关于天水石马坪土地熟化项目房屋
征收补偿安置实施方案(征求意见稿)
为了进一步完善城市功能，改善区域环境，根据有关法律法规规定及天水市城市总体规划，按照市政府统一安排部署，区政府研究决定，对石马坪土地熟化项目范围内的房屋予以征收。经秦州区房屋征收补偿管理中心调研、论证，特制定《石马坪土地熟化项目房屋征收补偿安置实施方案》(征求意见稿)。
一、房屋征收的法律和政策依据
(一)国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);
(二)《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》(甘肃省人民政府令第86号);
(三)《国有土地上房屋征收评估办法》(住建部〔2011〕77号);
(四)城乡建设总体规划。
二、房屋征收的主体
天水市秦州区人民政府
三、房屋征收的部门、征收实施单位与被征收人
(一)该项目房屋征收由秦州区房屋征收补偿管理中心负责,天水郡街道办事处配合实施;
(二)被征收人：被征收房屋所有权人(产权人)。
四、征收范围
征收范围:东至天水供销大厦、西至规划道路、北至羲皇大道、南至居民住宅(具体以规划红线图为准)。
征收范围内的广播、电视、通讯、供水、供热、环卫等市政设施，不属于本方案补偿范围。
五、征收期限
自公告发布之日起至2017年12月31日结束。
六、产权调换房户型、基本标准和地点
(一)产权调换房屋为现房和期房：现房户型为一室一厅一卫，面积为52.64㎡;期房户型三室两厅一卫、两室两厅一卫、一室一厅一卫，面积为116.15 ㎡、92.47㎡、84.78㎡、79.55㎡、79.08㎡55.87㎡、(建筑面积以房产测绘部门测绘核定面积准)。
(二)安置房屋基本标准：水泥毛坯地面，天棚、墙壁为混合砂浆抹面，室内预留插座、照明开关、预留电话、有线电视接口，安装进户防盗门、单元门、塑钢窗。
(三)配套设施：水、电、暖齐全。
(四)安置地点
1.现房安置地点：锦绣苑;
2.期房安置地点：原地返迁 ;
(五)安置优惠价：
1.期房安置优惠均价：5300元/㎡;
2.现房安置优惠均价： 3030元/㎡。
七、周转用房(临时过渡房)户型、面积和地点
(一)户型：一室一厅一卫 。
(二)面积：52.64㎡。
(三)地点：锦绣苑。
八、房屋征收补偿原则
坚持货币补偿和房屋产权调换相结合，由被征收人自愿选择的原则。选择产权调换的被征收人，在本项目公布的产权调换安置房源内，坚持“先签先选”的原则。对积极配合支持房屋征收的被征收户给予奖励的原则。
九、征收补偿对象
合法房屋(合法的房屋主体与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物)、未超过批准期限的临时建筑、认定为合法的临时建筑。
十、被征收房屋价值的确定方式
合法房屋(包括与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物)补偿标准确定的方式：凡经有关部门认定为合法的房屋、未超过批准期限的临时建筑，由专业评估机构进行评估，依据评估结果确定补偿标准。
(一)确定评估机构。房地产评估机构由被征收人在征收范围公告发布之日起5日内协商选定;协商不成的，由房屋征收机构组织被征收人采取多数决定、随机抽签等方式确定。评估费用由秦州区房屋征收补偿管理中心承担。
(二)评估时点。房屋征收评估时点为房屋征收决定公告之日起。
(三)开展评估。以评估机构为主体，按照《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
十一、房屋合法性、所有权人及用途的认定
征收范围内房屋合法性、房屋所有权人及房屋用途等认定工作，严格按照《天水市秦州区人民政府办公室关于印发秦州区房屋征收工作若干问题处理意见的通知》等相关规定执行。
十二、其它项目补偿
(一)有线电视、电话、宽带、空调、热水器等拆移费按以下标准补助：
1.固定电话：100元/部;
2.宽带：100元/户;
3.有线电视：100元/户;
4.空调：500元/个;
5.电热水器、燃气热水器：100元/个;
6.太阳能热水器：300元/个;
(二)以上等项目无法拆移使用的，进行评估补偿。
十三、补偿与安置办法
采取货币补偿和房屋产权调换相结合的办法。
(一)党政事业单位的补偿安置
财政全额拨款的党政事业单位的国有房屋、土地及附属物、构筑物等设施，由评估机构进行评估，依据评估结果，按《国有资产管理处置暂行办法》规定的程序及权限，由房屋征收部门负责核销，政府统一调配安置。
(二)货币补偿
1.被征收人自愿放弃房屋产权调换而选择货币补偿的，按房地产评估机构出具的评估结果对被征收人进行货币补偿。
2.被征收房屋附属设施的补偿，按房地产评估机构出具的评估结果予以补偿。
3. 对未超过批准期限的临时建筑、认定为合法的临时建筑，按房地产评估机构出具的评估结果对被征收人只进行货币补偿，不进行房屋产权调换。
(三)房屋产权调换办法及标准
1.住宅的安置
(1)产权调换标准安置面积。被征收人以其合法房屋的评估补偿总价加签约奖励资金，以安置价购买产权调换安置房屋，所能购买到的最大产权调换安置房面积，即为该户的产权调换标准安置面积。具体计算方式为：产权调换标准安置面积﹦(合法房屋的评估补偿总价+签约奖励资金)÷产权调换安置房屋的安置价。
(2)产权调换安置办法。以被征收人产权调换标准安置面积为依据，在实际安置过程中以可供选择的产权调换房屋的实有面积为标准,互找差价：①在产权调换标准安置面积以内的部分，以产权调换安置房屋的安置价结算。②超出产权调换标准安置面积的部分，划分为四个段次，在产权调换安置价的基础上分别按不同等次逐段上浮：0-15㎡(含15㎡)段次的，在产权调换安置价的基础上上浮10%;15-25㎡(含25㎡)段次的，在产权调换安置价的基础上上浮20%;25-30㎡(含30㎡)段次的，在产权调换安置价的基础上上浮30%;上浮面积原则上不得超出30㎡，由于特殊原因超出30㎡的部分按评估市场价结算。
2.非住宅的安置
(1)产权调换标准安置面积。被征收人以其合法房屋的评估补偿总价加签约奖励资金，以安置价购买产权调换安置房，所能购买到的最大产权调换安置面积，即为该户的产权调换标准安置面积。具体计算方式为：产权调换标准安置面积﹦(评估补偿总价+签约奖励资金)÷产权调换安置房屋的安置价。
(2)产权调换安置办法。以被征收人产权调换标准安置面积为依据，在实际安置过程中以可供选择的产权调换房屋的实有面积为标准,互找差价：①在产权调换标准安置面积以内的部分，以产权调换安置房屋的安置价结算。②超出产权调换标准安置面积的部分按评估市场价结算。
(五)搬迁费、临时安置费、停产停业损失及室内装饰装修的补偿
1.搬迁费
(1)住宅：搬迁费﹦被征收合法房屋建筑面积×20元/㎡(选择货币补偿的，搬迁费按一次补偿;选择临时安置的，搬迁费按两次补偿;不足900元的，按900元发放)。
(2)非住宅：搬迁费按照被征收合法房屋建筑面积计算，标准如下：
①房屋为办公性质的，按建筑面积20元/㎡/次补偿;
②房屋为商服性质的，按建筑面积25元/㎡/次补偿;
③房屋为生产加工性质的，按建筑面积30元/㎡/次补偿;
对设备较多的生产加工企业，房屋征收部门可按设备拆装、运输时发生的实际费用予以补偿。
由房屋征收部门负责搬迁的，不予支付搬迁费。
2.临时安置费
①住宅的临时安置费按被征收合法房屋建筑面积计算。
临时安置费﹦被征收合法房屋建筑面积×25元/㎡×24月(每月补偿不足1000元的，按1000元补偿)。
被征收人选择货币补偿或提供周转用房临时安置的，不发放临时安置费;住宅的临时安置费自被征收房屋腾空移交至房屋征收部门之日起一次性发放;选择期房安置的，一次性发放24个月的临时安置费;超过24个月未超过30个月的，按原标准发放;超过30个月的，按有关规定进行发放;选择现房安置的，一次性发放6个月的临时安置费。
②非住宅的临时安置费按被征收合法房屋建筑面积计算。
临时安置费﹦被征收合法房屋建筑面积×100元/㎡×实际过渡月份。
被征收人选择货币补偿或提供周转用房临时安置的，不发放临时安置费。
3.停产停业损失补偿
按照《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》执行。
(1)停产停业损失补偿受益人的认定：
①停产停业损失补偿对象原则上为国有土地上因征收房屋造成停产停业损失的被征收所有权人。
②停产停业损失补偿须具备以下三个条件：
a.被征收房屋必须为合法房屋;
b.依法取得工商营业执照;
c.依法取得相关生产经营许可手续。
③对非居住性用房从事经营活动的，由房屋所有权人经营的，停产停业损失补偿直接给予房屋所有权人;如果房屋所有权人将房屋租赁的，与生产经营者(承租人)有事先约定分配的，停产停业损失补偿按双方约定分配。如果事先未约定，由房屋所有权人和生产经营的单位或个人协商分配;协商不成的，由房屋征收部门将停产停业损失补偿办理提存公证，待当事人协商或诉讼结果确定后支付;
④凡是办公用房，不给予停产停业损失补偿;
⑤凡是在房屋征收公告发布前，已经停产停业的经营性用房，不给予停产停业损失补偿。
⑥凡是非法经营的，一律不给予停产停业损失补偿。
(2)停产停业损失补偿标准：
停产停业损失补偿的标准，以被征收人提供的纳税证明为依据确定。如不能提供纳税证明的(不包括免税的)，以税务部门提供的定额纳税证明确定，当事人对定额缴纳凭证有异议的，可向税务部门申请复核确认。
免税的可以委托具有相应资质的中介机构进行评估，根据评估结果协商补偿;也可以按税务部门出具的相关定额应纳税所得额为依据计算平均利润，按照平均利润确定停产停业损失补偿。
①停产停业损失的补偿依据
《国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》(国税发﹝2007﹞104号);《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》。
②停产停业损失补偿期限
按照《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》第十六条的规定：商业、服务性行业按半年予以补偿;工业生产行业按一年予以补偿。
4.室内装饰装修的补偿
被征收房屋原室内装饰装修的补偿由征收部门与被征收户协商确定;协商不成的由评估机构据实评估，依据评估结果，给予货币补偿;对于公告之日后所有突击装修、改扩建的房屋一律不予评估补偿。
十四、特殊人群补偿安置的优惠政策
(一)特殊人群的认定
被征收人持有残疾证、城市居民最低生活保障证及优抚对象、失独家庭、建档困难职工家庭及特困职工家庭。
(二)享受征收补偿优惠政策的界限
被征收人同时符合持有残疾证、持有城市居民最低生活保障证及优抚对象、失独家庭、建档困难职工家庭及特困职工家庭的被征收人可重复享受房屋征收补偿优惠政策。
(三)享受征收补偿优惠政策的依据、标准
1.被征收人为残疾人的按照《甘肃省扶助残疾人规定》执行;
残疾等级为一级、二级的属重度残疾;三级为中度残疾;四级为轻度残疾，具体享受临时安置补助标准如下：
残疾等级征收方案规定标准上浮
一级、二级30%
三级25%
四级20%
2.持有城市居民最低生活保障证、伤残军人及优抚对象、建档困难职工家庭及特困职工家庭的临时安置费在征收方案规定标准基础上上浮20%。
3.失独家庭的临时安置费在征收方案规定标准基础上上浮30%。
(四)特困补助
属于上述特殊人群且被征收住宅房屋面积低于40平方米，他处无房屋、无宅基地的被征收人，在征收补偿方案规定的第一阶段签订协议并完成搬迁的，每户给予3万元的补助。
十五、其他优惠政策
(一)住房保障
被征收人符合住房保障条件的，应当给被征收人给予住房保障;房管部门依据房屋征收部门与被征收人签订的补偿安置协议，直接办理相关手续。
享受优先安置保障房的，可以先行货币补偿后安置，也可以实行产权置换。
安置保障房实行产权调换的，在产权办理时对征收应补偿返还面积在《房屋所有权证》附记栏注明，保留其原产权属性。
(二)税收优惠政策
个人取得的征收补偿款、产权调换房屋以及因征收重新购置房屋按有关规定享受税费优惠。
(三)被征收人子女入学及社会保障
被征收人凭本区房屋征收补偿安置协议和征收部门审核证明，在义务教育阶段内，可在原学区办理子女入学手续，也可以在产权调换房屋所在学区办理子女入学手续;若系征收安置临时过渡住所，按现行市、区义务教育阶段学校招生政策规定的“政策安排人群子女类”办理入学手续。
被征收人户籍是否迁移，由被征收人自愿选择;如需迁入产权调换房屋所在地的，凭房屋征收补偿安置协议办理户籍迁移等相关手续。
十六、选择房屋产权调换的过渡方式和过渡期限
被征收人可以选择自行过渡或由房屋征收部门提供周转用房进行过渡。
(一)选择周转用房过渡的，按被征收合法房屋建筑面积为依据提供周转用房。
(二)选择自行(货币)过渡的，临时安置费自房屋腾空移交至秦州区房屋征收补偿管理中心之日起计算。
选择期房安置的，产权调换房屋符合入住条件后，因被征收人的原因不能按期办理安置手续的，不再支付临时安置费或提供周转用房。
十七、奖励补助办法
(一)住宅的签约奖励
1.选择房屋产权调换的签约奖励
(1)2017年11月1日起，至2017年12月20日前(含当日)签订协议的，按合法房屋建筑面积给予每户每平方米1200元的奖励;
(2)2017年12月21日,至2017年12月31日前(含当日)签订协议的，按合法房屋建筑面积给予每户每平方米600元的奖励;
2.选择货币补偿的签约奖励
选择货币补偿的，在享受以上奖励的同时，另外按合法房屋建筑面积一次性给予每户每平方米1000元的奖励。
(二)非住宅的签约奖励
1.选择房屋产权调换的签约奖励
(1)2017年11月1日起，至2017年12月20日前(含当日)签订协议的，每户给予合法房屋评估补偿总价15%的奖励;
(2)2017年12月21日至2017年12月31日前(含当日)签订协议的，每户给予合法房屋评估补偿总价10%的奖励;
2.选择货币补偿的签约奖励
选择货币补偿的，在享受以上奖励的同时，另外每户给予合法房屋评估补偿总价15%的奖励;
(三)搬迁奖励
被征收人在协议规定的搬迁期限内完成搬迁并移交相关手续的，给予每户5000元的搬迁奖励。
十八、实施步骤(分为三个阶段)
第一阶段：思想发动，宣传动员阶段(2017年10月9日—2017年10月31日)。开展思想动员，进行评估及合法性认定。
第二阶段：签订协议，组织征收阶段(2017年11月1日— 2017年12月31日)。签订征收协议，组织实施征收，兑现各类补偿，落实过渡安置等。
第三阶段：依法强制执行阶段(2018年1月1日后)。申请有关部门依法强制执行，处理遗留问题，汇总数据，资料整理归档。
十九、房屋征收部门应履行的责任及义务
(一)按《房屋征收补偿协议》约定向被征收人支付相应补偿费用。
(二)负责办理被征收房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》注销手续，并承担办理注销手续的费用。
(三)在收到被征收人移交资料时完善相应移交手续。
(四)依法建立房屋征收补偿档案。
(五)产权调换房屋应符合国家相关质量安全验收标准。
(六)产权调换房屋的权属证书由房屋征收部门负责协助被征收人办理。
二十、被征收人应履行的责任及义务
(一)被征收人签订征收补偿协议时，须将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等相关权属证书及有关证明文件原件交房屋征收部门。证件丢失的被征收人需登报声明。
(二)被征收人有义务配合房屋征收调查登记，评估资料核对及完善相关资料手续。
(三)被征收人应按照要求在规定时间内如实向房屋征收部门提供房屋产权证明文件，产权人身份证或者委托人身份证明文件，以及近期电视、水、电缴费清单。
(四)在签订《房屋征收补偿协议》时，被征收人应当亲自办理有关手续。无法前来办理的，由被征收人的委托人，持经公证机关公证的文件及双方身份证原件和复印件办理有关手续。
(五)在签订的《房屋征收补偿协议》约定的交房时间内，被征收人应和房屋征收部门办理完交房手续。
(六)被征收人移交的房屋，须保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施。
(七)交房完毕后，被征收人应做好水、电、光纤、电话等报停手续和结算工作。被征收房屋的残值属房屋征收部门所有，由房屋征收部门安排拆除。
(八)选择产权调换的被征收人应在规定的时限内办理产权调换结算手续。
二十一、其它事项
(一)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请秦州区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
(二)被征收人如对房屋征收决定不服的，可在公告发布之日起60日内依法向天水市人民政府申请行政复议，或在6个月内向陇南市中级人民法院提起行政诉讼。
(三)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由秦州区人民政府依法申请人民法院强制执行,不得享受各项奖励补助。对其涉及征收的违法房地产、附着物及其它，一律无偿拆除。同时从被执行人的征收补偿所得中代扣强制执行费，给予指定安置。由此造成的损失由被执行人自行承担。
本方案未能涉及的事宜，在具体操作过程中，由秦州区房屋征收补偿管理中心另行讨论研究，制定补充方案。
本方案由秦州区房屋征收补偿管理中心负责解释。
