沈家门主安置地块，与住宅安置房同时交付。具体位置分地块统一抽签确定，办法另行制定。
3、被征收人签订房屋征收补偿协议的，按评估价(不包括装修附属物)的3%给予签约奖励，未在公告确定的签约期限内按时签约的，不发签约奖;按评估价(不包括装修附属物)的5%给予停产停业损失及临时过渡补偿(行政事业单位和国有企业非住宅用房除外);按评估价(不包括装修附属物)的2%给予搬迁腾空奖励，未在协议约定的搬迁腾空期限内按时腾空的，不发搬迁腾空奖。
整体签约奖：在签约公告确定的签约期限内，签约率达到98%的，按原房建筑面积给予600元/㎡奖励;签约率达到100%的，按原房建筑面积再给予200元/㎡奖励。
4、被征收人选择货币补偿的，按房屋征收补偿协议约定搬迁腾空移交原房后，征收部门一次性结算付清全部补偿、奖励等款项。
被征收人选择产权调换的，按房屋征收补偿协议约定搬迁腾空移交原房后，征收部门结清停产停业损失及临时过渡补偿和装修补偿。安置房交付时，征收部门与被征收人结清新旧房屋差价款和其它款项，办理安置房交接手续。
5、装修补偿：经评估按实补偿。
第九条 私有住宅房屋用于商业经营的认定与经济补助
1、1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定，按照改变后用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补缴的土地收益金。
土地收益金补缴标准：改变批准用途使用行政划拨土地的，按实际用途的出让市场价与原用途划拨权溢价的差价补缴土地收益金。改变出让用途使用出让土地的，按实际用途与原批准用途的出让市场价差额补缴土地收益金。
2、征收范围确定前被征收人利用合法产权的一层私有住宅，自行改变用途从事商业经营至今，在按原用途(住宅)给予补偿后，结合具体经营年限和营业面积给予适当经济补助。
补助标准：根据被征收房屋相同区位类似的商业用房评估价与原房评估价的差额，被征收人每经营满一年补助差额的2.5%，不足一年按一年计算。最高补助不超过差额的50%。
营业面积：营业执照、税务登记等相关证明文件有营业面积记载的以记载面积为准;无营业面积证明材料的，按照一层住宅实际用于商业经营的沿街自然开间结合进深计算，进深超过6米的按6米计算，不足6米的按实际进深计算。
3、被征收人须如实提供合法有效的营业执照、税务部门出具的完税凭证或其它合法有效凭证。
第十条 其他非住宅用房的征收与补偿
1、工业、仓储、办公等非住宅用房原则上实行货币补偿。其中工业用地补偿参照舟山市人民政府文件《关于舟山市国有土地上工业房屋征收与补偿的指导意见》(舟政发〔2014〕17号)执行。
2、被征收人签订房屋征收补偿协议的，按评估价(不包括装修附属物)的3%给予签约奖励，未在公告确定的签约期限内按时签约的，不发签约奖;按评估价(不包括装修附属物)的5%给予停产停业损失及临时过渡等补偿(行政事业单位和国有企业非住宅用房除外);按评估价(不包括装修附属物)的2%给予搬迁腾空奖励，未在协议约定的搬迁腾空期限内按时腾空的，不发搬迁腾空奖。
3、装修补偿：经评估按实补偿。
4、被征收人按房屋征收补偿协议约定搬迁腾空移交原房后，征收部门结算付清全部补偿、奖励等款项。
第十一条 附则
1、本项目签约期限为30日，搬迁期限为45日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。
2、本区块在规定的签约期限内达到95%签约比例的，征收补偿协议生效，否则补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。多层住宅楼(含商住楼)必须同时满足每幢及所在楼群签约率均达到95%的生效要求，否则本幢及所在楼群全部被征收人签约协议不生效。楼群范围由征收部门另行公布。
3、本实施方案未尽事宜按房屋征收有关法律、法规、规定执行;特殊情形的，由征收部门另行补充规定。
4、本实施方案自发布之日起施行。
5、本实施方案由舟山市普陀区人民政府征收与补偿管理办公室负责解释。
