及配套经营性服务用房出售工作的实施意见
(九府厅发〔2017〕33号)
市政府有关部门，市直有关单位：
为合理利用我市中心城区保障房，充分发挥保障房经济效益，让住房保障对象住得放心安心，我市拟进一步推进中心城区公租房(含廉租房，下同)及其配套经营性服务用房出售工作，根据国家、省、市有关文件规定，经市政府研究，现提出如下实施意见。
一、出售范围
市中心城区由市政府投资建设的公租房及其配套经营性服务用房。
二、出售对象
(一)公租房出售对象为承租该公租房，且符合公租房其他购买条件的对象。
(二)公租房配套经营性服务用房，面向社会公开出售。竞买人属社会组织的需具备独立法人资格，个人需具有完全民事行为能力。承租该房屋对象在同等条件下，拥有优先购买权。
三、出售方式
(一)公租房出售遵循“租售结合、自愿购买、产权分类、区别定价、同步实施、统一管理”的原则。购买公租房，须办理承租手续，但没有承租期限限制，且既可购买有限产权，也可直接购买完全产权(即“即租即买”)。
购买公租房产权，申购人可选择一次性付款，也可选择分期付款。选择分期付款的，付款次数不得超过3次，首次购买面积不得低于所承租公租赁住房面积的40%，且须在三年内完成全部份额的购买。
选择分期付款的，其所购的住房面积自付款日的下月停止计租，未购部分仍需按规定缴纳租金。选择分期付款三年内未完成全部份额购买的，其已付购房款抵扣所承租房屋三年全部租金与个人实际支付租金差额后，结余部分不计利息予以退回，购买行为终止。
购买公租房产权，可参照江西省人民政府办公厅《关于解决经济适用住房按揭贷款有关问题若干意见》(赣府厅发〔2008〕4号)，向商业银行申请贷款，有关贷款利率按照经济适用住房规定执行。
购买公租房产权，可提取个人住房公积金用于支付购房款，也可申请办理住房公积金贷款。在提取个人住房公积金支付购房款后仍需贷款的，可同时申请办理住房公积金按揭贷款，但提取加上贷款总额不得超过购房总价款。
(二)公租房配套经营性服务用房出售，按照国有资产处置规定程序，采取“评估定价、公开交易”的方式通过市公共资源交易平台进行。
四、出售价格
公租房售价由市物价部门会同住房保障、审计、财政等部门共同核定提出意见，报市政府批准后，每年定期向社会公布实施。
公租房有限产权售价，结合当年同期建设的公租房的房屋和土地征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、房屋基本装修费、管理费、融资成本、行政事业性收费和税金等成本，并适当考虑地段、楼层和届时物价水平等因素综合确定。
公租房完全产权售价，根据基准售价结合楼层差别等因素综合确定。完全产权基准售价，应在有限产权售价基础上，综合届时同类地段普通商品房土地出让金平均水平及建设成本和相关优惠规费、利润后确定，原则上明显低于届时同类地段普通商品房的实际成交均价。
公租房配套服务用房的出售底价，根据该服务用房所在小区周边市场价格，经房地产评估机构评估，由市住房保障部门会同国资部门根据评估结果共同核定。
五、出售程序
(一)购买公租房产权，按以下程序办理：
1.申请。承租人提交申购申请书、身份证明、租赁合同等其他必要材料,就近向所在小区管理服务站或物业公司提出购买申请。
2.审批。小区管理服务站或物业公司将申请材料收集后，报市住房保障部门，市住房保障部门对其申购资格进行审查，审核通过后发放《公共租赁住房产权准予购买确认书》。
3.签订合同。凭《公共租赁住房产权准予购买确认书》，申购人与公租房产权人签订《公共租赁住房产权售房合同》，并报住房保障部门备案。
4.付款。申购人凭《公共租赁住房产权准予购买确认书》和《公共租赁住房产权售房合同》,购房款项由公租房产权人收取，再由其汇总上缴至财政保障房资金专户，财政部门开具收款确认单。选择分期付款未缴清全部款项的，申购人凭财政部门开具的收款确认单重新签订剩余面积租赁合同。
5.权属登记。购买公租房有限产权无须缴纳契税，公租房产权人和申购人凭《公共租赁住房产权准予购买确认书》《公共租赁住房产权售房合同》、财政部门收款确认单、房屋维修基金缴交凭证和其他必要材料到不动产登记机构共同申请办理公共租赁住房有限产权不动产权属登
记。不动产登记机构应在不动产登记簿及不动产权属证书附记栏中注明“公共租赁住房”、“有限产权”字样，并将所购公共租赁住房主申请人夫妻双方作为产权人予以登记，其他承租人作为共同申请人在附记栏中予以注明。选择分期付款方式购买的，只有在缴清全部购房款后，方予办理不动产登记。
直接购买公租房完全产权的，公租房产权人和申购人凭《公共租赁住房产权准予购买确认书》《公共租赁住房产权售房合同》、财政部门收款确认单、契税完税证明、房屋维修基金缴交凭证及其他必要材料，到不动产登记机构共同申请办理公共租赁住房完全产权权属登记。
购买公租房有限产权后购买完全产权的，公租房产权人和申购人凭《公共租赁住房产权准予购买确认书》《公共租赁住房产权售房合同》、财政部门收款确认单、有限产权不动产权属证书、契税完税证明及其他必要材料，到不动产登记机构共同申请办理公共租赁住房完全产权不动产权属登记，不动产登记机构应办理变更登记，换发普通商品房不动产权属证书。
(二)购买公租房配套经营性服务用房，按以下程序办理：1.提出计划。由公租房配套经营性服务用房产权人(以下简称配套用房产权人)在每年年初提出年度出售计划，报市住房保障部门核定。
2.政府批准。市住房保障部门经研究核定后，将年度出售计划报市政府批准。
3.确定底价。配套用房产权人聘请房地产估价机构对经批准拟售小区配套经营性服务用房，结合周边市场价格进行评估，由市住房保障部门会同国资部门根据评估结果，共同核定出售底价。
4.公开交易。配套用房产权人按国有资产处置相关规定程序办理相关手续后，采取以核准的出售底价公开挂牌或电子竞价等方式在市公共资源交易平台组织进行公开交易。按照法定国有资产处置程序完成交易后，由产权交易机构出具《产权转让交割单》。
5.签订合同。中标人凭产权交易机构出具的《产权转让交割单》与产权人签订购买合同。
6.付款。合同签订后，中标人按公开交易确认的价格向配套用房产权人缴纳购房款，再由配套用房产权人汇总上缴至市财政保障房资金专户，市财政部门开具收款确认单。
7.房屋交易和权属登记。中标人凭《产权转让交割单》、购买合同、财政部门收款确认单、契税完税证、不动产权属证明和其他必要材料办理房屋交易和不动产转移登记手续。
六、相关要求
(一)加强政策宣传，开展市场营销。由市委宣传部牵头，住房保障、广播电视台、九江日报社等相关部门密切配合，结合完全产权定价公布及出售政策调整，在全市再次开展全方位租售政策宣传，掀起新一轮公租房出售热潮。同时，市财政部门从保障房资金专户中安排专项经费，由市住房保障部门和公租房及配套用房产权人共同开展市场营销活动，营造良好的出售氛围。
(二)采取“先试点、后覆盖”方式进行。公租房“即租即买”方式在怡和苑、怡居苑、怡景苑三个小区先行进行试点，先期公布完全产权基准售价，分别为怡和苑每平方米4700元、怡居苑每平方米4650元、怡景苑每平方米5100元。其他小区公租房仍按现行方式予以出售，将根据上述三个小区试点情况，经市政府批准后，再逐步铺开实施“即租即买”出售方式。
(三)简化出售操作流程。市住房保障部门和公租房产权人(或经营管理部门)应充分考虑方便群众，再次梳理完善公租房产权购买程序，简化公租房产权出售工作流程，并尽量采取统一受理、集中办理、一次性告知等便民利民措施。对已完成产权购买的房屋，住房保障、不动产登记等各相关部门应通力配合，加快其权属证书的办理速度。
(四)实行购买优惠。购买公租房产权，选择一次性付清全款的，可一次性给予房屋购买总额1%左右的付款优惠。对承租对象在租赁公租房1年内购买公租房完全产权的，可一次性给予房屋购买总额1%的奖励。具体操作细则由市住房保障部门会同市财政、税务部门制定。
(五)建立公租房租金常态化调整机制。市物价部门会同住房保障部门，根据物价水平及运营管理成本，开展成本监审，建立公租房(含廉租房)租金常态化调整机制，原则上每2年对市中心城区各保障房小区的廉租房租金标准、公租房租金标准以及市场化租金标准进行核定，报市政府批准后定期予以公布。
(六)合理审慎出售公租房配套经营性服务用房。根据市场需求及成熟情况，合理审慎地出售部分已形成规模、较为成熟的公租房小区配套经营性服务用房。对于尚未形成经营规模或尚不成熟的小区配套营业用房，仍以租为主，尽快完成招租，发挥应有效益。
九江市人民政府办公厅
2017年7月19日
