兴义市老城片区2017年棚户区改造项目房屋征收补偿实施方案
为规范兴义市老城片区棚户区改造范围内土地及房屋征收补偿安置工作，改善城区居民居住环境，提升城市形象，加快推进棚户区改造工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规，参照贵州省人民政府办公厅《关于做好政府购买棚户区改造服务工作的实施意见》(黔府办函〔2015〕161号)、贵州省人民政府办公厅关于印发《贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法(暂行)》《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法(暂行)》《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》的通知(黔府办发〔2011〕116号)、贵州省人民政府办公厅《关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》(黔府办函〔2015〕162号)，结合我市实际，特制定本方案。
一、征收范围
兴义市老城片区(范围：北京路——延安路——龙头山隧道——新联路——坪东大道——南环路——遵义路——北京路)棚户区改造规划红线范围内的土地、房屋及地上附属建筑物。
二、征收主体、征收部门、承接实施主体、征收补偿原则及征收补偿方式
(一)征收主体：兴义市人民政府
(二)征收部门：兴义市国有土地房屋征收办公室
(三)承接实施主体：兴义市万峰工业贸易有限公司
(四)征收补偿原则：本着“决策民主、程序正当、结果公开”的征收宗旨，遵循以下五项基本原则：
1.惠民原则：守法让利，积极奖励。
2.公平原则：一把尺子量到底，一个标准管千家。
3.公正原则：监察监督，审计监督，群众监督。
4.公开原则：调查结果公开，补偿结果公开。
5.依法原则：有法必依，执法必严，违法必究。
(五)征收补偿方式：采用货币化补偿安置(被征收人自由支配补偿款、政府购买商品房房源安置、政府搭桥居民选购商品房安置)。
三、征收补偿安置原则
(一)征收补偿内容：包括土地征收补偿;被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成停产停业损失的补偿;房屋室内装饰装修、室外附属设施的补偿等内容。
(二)征收补偿安置的对象：被征收土地、房屋的产权所有人。
(三)征收房屋补偿原则
1.棚户区改造土地及房屋征收工作，按照先补偿、后搬迁的原则进行。
2.被征收房屋价值的补偿，原则不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。
3.房地产价格评估机构由征收人和被征收人协商选定，在征收公告发布之日起5日内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
4.对因征收非住宅房屋而造成被征收人合法生产经营活动停产停业的，按照相关规定给予补偿。
5.违法违章建筑和超过批准期限的临时建(构)筑物原则上不予补偿。
(四)被征收房屋的认定
1.权属认定
(1)已登记房屋：能提供《房屋所有权证》的房屋认定为已登记房屋。
(2)未登记房屋：无法提供《房屋所有权证》但符合下列情况之一的认定为未登记房屋：
①取得土地使用权自行修建，并已取得规划部门颁发《建设工程规划许可证》的。
②2008年1月1日，《中华人民共和国城乡规划法》实施前修建的且能提供街道、村委相关证明文件或材料经公示无异议的。
(3)违章建筑：无法提供《房屋所有权证》且不符合本方案未登记房屋认定规定的一律认定为违法违章建筑。
(4)私人自建房：取得土地使用权的个人，自行组织施工或通过雇佣他人施工而建造的房屋。
(5)商品房：指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。
(6)单位公产房屋：指由各机关、团体、企事业单位自行管理的国有或集体所有的房屋。
(7)在建房屋：指持有住建、国土等相关部门批准的建房手续，正在建设尚未竣工投入使用的房屋。
(8)自管(出租)公房：本条仅指由国有单位自行管理的公有住房，并出租给单位职工用于居住的房屋。
(9)临时建筑：指经市人民政府城乡规划部门批准，单位和个人因生产生活需要临时建造使用，并在规定期限内必须拆除的建筑物。
(10)屋基：指持有住建、国土等相关部门规划建设等批准手续的，或房屋已经拆除、损毁并有建筑基础的土地。
2.面积认定
被征收房屋，具有合法手续的，以实测面积为准，双方对测量面积有争议的，可共同委托具有测绘资质的测绘机构进行测绘，以测绘机构测绘的面积为准。
3.户的认定
(1)以《房屋所有权证》为计户依据，一证计一户。
(2)无《房屋所有权证》的房屋以《土地使用证》为计户依据，一证计一户。
(3)《房屋所有权证》及《土地使用证》均无法提供的按一户计户。
(4)产权人已死亡的，但未在产权部门办理过户、分户手续的，且房产分割清楚，有公证文件或其他合法性证明文件的，按合法权利继承人进行计户。
4.使用性质认定及相关补偿
(1)被征收房屋使用性质的认定，以房屋权属登记证书记载为准。
(2)房屋征收公告发布之日前，已经依法取得城乡规划和土地行政主管部门批准改变用途的，按照所批准改变的用途性质进行补偿。
(3)房屋权属证书载明为住宅的商品房、房改房、集资房，实际用于经营的，且被征收人在征收公告发布之日前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记证照的，按照(黔府办发〔2011〕116号)文件规定执行：1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后至2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的，在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加50%的补偿金额;2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》实施后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的，在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加20%的补偿金额;2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后改变的，不增加补偿。
(4)企业生产性用房的认定：持有工商营业执照、税务登记证等有效证件，并用该房进行生产经营的才能视为企业生产性用房。
(五)不予补偿的房屋
棚户区改造范围内，征收以下房屋或建(构)筑物，不予补偿：
1.自征收公告发布之日起在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途，以及新增装饰装修等不正当增加补偿费用行为的建(构)筑物及设施。
2.经规划、住建、国土等部门调查认定不予补偿的建(构)筑物。
四、货币补偿
(一)房屋补偿价的确定
以具有房地产评估资质的机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》对被征收房屋进行评估，评估价格作为被征收房屋的补偿价。
(二)货币补偿计算方法
货币补偿总额包括土地征收补偿、房屋补偿、附属物补偿、室内装修补偿、搬迁费、过渡费、奖励及补助等费用(附属物补偿、室内装修补偿标准按附件标准计算)。
(三)征收企业资产
1.征收改造区范围内的企业单位资产，由房屋征收部门和被征收人共同委托房地产价格评估机构进行评估，根据评估结果进行补偿。
2.国有企业建(构)筑物征收补偿不享受本方案有关村(居)民住宅房屋征收补偿及安置奖励政策。
3.国有企、事业单位的划拨土地征收补偿，参照兴义市人民政府同片区划拨地价执行。
(四)货币补偿方式
1.住房货币化安置补偿
(1)按被征收房屋评估价值加过渡费、搬家费、装修费、附属物补偿及相关奖励补助进行补偿，被征收人自行解决居住问题。
(2)被征收人自行选购由政府相关部门组织的商品房源的，按先签约先选房的原则，购房款由征收部门直接拨付给房开企业，货币安置补偿额度低于商品房价值的，不足部分由被征收人自行补足;货币安置补偿额度高于商品房价值的，购房后的余款部分，由被征收人凭购房合同到房屋征收部门办理拨付手续。
2.商业用房：按照商业用房评估价值加过渡费、搬家费、装修费、附属物补偿及相关奖励补助进行补偿。
3.办公用房、其他用房：按原房的评估价值给予货币化安置补偿。
4.临时建筑：按工料补偿标准进行补偿。
5.屋基：一律按评估价值给予货币化安置补偿。
6.在建房屋：土地部分按屋基的评估价值进行补偿，房屋部分按工料补偿标准进行补偿。
7.违法违章建筑：一律不予安置补偿。
8.工料补偿标准：
(1)框架结构(含钢架结构)房屋：1200元/㎡。
(2)砖混结构房屋：1000元/㎡。
(3)砖木结构房屋：800元/㎡。
(4)活动板房：300元/㎡。
(五)集体土地上房屋及土地征收安置补偿方式和标准
1.征收明确为棚户区改造范围内集体土地上具有合法手续的房屋，参照征收国有土地上具有合法手续的房屋程序执行，一次性给予货币补偿。
2.具有合法手续的房屋建筑基层占地面积为集体土地的，参照国有土地征收安置补偿方式执行。
3.居民自建房院落、空地(土地性质属国有)的征收补偿，参照兴义市国土局公布的基准地价执行。
五、征收奖励、补助
(一)过渡费、搬迁补偿、停产停业补偿
1.过渡费：住宅按12元/㎡;非住宅房屋分地段、主次干道，按40-60元/㎡的标准一次性发给12个月的临时性安置过渡费。
2.搬迁费：被征收人房屋产权面积按20元/㎡一次性支付。
3.过渡费和搬迁费，被征收房屋面积不足50㎡的按50㎡计发。
4.停产停业损失的补助：按实际经营面积，分片区、主次干道按260-300元/㎡一次性进行补助。
(二)征收补偿、补助奖励
1.货币补偿的奖励
(1)被征收房屋评估价值进行现金补偿，被征收人自行解决居住问题的，按照被征收房屋评估价上浮20%给予奖励(含税费补助)。
(2)被征收人自行选购由政府相关部门组织的商品房源，按本条(1)方式现金补偿计算的价值与所选的商品房进行等价值交换。货币补偿额度低于商品房价值的，不足部分由被征收人自行补足;货币补偿额度高于商品房价值的，购房后的余款部分，由被征收人凭购房合同到房屋征收部门办理拨付手续。
2.按期签约奖、提前签约奖、提前搬家奖
(1)按期签约奖：在房屋补偿结果公示期满后的20天内，按期签约的按房屋评估价的10%给予奖励。按期签约奖励不足30000元的，按30000元给予奖励。
(2)提前签约奖：按签约期限截止日为计算标准，每提前一天完成协议签署的奖励500元/户·天。
(3)提前搬家奖：按签订协议后的20天内为计算标准，每提前一天搬家腾房并办理完《房屋移交确认书》的，奖励500元/户·天。
凡是在征收评估结果公示期满20天后未签订协议的，不享受按期签约奖和提前签约奖;在征收补偿款到位的7日内不搬家腾房并办理《房屋移交确认书》的，不享受提前搬家奖;
3.凡在规定期限内未与房屋征收部门达成征收补偿协议，经申请人民法院或房地产主管部门采取强制措施的，一律取消货币补偿的奖励、按期签约奖、提前签约奖、提前搬家奖。
4.特殊补助及奖励政策
(1)被征收人有下列情形之一的，市人民政府给予补助：
①被征收人持有低保证或者残疾证的。
②被征收人共同居住的直系亲属持有低保证或者残疾证，且该直系亲属户口在征收范围内并有所在街道办事处提供的共同居住证明的。
③被征收人同一户口、共同居住的家庭成员中，持有低保证或者残疾证，因各种原因户口临时迁出的。
④被征收人在政府作出征收决定前已申请办理低保证或者残疾证，并经所在街道办事处、民政、残联等部门审核确认的。
(2)对符合本方案规定的低保户、残疾人，按下列标准给予补助：
①低保户每户给予10000元一次性补助。
②残疾人按重(中)度和轻度残疾，每人分别给予10000元和5000元一次性补助。
(3)对获得搬迁奖励及低保户、残疾人补助的被征收人，房屋征收部门在征收范围内进行动态公示，接受社会监督。
六、征收人与被征收人的权利与义务
(一)被征收人应履行的责任及义务
1.签订征收补偿安置协议时，被征收人须将《房屋所有权证》、《土地使用证》等相关权属证明手续交予征收部门，统一办理注销手续，费用由征收部门负责;两证丢失的需登报声明作废，公告费由被征收人负责。
被征收人须签署完《征收补偿安置协议》、《房屋产权放弃承诺书》并领取征收部门发放的《搬迁交房验收合格单》后，领取相关补偿安置金。
2.被征收人有义务配合征收实施单位做好面积丈量、评估资料的核对等工作并完善相关资料手续。
3.被征收人应按照要求在规定时间内向征收实施单位提供房屋产权证明文件，产权人身份证明文件或者委托人身份证明文件，以及此前一个月电视、电话、宽带、水、电缴费清单。
4.在签订《征收补偿安置协议》时，其所有权人或使用权人必须亲自办理有关手续;无法前来办理的，由所有权人或使用权人的委托人，持经公证机关公证的文件及双方身份证原件及复印件办理有关手续。
5.在所签订的《征收补偿安置协议》限定的交房时间内，被征收人应和征收实施单位办理完被征收房屋移交手续。
6.被征收房屋移交时，被征收人应将房屋钥匙交予征收实施单位，并协助做好水、电、气等报停等手续和费用结算工作。移交后的被征收房屋由征收实施单位安排拆除，残值归征收人所有。
7.被征收人腾空房屋后，应维持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施。
七、保障监督
协议签署后征收部门将对补偿结果进行公示，公示时间为7日，公示期内如有群众对补偿结果存在异议，可在公示期内书面提出(须指明存在的具体问题)，由征收部门及监督部门(监察、审计、群众代表)联合对异议进行处理并公示处理结果，做到有错必改，违法必究。
八、其他
(一)款项结算规定
1.协议签订后，经公示期公示10个工作日无异议且搬家腾房
办理《房产移交确认书》后，房屋征收部门支付安置补偿相关款项。
2.货币安置补偿，选择政府组织的相关商品房，购房款项须与补偿款项(除搬家费、过渡费及停产停业损失费)进行冲抵，冲抵后款项仍然不足的，一次性补清欠款，征收部门对符合银行按揭条件的被征收人协助办理银行按揭贷款;冲抵后补偿款仍有剩余的，双方在签定《被征收房屋移交确认书》后10个工作日内，一次性付清。
(二)权属质押
征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应自行重新设定担保或者清偿债务。双方在规定期限内达不成协议的，由房屋征收部门按有关规定向公证机关办理提存，并及时通知抵押权人和抵押人。
九、争议处理
(一)房屋征收部门与被征收人在征收期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由兴义市人民政府根据评估结果做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议也可依法提起行政诉讼。
(二)在征收范围内已签订《房屋征收补偿安置协议》的被征收人，其房屋由征收部门统一组织拆除。原房屋所有权人或使用人不得损坏房屋的结构、不得擅自拆除房屋的设备和材料。违者将按照造成的实际损失从征收补偿款中双倍扣除，并承担由此造成的安全责任。
(三)被征收人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，兴义市人民政府将依法申请人民法院强制执行。
十、本方案未尽事宜，按有关法律法规执行。
十一、本方案由兴义市人民政府征收部门负责解释。
十二、本方案自发布之日起施行。
