北京市昌平区人民政府关于进一步做好集体土地上宅基地房屋拆迁补偿补助安置工作的意见(试行)
(昌政发〔2017〕15号)
各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局(公司)：
为进一步推进全区集体土地上宅基地房屋的拆迁工作，维护被拆迁人合法利益，树立正确的拆迁导向，促进拆迁项目顺利实施，依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市政府令第124号)、《北京市村庄规划建设管理指导意见(试行)》(市规发〔2010〕1137号)、市住房城乡建设委《关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》(京建法〔2016〕10号)等法律法规及相关政策规定，结合昌平区实际，提出本意见。
一、宅基地房屋拆迁补偿范围及原则
(一)在本行政区域内因国家建设征用集体土地或因农村建设占用集体土地拆迁宅基地房屋，并需要对被拆迁人补偿、补助、安置的，适用本意见。
(二)本意见所称拆迁人是指经依法批准征用或占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位;被拆迁人是指在拆迁范围内的宅基地使用权人或在合法审批文件上载明的房屋所有权人。
(三)区住房城乡建设委负责全区集体土地上宅基地房屋拆迁管理工作，依法做好政策研究起草、方案审批、拆迁许可、项目指导、监督检查、中介服务机构监管等工作。各属地镇政府(街道办事处)要落实好属地责任，具体负责组织各方力量开展拆迁工作。
(四)按照《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》(昌政发〔2017〕14号)的相关要求，各项目拆迁人要在属地镇政府(街道办事处)的指导下，科学制定拆迁补偿补助安置方案。
(五)坚持依法拆迁、阳光拆迁、文明拆迁、和谐拆迁。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》的相关要求，做好拆迁有关政府信息的公开工作，按要求应当公示的事项，必须依程序进行公示，并及时完整保存好相关文字、影像等资料。
(六)坚持先拆违、后拆迁的原则，属地镇政府(街道办事处)在拆迁项目启动前，应组织查违、规划国土、住房城乡建设、城管等部门对拆迁范围内的非法占地、违法建设进行认定，并依法进行拆除。
二、宅基地使用权属及面积确认
(七)被拆迁人取得《集体土地建设用地使用证》，其宅基地权属及面积应以《集体土地建设用地使用证》作为拆迁补偿依据。规划国土部门、属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)等应主动向拆迁人提供宅基地权属及面积的登记档案。《集体土地建设用地使用证》载明的权属及宅基地面积与登记档案不一致的，除有证据证明登记档案有错误外，以登记档案为准。
(八)被拆迁人未取得《集体土地建设用地使用证》，其宅基地权属、面积及取得时间由村民委员会(居民委员会)、具有资质的专业测绘机构和被拆迁人代表进行现场勘测核实，属地镇政府(街道办事处)和相关责任单位应在现场进行监督并提供政策指导，勘测核实结果经各参与方联合确认情况属实后，测绘机构制作勘测核实报告。
由村民委员会(居民委员会)对宅基地权属、面积及取得时间在拆迁范围内予以公示，公示期内无异议的，报属地镇政府(街道办事处)备案，备案确认的宅基地权属、面积及取得时间作为拆迁补偿依据;被拆迁人对勘测核实结果或公示内容有异议的，规划国土部门、属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)依据宅基地管理的法律、法规、规定和相关材料，参考勘测核实情况，对提出的异议进行审核，并出具明确一致的审核意见。属地镇政府(街道办事处)根据审核意见和勘测核实报告进行备案，备案确认的宅基地权属、面积及取得时间作为拆迁补偿依据。属地镇政府(街道办事处)应将备案情况告知提出异议的被拆迁人。
被拆迁人对《集体土地建设用地使用证》或登记档案载明的权属及宅基地面积等情况有异议的，应向拆迁人提交书面复核申请，由规划国土部门、属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)、拆迁人和相关责任单位对异议进行审核，对审核后认为确需修正的，可按照前两款方式办理。
(九)拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地，面积超出宅基地控制标准的部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。
(十)1982年以前划定的宅基地面积超出规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，由被拆迁人提出书面申请并按照本意见第八条规定的方式进行确认，确认通过后，可以按照在原宅基地内另行审批宅基地的方式予以拆迁补偿，并可给予适当的奖励和补助，具体的标准在拆迁补偿补助安置方案中确定。
三、宅基地房屋权属及面积确认
(十一)拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证载明的面积为准;未取得房屋所有权证但具有规划国土部门批准的建房文件，按照批准的建筑面积认定。
本意见施行前被拆迁宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证或规划国土部门、属地镇政府(街道办事处)的批准文件，但确由被拆迁人长期自住的，须经村民委员会(居民委员会)对其房屋权属、面积及建成时间等进行审核确认。审核通过后，并对房屋权属、面积及建成时间进行公示，公示期内无异议的，由村民委员会(居民委员会)上报属地镇政府(街道办事处)复核和备案，备案确认的被拆迁宅基地上房屋权属及面积作为拆迁补偿核算的证明材料。本意见施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划国土部门、属地镇政府(街道办事处)的批准文件，拆迁房屋时不予认定。
四、宅基地房屋拆迁补偿
(十二)宅基地房屋的拆迁补偿控制标准为房屋占地面积不超过宅基地面积的85%。符合拆迁补偿控制标准的宅基地房屋，按照重置成新价给予补偿;不符合拆迁补偿控制标准的宅基地房屋，如能够出具房屋所有权证或规划国土部门、属地镇政府(街道办事处)的批准文件，可按照房屋所有权证或批准文件载明的房屋或面积给予重置成新价补偿，如不能够出具，将不给予补偿。
(十三)2010年12月6日前建成的宅基地房屋为平房，取得房屋所有权证或规划国土部门、属地镇政府(街道办事处)的批准文件，按照房屋所有权证或批准文件载明的房屋或面积给予重置成新价补偿;未取得房屋所有权证或批准文件，但确由被拆迁人长期自住，可按《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第五条和本意见第八条相关要求进行认定补偿。
(十四)2010年12月6日前建成的宅基地房屋是二层以上(含二层)房屋，可按下列方式给予补偿：
1.宅基地房屋取得相关职能部门审批文件，且经属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)同意或确认建设的，按照重置成新价给予补偿。
2.宅基地房屋未取得相关职能部门审批文件，但经属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)同意或确认建设的，二层以下(含二层)房屋，可按照重置成新价给予补偿;二层以上(不含二层)房屋，不予补偿。
3.宅基地房屋既未取得相关职能部门审批文件，又未经属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)同意或确认建设的，可按照《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第五条规定，一层房屋按复核确认后的面积以重置成新价予以补偿，二层以上(含二层)房屋不予补偿。
对于认定为不予补偿的二层以上(含二层)房屋，按照先拆违、后拆迁的原则，由属地镇政府(街道办事处)和拆迁人结合北京市和昌平区拆除违法建设相关规定，拟定具体的拆除违法建设实施方案，报区政府批准后执行。
(十五)2010年12月6日之后建成的宅基地房屋，取得房屋所有权证或规划国土部门、属地镇政府(街道办事处)的批准文件，按照重置成新价给予补偿;未取得房屋所有权证、规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)同意或确认，不予补偿，并按照先拆违、后拆迁的原则，由属地镇政府(街道办事处)和拆迁人结合北京市和昌平区拆除违法建设相关规定，拟定具体的拆除违法建设实施方案，报区政府批准后执行。
五、被拆迁人奖励及补助
(十六)被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议，给予该宗宅基地的被拆迁人不超过20万元的工程配合奖。具体的奖励期限和发放标准，由拆迁人根据拆迁项目的实际情况在拆迁补偿补助安置方案中予以明确。在搬迁期限内未完成搬迁的被拆迁人不享受此项奖励。
(十七)被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议，且在约定期限内搬离被拆迁房屋，并交由拆迁人进行拆除，给予该宗宅基地的被拆迁人10万元的提前搬家奖。
(十八)登记档案载明或经确认的宅基地内未建设二层以上(含二层)楼房，且宅基地外无未经审批或确认建设房屋及建筑物的，可按照宅基地面积每平方米1500元，给予该宗宅基地的被拆迁人节约资源奖。
(十九)登记档案载明或经确认的宅基地内未建设房屋形成空置土地，可按空置土地面积每平方米2500元，给予该宗宅基地的被拆迁人合理利用宅基地补助。
(二十)在拆迁公告规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议，合法房屋或经认定房屋的装修及室内外附属物，经评估后按宅基地面积计算每平方米不足1000元的，可按照每平方米1000元给予节约装修补助;自愿放弃房屋装修及附属物评估的，也可按照每平方米1000元给予节约装修补助。
(二十一)在拆迁公告规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议，可按照拆迁补偿补助安置方案中确定的安置方式计算应给予的安置房面积，并按照拆迁补偿安置协议签订先后顺序，给予该宗宅基地的被拆迁人适当的安置面积补助。具体的安置面积补助标准在拆迁补偿补助安置方案中明确。
(二十二)区住房城乡建设委发布暂停公告或在属地镇政府(街道办事处)发布通告前，对利用宅基地内合法房屋经营并取得营业执照且符合相关规定，因拆迁造成损失的，给予被拆迁人停产停业综合补助。具体的停产停业综合补助标准可按照区域差异和经营状况(以纳税额为参考标准)确定，补助面积以依法应予补偿的房屋面积结合实际经营状况确定，认定方式和标准在拆迁补偿补助安置方案中明确。2010年12月6日后未取得房屋所有权证或规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)同意或确认而建房屋，是否取得营业执照，一律不予停产停业综合补助。
已列入拆迁计划的项目，在区住房城乡建设委发布暂停公告或属地镇政府(街道办事处)发布通告之日后，宅基地房屋取得营业执照从事生产经营的，不予停产停业综合补助。
(二十三)符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地,且按拆迁补偿补助安置方案安置确有困难的农村村民，依照本意见第八条规定对宅基地权属、面积及取得时间进行确认，确认通过后，拆迁人按照《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第六条规定的标准给予安置困难补助，并可以给予适当奖励和补助，具体的标准在拆迁补偿补助安置方案中明确。
(二十四)拆迁人应当对被拆迁人支付临时安置费，临时安置费以安置人口进行计算确定。实行货币补偿或者以现房进行安置的，临时安置费发放期限为4个月;以期房安置的，发放期限为自搬家交房之日起至入住公告日期后的第4个月，周转期限较长的，拆迁人可结合拆迁项目周边房屋租赁价格，对临时安置费的标准适当调整。
六、被拆迁人房屋安置
(二十五)被拆迁人的房屋安置方式和面积标准在区政府统一领导下综合确定。各属地镇政府(街道办事处)和拆迁人根据实际情况，在不超过回迁安置房建筑规模的基础上，按照地区平衡、标准一致、兼顾以往、利于拆迁、确保稳定的原则，制定安置方式和面积标准，并报区政府批准后执行。
具体的回迁安置房价格应在拆迁补偿补助安置方案中明确，原则上根据相关职能部门批准的回迁安置房建设成本，结合拆迁项目的宅基地区位补偿价综合进行确定。
(二十六)回迁安置房的建筑规模应按照宅基地实际拆迁面积结合人口变化等因素确定，由属地镇政府(街道办事处)及拆迁人报请区政府批准后，向规划国土部门报审控制性详细规划。完成回迁安置后的剩余房屋由区政府或相关部门统一调配。
报请区政府批准回迁安置房的建筑规模前，各属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)应准确查清宅基地和户籍人口情况，并制定切实可行措施，严格控制人口户籍迁入待拆迁地区。
(二十七)按照本意见第二十三条规定的方式确认符合审批宅基地条件而未实际取得宅基地的，按照下列方式进行房屋安置：
1.对于按人均安置面积标准获得的安置房面积小于应批未批宅基地面积50%的，给予未实际取得宅基地家庭1套回迁安置房，房屋面积应接近应批未批宅基地面积50%;
2.对于按人均安置面积标准获得的安置房面积大于应批未批宅基地面积50%的，按人均安置面积计算给予被拆迁人房屋安置面积。
按照上述安置面积计算方法，结合户型因素，超出人均安置面积的部分，被拆迁人按回迁安置房建设成本价格购买，不享受房屋安置面积补助。
(二十八)被拆迁安置人口的认定需同时满足以下3项条件：
1.具有本市常住户口且户籍注册在拆迁项目范围内;
2.在拆迁范围内有经合法审批或备案确认的宅基地和房屋;
3.宅基地使用权人的直系血亲(含被拆迁人及其配偶、祖父母、父母、子女及其配偶、孙子女(外孙子女)及其配偶);
属于以下情况之一的，不予安置：
1.经区住房保障部门核查，在拆迁范围外已享受保障性住房的;
2.2003年8月1日后迁入拆迁范围内，且已享受拆迁安置的人员，经户籍迁出地所在属地镇政府(街道办事处)和村民委员会(居民委员会)证明属实的;
3.区住房城乡建设委发布暂停公告或属地镇政府(街道办事处)发布通告之日后，将户口迁入拆迁范围内的。
上述规定以外的特殊情况，应由属地镇政府(街道办事处)按照本意见第八条规定的方式认定被拆迁安置人口。法律、法规、规章及规范性文件另有规定的，遵照执行。
(二十九)在满足住用需求的前提下，鼓励被拆迁人自愿放弃房屋安置。被拆迁人自愿放弃房屋安置，可给予货币化安置补偿，具体货币化安置补偿标准在拆迁补偿补助安置方案中明确。
七、创新宅基地拆迁管理
(三十)拆迁评估标准按照市住房城乡建设委《关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》和市房地产估价行业协会发布并更新本市房屋重置成新价评估技术标准执行。
(三十一)拆迁中介服务机构应按照区住房城乡建设委《关于印发〈关于加强昌平区征收拆迁中介服务机构监督管理的意见〉的通知》要求进行确定和管理。区住房城乡建设委依法对拆迁中介服务机构进行监管，并建立定期考核机制。属地镇政府(街道办事处)和拆迁人应配合区住房城乡建设委做好对拆迁中介服务机构的业绩考评、资格审核等工作。
(三十二)属地镇政府(街道办事处)和拆迁人可根据项目实际情况由被拆迁人自愿采取村级自主腾退方式开展拆迁工作。自愿采取村级自主腾退方式开展拆迁工作的，按下列标准确定管理服务费、村级自主腾退包干补助费和一次性自主腾退奖：
1.根据腾退项目不同、区域不同、完成时间不同、腾退任务总量不同结合项目资金情况，给予属地镇政府(街道办事处)不超过项目腾退补偿补助奖励总额1%的管理服务费。给予村民委员会(居民委员会)项目腾退补偿补助奖励总额2%—4%的村级自主腾退包干补助费。给予被拆迁人不超过20万元/宗宅基地的一次性自主腾退奖。
2.管理服务费的具体用途和使用办法由属地镇政府(街道办事处)制定使用方案，报区政府批准后执行。
3.村级自主腾退包干补助费首先用于解决腾退过程中遇到的特殊问题，结余部分归村集体所有，超出部分由村集体自行承担。村级自主腾退包干补助费在自主腾退工作完成前，应存储到属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)设立的专用账户，由属地镇政府(街道办事处)与村民委员会(居民委员会)共管。村级自主包干补助费的使用，应由属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)联合制定使用办法，确保该项补助的使用合法、合规及资金安全。腾退工作完成后，结余部分划归村集体，由村集体依法依规使用。
一次性自主腾退奖可根据被拆迁人签订拆迁补偿安置协议先后顺序，确定具体的奖励标准。
具体的补助奖励发放时点、发放标准和具体要求由属地镇政府(街道办事处)和拆迁人根据腾退项目的实际情况在腾退补偿补助安置方案中予以明确。
4.对于在腾退补偿补助安置方案中列明的费用，根据项目实际情况，一次性自主腾退奖、管理服务费和村级自主腾退包干补助费均纳入项目的腾退成本，由属地镇政府(街道办事处)和拆迁人报区政府批准后执行。
八、保障措施
(三十三)属地镇政府(街道办事处)和拆迁人应依据本意见制定具体项目的拆迁补偿补助安置方案，经区住房城乡建设委审核，报区政府批准后执行。
拆迁人应将拆迁补偿补助安置方案和补偿补助安置结果在拆迁范围内予以公示，接受公众监督。
(三十四)农村工作、住房城乡建设、财政、人力社保、公安、规划国土、民政、审计、纪检监察等部门及属地镇政府(街道办事处)，充分发挥各自职责，同步做好被拆迁人口管理、征地补偿、安置房建设、人员安置就业、社会保障、监督检查等工作。
(三十五)纪检监察机关对弄虚作假、骗取拆迁补偿补助款等违法行为，要追回非法所得，并依纪依法追究当事人及相关责任人的责任，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
(三十六)按照《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》(京国土市〔2007〕774号)要求报市政府批准实施的项目，应根据已确定的安置标准进行安置;对正在开展前期工作的项目，可根据项目情况，按照本意见第二十五条规定对被拆迁人进行安置，具体安置方式和面积标准报区政府批准后执行。
(三十七)按照本意见实施的项目，对存在的历史遗留问题可由属地镇政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)结合拆迁项目实际情况，本着尊重历史、严格政策、区域平衡、注重实效的原则，制定切实可行的实施方案，报区政府批准后执行。
(三十八)本意见未尽事宜或执行过程中遇到的特殊情况，应由拆迁人和属地镇政府(街道办事处)拟定解决方案，报区政府批准后执行。
(三十九)本意见由区住房城乡建设委负责解释。
(四十)本意见自公布之日起30日后施行，试行期2年。区政府《关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见》(昌政发〔2010〕19号)同时废止。本意见施行前已依法取得房屋拆迁许可证或已经区政府批准拆迁实施方案且正在实施拆迁工作的项目，继续沿用原有的规定实施拆迁工作，本意见施行后的拆迁项目，按本意见执行。
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北京市昌平区人民政府
2017年4月7日
