来源： 国际旅游岛商报
近日，在当前海南全省大力开展土地利用领域突出问题专项清理的背景下，海南省加大力度清理闲置土地，修订《海南省闲置土地认定和处置规定》（以下简称《规定》），进一步细化落实措施，对处置盘活闲置土地、挖掘土地潜力、促进土地节约集约利用和经济社会发展具有重要作用和意义。省国土环境资源厅相关负责人对《规定》进行了详细解读。据初步调查，全省闲置10年以上的土地有7.07万亩，闲置5年以上不满10年的土地有4.37万亩，土地资源浪费问题突出。在当前国际旅游岛建设用地需求增大、土地供需矛盾突出的情况下，加大闲置土地处置和盘活力度，对破解土地供需矛盾，保障国际旅游岛项目落地十分迫切和必要。
如何定义闲置土地及成因
省国土环境资源厅相关负责人表示，为切实规范闲置土地处置和利用，《规定》从立法层面，对闲置土地的定义和内涵进行了明确的界定，具体是指三种情形：一是超过动工开发日期满一年未动工开发的；二是超过动工开发日期满两年未完成项目投资总额25%的；三是已动工开发，但开发建设面积不足总面积１／３或者已投资额不足总投资额２５％的，且中止开发建设满一年的情形。上述规定明确了闲置土地的基本定义，为闲置土地处置工作的建立标准奠定基础。
《规定》明确规定和划分了闲置土地的原因和类型。主要分为政府原因、不可抗力以及非政府原因和不可抗力三种造成闲置土地的原因。其中，进一步细化了政府原因造成闲置土地的情形，具体包括：一是因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；二是因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者划拨决定书规定的用途、规划和建设条件开发的；三是因国家和地方出台相关政策，需要对约定或者规定的规划和建设条件进行修改或者政策内容影响土地开发，导致无法动工开发的；四是因行政机关未依法实施涉及土地开发建设相关行政许可，导致无法动工开发的；五是因行政行为引起处置土地上相关群众信访事项等，导致无法动工开发的；六是因军事管制、文物保护、市政建设等原因导致无法动工开发的；七是国家和省政府规定的其他情形。闲置土地原因和类型的规定为闲置土地的调查、认定和分类处置工作提供了依据和前提。
对不同闲置土地如何处置
《规定》指出，针对因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，经与土地使用权人协商后可以根据不同情形采取以下处置方式：一是延长动工开发期限。对已具备动工开发条件且项目符合产业政策、已落实项目资金的闲置土地，可以延长动工开发期限。二是置换土地。因土地利用总体规划、城乡规划依法修改造成土地闲置的，可以为以招标、拍卖、挂牌方式取得国有建设用地使用权，且已缴清土地价款、落实项目资金的国有建设用地使用权人置换其他价值相当，用途、年限相同的国有建设用地。三是调整土地用途和规划条件。因政府、政府部门调整土地用途、规划条件造成土地闲置的，可以按照调整后的土地用途、规划条件重新办理相关用地手续。四是临时安排使用。因政府原因造成项目尚不具备动工开发条件导致土地闲置的，在不具备动工开发条件期间，可以安排国有建设用地使用权人临时使用其闲置土地。五是协议有偿收回。因政府原因造成土地闲置的，可以协议有偿收回国有建设用地使用权。
针对非政府和不可抗力原因造成土地闲置的，根据不同情形采取征收土地闲置费和无偿收回土地使用权的方式进行处置。这些规定结合闲置土地的不同前提和情形，进一步细化和完善了现有闲置土地处置方式，增强了闲置土地处置的科学性、灵活性和可操作性。
如何预防和避免土地闲置
省国土环境资源厅相关负责人称，长期以来，由于对动工开发状态、动工开发时间等闲置土地认定的标准没有具体规定，闲置土地处置过程中经常碰到动工开发是以打桩还是以围墙作为认定标准，动工开发日期是以合同约定还是以交付土地作为认定标准等规定不明确、存在争议的问题，不利于闲置土地的认定和处置工作。因此，《规定》对闲置土地认定和处置过程中存在的动工开发认定标准、动工开发日期、动工开发建设用地面积、投资额、闲置土地面积等难点问题和主要概念予以明确，使闲置土地的认定标准更加清晰，操作性更强。
针对闲置土地，必须从前端进行有效预防。为此，《规定》主要从政府和企业两方面规定了预防闲置土地以及加强监管的措施。一方面，明确政府供应的土地必须符合土地权属清晰、安置补偿落实到位、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确等条件。县级以上人民政府有关行政主管部门应当依法及时办理土地开发建设相关行政许可。政府及有关部门工作人员违反规定的，依法追究责任。另一方面，要求国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间，及时报告项目开发进度等情况。市、县、自治县人民政府可以和国有建设用地使用权人约定土地开发利用履约保证金，督促国有建设用地使用权人及时进行开发建设，从源头上解决土地闲置问题，预防和避免土地闲置。
