通过试点宅基地改革来看，还是遵循一户一宅为原则，试点工作也将在今年年底进行评估验收。根据结果下一步将进行修法工作，这也意味着，《土地管理法》等相关法律有望明年启动修法程序。通过种种迹象来看，未来农村宅基地盘活的主要方向在哪？
第一点：从征税看有偿退出城镇化
在试点宅基地改革上来看，针对以前一户多宅或宅基地闲置，国家采取的征税的措施，只要超过标准、面积过大的宅基地都要进行征税。
什么是超过标准？主要是很多的地区都存在一户多宅的现象，面积超占在农村是稀松平常之事，比如：砌墙围个院子。各地区的标准不一，有地方控制在200平米以下，有地方控制在160平米以下(安徽金寨县)，多余的部分要征税。
多余面积征税使宅基地的停批更容易让民众接受，进一步实现宅基地停批，最终进行有偿退出，对于那些贫困地区以及城镇落户的农民，宅基地在自愿的前提下，由村集体出资购买有偿退出，无论是补贴贫困地区，还是走出农村的，都将加快实现农村的城镇化。
第二点：从城镇化看社会资本化
早在2008年，严禁城镇居民到农村购买宅基地或住宅。严格控制在国家批准的范围，减少城镇化建设用地和农村宅基地的联系。
直到2014年，这一口子才被放开，政策中显示在符合规划和农户宅基地用益物权法的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。并且在部分试点推进农民住房财产权抵押、担保，并在2015年赋予权能。
随着政策逐渐放开，引导社会资本进入农村，政府牵头撬动，例如：政企资本合作，实行以奖代补;建立风险补偿基金;建立担保机制;对贷款进行贴息;设立各类农业农村发展的投资基金等。未来农村城镇化的发展除去政府引导之外，还要看社会资本下乡的导流作用，疏通资金回流农村。
第三点：从社会资本看致富趋势
刚才提到社会资本回流到农村，最终还是要放在闲置宅基地的利用上面，整理有偿推出节约的土地进行开发，例如：发展乡村休闲、旅游等新产业。要充分发利用“旅游 ”、“生态 ”等模式，推进农村全产业深度融合。
但需要注意的是宅基地制度改革的部分前提和要求，例如：严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所。对于农村来说，财力弱小，支撑不起巨大的产业链，也因此未来社会资本进入农村的致富趋势也体现在联合上，农村集体经济组织联合社会资本来解决问题。
这三个方向还能组合成一个完整闭环，从征税看有偿退出城镇化，从城镇化看社会资本，从社会资本看致富趋势，最后致富趋势最终又落回闲置的农村建设用地上。不能说满满都是套路，但未来的趋势一定要看清，提前分析利弊，毕竟这是大事。
