保定市城区土地级别与基准地价更新成果
保定市国土资源局
保定市地产评估中心
二O一二年六月
本次更新范围依据《城镇土地分等定级规程》，结合保定市城市总体规划和土地利用总体规划及上一轮基准地价更新成果综合确定：东至京珠高速公路，南至规划南外环，西至西外环，北至北三环和漕河南路。土地总面积为299.058平方公里。
（一）城区各类用地土地级别边界落实
商业用地土地级别界线（见表1）
表1 保定市城区商业用地土地级别界线
| 土地级别 | 级 别 界 线 |
| Ⅰ | 北二环—翠园街—钻石街—报社胡同—裕隆街—百花东路—阳光南大街—西关大街—花椒园街—百花东路—双彩街—帅府胡同—西大街—东大街—长城大街—西域胡同—府学后街—兴华路—一亩泉河—朝阳大街—百花西路—胜利南巷—胜利巷—五四西路—朝阳大街—盛兴西路—垂柳街—祥园路—竞秀街—中廉良街—隆兴路—竞秀街—北二环 |
| Ⅱ | 北三环—阳光北大街—天鹅中路—恒祥北大街—七一中路—长城北大街—北二环—东二环—规划复兴东路—东三环—东风东路—红旗大街—天威东路—长城南大街—三丰中路—永华南大街—史庄街—府河—天威路—乐凯大街—天鹅西路—向阳北大街—北三环 |
| Ⅲ | 规划裕丰路—瑞祥大街—金专路—恒祥北大街—防洪堤—任庄路—复兴中路—长城北大街—七一中路—东风东路—东二环—三丰东路—铁路—朝阳大街—三丰西路—乐凯大街—侯河—李七里店—铁路—光明路—七一西路—信达街—隆兴西路—乐凯北大街—北二环—工业路—北三环—学院街—规划裕丰路 |
| Ⅳ | 漕河南路—高开区界线—瑞祥大街—北三环—任庄路—北二环—东三环—规划复兴东路—京珠高速—规划东风东路—东三环—府河—东二环—三丰东路—铁路—长城南大街—防洪堤—乐凯南大街—建国路—铁路—防洪堤—北二环—西二环—高新区界线—漕河南路 |
| Ⅴ | 漕河南路—定级边界—北三环—京珠高速—七一路东延—定级边界—京珠高速—防洪堤—东三环—高保路—铁路—南二环—西二环—北二环—保满路—定级边界—漕河南路 |
| Ⅵ | 定级范围内，其余土地 |
住宅用地土地级别界线（见表2）
表2 保定市城区住宅用地土地级别界线
| 土地级别 | 级 别 界 线 |
| Ⅰ | 天鹅西路—恒祥北大街—七一中路—长城北大街—北二环—东二环—规划复兴东路—东三环—东风东路—红旗大街—天威路—玉兰大街—三丰东路—三丰中路—永华南大街—天威中路—天威西路—乐凯大街—天鹅西路 |
| Ⅱ | 东君路—开北路—阳光北大街—东君路—瑞祥大街—金专路—恒祥北大街—防洪堤—任庄路—复兴中路—长城北大街—东风东路—东二环—三丰东路—铁路—朝阳大街—三丰西路—乐凯大街—侯河—李七里店—铁路—光明路—七一西路—信达街—隆兴西路—乐凯大街—东君路 |
| Ⅲ | 裕丰路—定级边界—北三环—任庄路—北二环—东三环—规划复兴路—京珠高速—规划东风东路—东三环—府河—三丰东路—铁路—长城南大街—防洪堤—乐凯南大街—建国路—铁路—大边坨—防洪堤—北二环—工业路—北三环—学苑路—裕丰路 |
| Ⅳ | 漕河南路—高新区边界—定级边界—北三环—京珠高速—七一路东延—定级边界—京珠高速—防洪堤—东二环—高保路—铁路—南二环—建国路—防洪堤—北二环—西二环—高新区边界—漕河南路 |
| Ⅴ | 漕河南路—定级边界—京珠高速—高保路—连庄—朱庄—铁路—管庄—西五尧—丰台路—建国路—西二环—侯河—大汲店街—天威西路—江城西队—许家庄—徐庄—李庄村—西二环—保满路—定级边界—漕河南路 |
| Ⅵ | 定级范围内，其余土地。 |
工业用地土地级别界线（见表3）
表3 保定市城区工业用地土地级别界线
| 土地级别 | 级 别 界 线 |
| 控制区 | 盛兴西路—盛兴中路—恒祥北大街—七一中路—长城大街—天威路—乐凯大街—七一西路—向阳大街—盛兴西路 |
| Ⅰ | 三片 |
| 1、北二环—阳关北大街—河堤—瑞祥大街—复兴中路—长城北大街—七一东路—东苑街—军校街—玉兰大街—铁路—朝阳大街—三丰西路—乐凯大街—北二环； | |
| 2、七一东路—京珠高速—东风路东延—东三环—七一东路； | |
| 3、北二环—东三环—规划复兴东路—东二环—北二环 | |
| Ⅱ | 两片 |
| 1、北三环—阳光北大街—防洪堤—复兴东路—东二环—防洪堤—朝阳大街—新太行路—乐凯南大街—建国路—铁路—富昌路—防洪堤—北二环—工业路—北三环； | |
| 2、保定工业园区三期用地。 | |
| Ⅲ | 漕河南路—高新区边界—北三环—任庄路—北二环—东二环—规划复兴东路—京珠高速—七一路东路—东三环—铁路—南二环—西二环—侯河—大汲店街—天威西路—西二环—保满路—西三环—高新区边界—漕河南路 |
| Ⅳ | 定级范围内，其余土地 |
上述级别界线描述仅供参考，最终以各类用地级别基准地价图所载级别界线为准。
（二）城区各类用地级别面积统计
1、商业用地级别面积统计
通过对各级别基本评价单元的面积统计，获取商业用地各级别土地面积分布情况。级别面积统计结果见表4。
表4 商业用地级别面积统计表
单位：平方公里
| 土地级别 | Ⅰ | Ⅱ | Ⅲ | Ⅳ |
| 土地面积 | 6.075 | 34.271 | 40.823 | 55.851 |
| 土地级别 | Ⅴ | Ⅵ | 总计 | |
| 土地面积 | 94.405 | 67.633 | 299.058 |
2、住宅用地级别面积统计
通过对各级别基本评价单元的面积统计，获取住宅用地各级别土地面积分布情况。级别面积统计结果见表5。
表5 住宅用地级别面积统计表
单位：平方公里
| 土地级别 | Ⅰ | Ⅱ | Ⅲ | Ⅳ |
| 土地面积 | 31.942 | 36.99 | 50.938 | 76.736 |
| 土地级别 | Ⅴ | Ⅵ | 总计 | |
| 土地面积 | 64.216 | 38.236 | 299.058 |
3. 工业用地级别面积统计
通过对各级别基本评价单元的面积统计，获取工业用地各级别土地面积分布情况。级别面积统计结果见表6。
表6 工业用地级别面积统计表
单位：平方公里
| 土地级别 | Ⅰ | Ⅱ | Ⅲ | Ⅳ |
| 面积统计 | 32.619 | 59.02 | 98.125 | 90.014 |
| 土地级别 | 控制区 | 总计 | ||
| 面积统计 | 19.28 | 299.058 |
（三）各类用地基准地价
1、基准地价内涵
（1）商业用地基准地价内涵：
设定商业用地基准地价的评估基准期日为2012年1月1日，平均容积率为2.15，开发程度为“五通一平”（宗地外围给水、排水、电力、道路、通讯和宗地内土地平整），土地使用权价格为出让价格，土地使用年期为40年，地价以元/mP2P表示。
（2）住宅用地基准地价内涵：
设定住宅用地基准地价的评估期日为2012年1月1日，平均容积率为2.3，开发程度为“五通一平”（宗地外围给水、排水、电力、道路、通讯和宗地内土地平整），土地使用权价格为出让价格，土地使用年限为70年，地价以元/mP2P表示。
（3）工业用地基准地价内涵：
设定工业用地级别基准地价的评估基准期日为2012年1月1日，开发程度为“五通一平”（宗地外围给水、排水、电力、道路、通讯，宗地内土地平整），土地使用权价格为出让价格，土地使用年限为50年，地价以元/mP2P表示。
2、各类用地基准地价
1、保定市城区各类用地基准地价见下表7。
表7 保定市城区基准地价表
2、保定市城区路线价见下表8。
表8 各条道路区段路线价表
（四）二级分类地价
1、商业用地二级分类地价测算
（1）对二级分类用途的说明
按此次保定市城区土地定级估价成果更新工作的技术方案，商业用地的二级分类基准地价测算的主要对象是批发零售用地，根据全国土地分类标准，商服用地还包括住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。用地分类来源见下表：
（2）二级分类地价测算
住宿餐饮用地基准地价＝商业用地基准地价×0.905
商务金融用地基准地价＝商业用地基准地价×0.936
其他商服业用地基准地价＝商业用地基准地价×0.854
2、住宅用地二级分类地价测算
（1）低密度、低容积率的高档住宅用地用地概念
从建筑和城市规划的角度，目前国内对低密度、低容积率的高档住宅用地的概念并没有一个统一的界定。根据到城市规划部门获取资料并了解有关情况，保定市目前对此类用地也还没有明确的定义，但根据《限制用地项目目录（2012年本）》中住宅项目的容积率不得低于以下标准：1.0（含1.0），可以考虑将容积率控制指标1.0以下的低层住宅建设用地确定为此类用地。
（2）低密度、低容积率的高档住宅用地地价测算的级别范围
经分析保定市的实际情况并结合专家意见，确定低密度、低容积率的高档住宅用地地价测算作用的级别范围为住宅用地的一级地至六级地。
（3）低密度、低容积率的高档住宅用地地价的测算
低密度、低容积率的高档住宅用地基准地价＝住宅级别基准地价×1.250
