南京自从试行了土拍达到最高限价之后，不竞价而竞争建设保障房面积的新规之后，这个保障房究竟怎么建，如何在限价的市场环境下计算成本，一直都是考验开发商的问题。日前，南京市发布关于《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》的通知，明确规定除了拍地再次强调了最高限价竞争保障房面积，同时还规定了保障房建筑面积范围为60至144平方米;保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅一致。
根据新规，开发商拍地竞争资金改为竞争保障房面积，成本控制方面极为考验：首先，新规明确在出让地块竞价达到最高限价后，转为竞争保障性住房建筑面积，每轮竞拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍。竞拍面积最大者为竞得人，房屋建成后无偿移交政府，相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本。
其次，保障性住房套型建筑面积范围为60至144平方米，原则上以整幢、整单元或整层为最小建设单位，不得零散布置。
第三，保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收，停车配建等公共配套共享，建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。
第四，保障性住房的物业保修金、电梯和消防等特种设备维修资金以及建设移交过程中产生的税费应由建设单位承担，不计入该地块商品住宅房价准许成本。
也就是说，竞拍建设的保障房，不仅要无偿移交政府，而且品质要和商品房一致，并且同时承担保障房的物业维修金和税费，建设成本和维修费用还不计入商品房房价准许成本，这样的成本却不许计入房价，显然对开发商的建设和成本控制是极大的考验。
而对于这些“商品房级保障房”的使用，新规也有明确的规定：建设单位完成保障性住房竣工备案后，将权属首次登记办理在区政府(或市属平台)或其指定的部门或机构名下，纳入市住房保障(人才安居)信息系统统一管理。这些保障房将交由区政府(或市属平台)或其指定的部门或机构持有管理，专项用于安置所在辖区住房保障对象及《南京市人才安居办法(试行)》中符合条件的人才。据悉，本规则适用范围为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁、浦口、六合、江北新区。溧水、高淳区可参照执行。
关于印发《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》的通知
江北新区管委会，各区政府：
根据《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(宁政办发〔2017〕103号)和市政府相关会议要求，我们制定了《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》。经市政府批准，现印发给你们，请认真遵照执行。
南京市住房保障和房产局 南京市国土资源局
2017年8月2日
南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)
为贯彻《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(宁政办发〔2017〕103号)要求，进一步加强土地市场调控，稳定市场预期，保障土地有序出让，特制订本操作管理规则。
第一条 在出让地块竞价达到最高限价后，转为竞争保障性住房建筑面积，每轮竞拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍。竞拍面积最大者为竞得人，房屋建成后无偿移交政府，相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本。
第二条 竞争建设的保障性住房接收主体原则上为出让地块所在区的区政府。土地运作主体为市属平台的，竞争建设的保障性住房接收主体为该市属平台。竞得人摘牌后，国土部门将应建设的保障性住房面积及接收主体载入出让合同。由竞得人与区房产部门(或市属平台)、保障性住房接收主体三方签订《南京市保障性住房(人才安居住房)建设移交协议》，该协议经市房产局审核确认后，报市国土局备案。
第三条 保障性住房房屋面积按建筑面积计算，纳入地块容积率计算指标，不得突破住宅建筑高度、建筑密度、建筑面积等规划指标，其竞争建设的保障性住房土地取得方式为出让用地。
第四条 保障性住房套型建筑面积范围为60至144平方米，原则上以整幢、整单元或整层为最小建设单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，不得零散布置。
第五条 保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收，停车配建等公共配套共享，建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。
第六条 保障性住房原则上应在首期建成。当保障性住房建设面积较大时，可分两期建设。
第七条 建设单位完成保障性住房竣工备案后，将权属首次登记办理在区政府(或市属平台)或其指定的部门或机构名下，纳入市住房保障(人才安居)信息系统统一管理。
第八条 保障性住房房源交由区政府(或市属平台)或其指定的部门或机构持有管理，专项用于安置所在辖区住房保障对象及《南京市人才安居办法(试行)》中符合条件的人才。
经市政府批准，市房产部门可对全市人才安居住房进行统筹调配。
第九条 保障性住房的物业保修金、电梯和消防等特种设备维修资金以及建设移交过程中产生的税费应由建设单位承担，不计入该地块商品住宅房价准许成本。
第十条 其他未尽事宜可在《南京市保障性住房(人才安居住房)建设移交协议》中予以明确。
第十一条 本规则适用范围为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁、浦口、六合、江北新区。溧水、高淳区可参照执行。
