南浔区城中村改造征收集体土地房屋补偿和货币化安置奖励的实施细则(试行)
(征求意见稿)
第一章 总则
第一条 为规范征收集体所有土地房屋补偿活动，保障征地范围内房屋所有权人(以下称“被征收人”)的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》、《湖州市区城中村改造征收集体土地房屋补偿和货币化安置奖励的实施意见(试行)》等有关规定，结合南浔区实际，制定本细则。
第二条 南浔城区范围内城中村改造征收集体土地房屋及其附属物补偿安置(以下称“房屋征收补偿”)，适用本细则。
第三条 征收房屋补偿严格遵循“程序正当、补偿公平、结果公开”原则，切实保障被征收人的居住条件，维护被征收人的合法权益。
第四条 南浔经济开发区管委会和南浔镇人民政府负责本区域内征收房屋补偿工作。政府各相关职能部门应当各司其职，协同做好征收房屋补偿工作。南浔区住房和城乡建设局是南浔区征收集体所有土地房屋补偿工作的房屋征收部门。
第二章 征收管理
第五条 在征收房屋补偿实施前按照《湖州市重大事项社会稳定风险评估实施办法》有关规定，就征收房屋补偿的合法性、合理性、可行性和可控性进行社会稳定风险评估，并制定相应的化解措施和应急预案。
第六条 房屋征收部门根据南浔经济开发区和南浔镇人民政府确定的征收范围进行公告，并书面通知有关部门在征收范围内暂停办理下列事项：
(一)公安部门暂停办理户口的迁入、分户手续;
(二)国土、规划、建设、行政执法等部门暂停办理房屋买卖、交换、新建、翻(扩)建、析产、分割、赠与、租赁、抵押、典当等手续;
(三)市场监管部门暂停核发营业执照;
(四)其他按规定应当暂停办理的事项。暂停办理相关手续的通知应当载明暂停办理的期限。暂停办理期限一般不超过2 年;确需延长期限的，须重新办理相关手续。暂停期间内，因出生、婚嫁和军人复转退以及刑满释放等确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的，可办理户口登记、迁入手续。
第七条 南浔经济开发区和南浔镇人民政府组织相关人员会同村(社区)对征收范围内的被征收房屋使用情况、建筑面积、用地状况及家庭人口等进行调查。调查结果在征收范围内予以公布。
第八条 房屋征收、国土、建设、规划、公安、综合执法等部门组成权属联合认定小组依据相关规定对征收范围内的房屋权属进行认定。
房屋征收、公安、南浔镇(南浔开发区管委会)等部门单位及属地村委会和村民代表组成安置人口认定小组对安置人口及分户等情况进行认定。
认定小组由房屋征收部门牵头组成。
一、房屋权属认定
合法权属建筑面积的认定：以合法的宅基地使用权证或其它有效凭证为依据，按不超过合法使用土地面积的二倍作为合法权属建筑面积认定。合法权属建筑面积是安置面积的计算依据之一。
被征收人需提供被征收房屋的下列证件或其他有效凭证：
(一)房屋所有权证或土地使用权证;
(二)原镇乡人民政府和国土部门的有关凭证;
(三)建房批准文件;
(四)改、扩、翻建的批准文件;
(五)其他需要提供的凭证。
权属联合认定机构根据被征收人提供的证件或其他有效凭证进行认定。因故遗失或未上交的，由相关主管部门在被征收人签约后按照有关规定注销。
二、安置人口认定
(一)下列人员为安置对象：
1、在征收范围内具有合法房屋产权且在户改前具有常住农村户口的人员且享有土地承包经营权的人员(含应当享有而未享有人员)，包括历年来土地征用而农转非人员和农转非后正常婚嫁而新出生的人员;
2、户改前在征收范围内具有土地承包经营权及合法居住用房，户籍按本市自行购房迁户、购买户口、投亲靠友政策及高级知识分子户口“农转非”政策，转为本市城镇居民户籍的未享受过房改房、拆迁安置房、单位自建房的人员(出嫁子女除外);
3、婚嫁到拆迁范围内，但户口尚未迁入的常住人员(已享受过房改房、拆迁安置房、单位自建房的人员除外);【原则上这类人员必须将户籍迁到拆迁范围内才能享受，但必须控制出嫁子女的配偶借机将户籍迁入】
4、1981年12月31日后，征收范围内原住居民(除出嫁子女外)因工作需要“农转非”迁出户口的人员，户改前其父母在征收范围内有农业(包括因土地征收而农转非)户籍及本人具有合法房产的，本人、配偶及子女作为安置对象(已享受过房改房、拆迁安置房、单位自建房的人员除外)，但子女不享受未婚的独生子女和年满18周岁以上未婚人员的增加安置人员待遇，如子女已婚的，子女的配偶及下一代不作为安置对象;【户口不在本区的人员，签约时应提供婚姻现状及户口等相关证明】
5、户改前因小城镇改革试点整体“农转非”人员参照征收范围内农业户籍人员安置;
6、户改前在征收范围内具有常住农村户口或享有土地承包经营权的，现已出国、出境和援外的尚未定居的工作人员和留学生;
7、户改前在征收范围内具有常住农村户口或享有土地承包经营权的大中专学校在校生、已经毕业但没有工作单位和虽有工作单位但没有享受单位福利分房政策的;
8、户改前在征收范围内具有常住农村户口或享有土地承包经营权的正在服现役的义务兵、士官;
9、户改前在征收范围内具有常住农村户口或享有土地承包经营权的正在拘役、服刑的人员;
10、户改前至1981年12月31日后户口已迁出征收范围但在征收范围内享有土地承包经营权且在所在单位未享受单位福利分房政策的人员;
(二)属下列情况之一的安置对象，可以增加计算一名安置人口：
1、未婚的独生子女;
2、年满 18 周岁以上未婚人员;
3、已婚并符合计划生育政策而尚未生育子女的夫妇。
第1、2项同时符合的，不得累计计算，只增加计算一名安置人口。
(三)有下列情形之一，不得作为安置对象：
1、不符合规定迁入户口或分户的;
2、无正式户口长期租房、借房居住的;
3、虽有户口但无合法产权的挂靠人员;
4、已分配住房的人员(包括已享受单位自建房、房改房、拆迁安置房等);
5、小城镇改革试点整体“农转非”后，未经被征收范围所属村委会开具接受证明自行迁入的人员;
6、户口挂靠在被征收范围内(村委会、社区居委会)的人员。
7、擅自将原合法产权的房屋转让他人及由法院将合法房屋判决或调节给他人的人员。
8、已分配住房的人员(包括已享受单位单位福利分房)。
9、户口已迁出的出嫁子女不作为安置对象;
10、拆迁公告后，婚嫁到拆迁范围内户口未迁出的离婚人员，其再婚后的配偶及所带子女不作为安置对象。
(四)特殊对象的安置：
1、女方出嫁或男方外出招婿的，户口未迁出的，本人作为安置对象。其子女户口出生申报在被拆迁范围内且一直未迁出的，可作为照顾安置对象，但不享受独生子女和年满18周岁以上的增加安置人员待遇(已享受过房改房、拆迁安置房、单位自建房的人员除外);
2、离婚人员及子女，户口未迁出并长期居住的，作为安置对象;
3、配偶为再婚的，配偶及所带未满18周岁子女户口迁入的，配偶及所带子女予以安置;所带子女年满18周岁的，不予安置;
4、非婚生子女经法定部门确认的视同婚生子女处理。
(五)对出嫁子女认定有异议的，由被认定对象本人提出申请，经认定小组复议，以复议后的结果为准。
第九条 入户调查和认定结果在征收范围内予以公示。
房屋征收部门根据确认后的调查结果、权属认定、人口认定和本细则的规定，拟定《征收房屋补偿实施方案》。《征收房屋补偿实施方案》包括：征收范围、补偿安置的对象和条件、补偿安置的方式和标准、补偿资金的预算和落实、过渡方式和过渡期限、签约及搬迁期限、奖励及补助标准，以及办理房屋补偿登记手续的地点及期限等事项。
第十条《征收房屋补偿实施方案》拟定后公示并征求意见的期限不得少于7日。
房屋征收部门根据征求意见修改完善《征收房屋补偿实施方案》，报区政府批准后并予以公告。
第十一条实施范围外的房屋与实施范围内的房屋不可分割时，应当一并纳入实施范围，按本细则规定进行补偿安置。
第十二条房屋征收部门应当与被征收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额、补偿费支付方式、搬迁期限及搬迁费、临时安置费、停产停业损失、奖励等事项，订立征地房屋补偿协议。
第三章 补偿安置
第十三条 被征收房屋的用途和建筑面积，以不动产权证(房屋所有权证、集体土地使用权证)或经联合认定机构的认定结果为准。房屋征收范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，应在《征收房屋补偿实施方案》公告规定的搬迁期限内自行拆除，对于积极配合主动拆除的被征收人可给予一定的奖励;
公告发布后未经同意的迁入户口、分户和房屋交易，不予补偿。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估。被征收房屋价值评估时点为《征收房屋补偿实施方案》及征收公告发布之日。
第十四条房地产价格评估机构的选择：由南浔经济开发区和南浔镇人民政府组织征收范围内的被征收人通过投票方式确定房地产价格评估机构的，参加投票人员应当有过半数的被征收人(以户为单位)参加，且需获得参加投票人数的过半数选票，或者由村民代表投票选定，村民代表选择评估机构时，参加投票的村民代表就不少于全体村民代表的二分之一且需获得参加投票人数的二分一以上选票。村民或村民代表不能确定评估机构时，由房屋征收部门组织摇号、抽签等方式随机确定。
候选房地产价格评估机构不得少于3家。投票或随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。
第十五条 补偿安置
(一)征收住宅房屋及其附属物
原则上不再新建实物安置房，实行货币补偿安置和房票安置。可安置面积部分根据重置价评估确定，超过可安置面积的合法房屋根据农村房屋市场价格评估确定，加上被征收房屋及其附属物重置价总值、房屋室内装饰装修价值之和，并给予一次性搬迁费、12个月临时安置费和在规定时间内签约、搬迁等奖励。货币补偿安置和房票安置可以组合使用，由被征收人自愿选择。
(二)征收非住宅房屋
原则上实行货币补偿。被征收房屋按重置成新价结合土地使用成本予以补偿，土地使用成本按照土地使用权属结合市场因素评估。征收非住宅房屋的，应当一次性支付搬迁费、临时安置费和在规定时间内签约、搬迁等奖励。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置价结合成新结算的费用等。征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当给予一次性经济补偿。
三、补偿安置标准
(一)安置面积
征收住宅房屋的安置面积，按应安置人口人均60平方米(建筑面积) 安置。
或被征收人提出申请，经征收人同意后，按认定的合法权属建筑面积安置。
(二)安置人口核定时间
安置人口核定时间为房屋征收公告发布之日。
(三)货币补偿比准价
由房屋征收补偿部门委托具有相应资质的房地产价格评估机构，参照被征收房屋周边普通商品住宅交易情况，结合被征收房屋区位、土地性质、配套设施等实际情况，出具住宅房屋货币补偿评估价格。货币补偿比准价可根据各区域住宅房屋货币补偿评估价格减去被征收房屋重置价格的平均价确定，房屋重置价格按评估时点的房屋重置价格标准计算。
(四)室内装饰装修补偿
住宅房屋室内装饰装修的补偿标准以实际评估为准。被征收人如有异议的，可向房屋征收部门申请重新评估。
(五)货币补偿安置奖励
被征收人在城中村改造房屋征收补偿中选择货币补偿安置的，给予合法农村房屋市场价格补偿总额10%的金额进行奖励。
(六)房票安置奖励
被征收人在城中村改造房屋征收补偿中选择房票安置的，被征收人自房屋补偿协议签订之日起12个月内，在南浔城区范围内自行购买新建商品住宅用于安置的，给予可安置面积比准价货币补偿总额25%的金额进行奖励，并在房票中注明;如在南浔城区范围内自行购买新建商业、办公商品房用于安置的，给予可安置面积比准价货币补偿总额30%的金额进行奖励，并在房票中注明。被征收人在城中村改造房屋征收补偿中选择房票安置的，被征收人自房屋补偿协议签订之日起12个月内没有在南浔城区范围内自行购买新建商品房(含商业、办公，下同)用于安置的，取消房票安置，重新调整为货币补偿安置，按货币补偿安置标准兑现。
第十六条 房票安置操作程序
(一)申请
被征收人应当向项目实施单位提出选择货币补偿安置方式、房票安置(住宅或商业、办公)方式或者组合方式的申请。申请房票其他安置人口购房的，被征收房屋内安置人口还须出具民事调解书、人民调解协议或公证书等。
(二)购买
1、房票只限用于被征收人购置商品房时使用，不得转让给他人使用，房票上注明的被征收人必须是商品房销售合同上明确的产权人之一，涉及商品房产权共有的，被征收人应当享有其用安置补偿款支付购房款部分金额相对应的产权份额。
2、被征收人应在规定期限内购买新建商品房，时间以房地产主管部门购房合同备案日为准。
(三)房源
1、用于房票安置的房源由区住建局会同属地政府确定，并原则上确保在两年半内交付房屋。
2、参与房票安置的房地产开发企业须积极配合房票安置工作，正确提供商品房数量及价格信息，不得无故拒收房票或恶意抬价，不得出具虚假购房证明，不得变相帮助被征收人进行套现，并保证按合同约定时间如期交付房屋，逾期交付的按合同约定的违约责任依法处理。参与房票安置的房地产开发企业预售前必须签订《房屋征收安置责任承诺书》，严格遵守房票安置各项规定，如有违反，一经查实，追究相关责任。
3、房地产市场房源供应紧张时，参与房票安置的房地产开发企必须优先确保被征收人房票安置，每期预售至少30%房源优先用于被征收人房票安置。
以上内容纳入国有土地使用权出让拍卖文件。
(四)结算
1、被征收人选定房屋后，应向项目实施单位提出结算房票申请，申请时需提供《商品房认购单》等资料。项目实施单位根据被征收人提供的资料，审核确认后按《商品房买卖合同》进行结算。购房相关资料由项目实施单位保管，并代办购房相关手续，直至交房手续办理完毕。
2、被征收人购买商品房的价格高于房票价值的，超出部分由被征收人自行承担;被征收人购买商品房的价格低于房票价值的，被征收人要求将房票剩余价值重新调整为货币补偿的，按照货币补偿奖励计算标准兑现。
(五)其它事项
房屋被征收人凭房票购买商品房且已向征收出资单位结算安置补偿款后，要求撤销《商品房买卖合同》的，房地产开发企业必须将已经结算的安置补偿款退还征收出资单位，由房屋被征收人重新申请补发房票，补发的房票有效使用期限不变。
第四章 补助和奖励
第十七条搬家费和临时过渡费标准：
(一)以安置人口为标准的搬家费和临时过渡费标准
一次性搬家费以安置人口为单位，每人400元;
临时过渡费以安置人口为单位，每人每月500元。
(二)以权属认定合法建筑面积为标准的搬家费和临时过渡费标准
一次性搬家费每户2400元;
第十八条提前签约奖、提前搬迁腾空奖：
签约奖以户为单位，每户2000元(或按每人500元)，在签约期内签约率达到95%(含)以上的每户8000元或按每人2000元，在签约期内签约率达到100%的每户20000元或按每人5000元;
在公告规定的搬迁腾空期内，每提前一天，每户每天奖2000元，提前搬迁腾空奖以10天为限，奖励总天数不超过10天。
第十九条征收非住宅房屋的有关补助和奖励：
(一)对停产停业损失的补偿，根据直接经济损失的实际情况协商确定。协商不成的，由房地产评估机构对因房屋被征收造成停产停业的直接经济损失进行评估，房屋征收部门按照评估结果予以一次性补偿。但评估结果低于被征收房屋评估价值5%的，按被征收房屋评估价值5%予以一次性补偿。
(二)生产经营者承租、借用被征收房屋的，被征收人与生产经营者自行依法解决对停产停业损失补偿费用的处理。
(三)对被征收非住宅房屋的正常配套，且不便移动的电梯、自动扶梯、中央空调、通信网络等设施设备，由房地产评估机构委托具有相应资质的资产估价机构按照重置价结合成新进行评估，但被征收人应当提供设施设备的相关资料和购买凭证。被征收人选择货币补偿的，按照评估价值予以补偿;被征收人选择产权调换的，按照评估价值的40%予以补助，设施设备由所有权人自行处置。
第五章 附则
第二十条本办法自2017年10月1日起施行。南浔城区其他征收房屋补偿规定与本办法不一致的，以本办法为准;法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
