在当前房地产和土地市场矛盾交织的形势下，建立统一土地市场、解决农村集体土地入市、合法化问题，是土地改革乃至整个经济改革深化的重中之重，也是土地制度深化的关键一步。
2011 年开始，一系列新的房产政策接踵而至：限购令、房产税、高首付、加息……
1 月26 日，国务院会议确定了8 条措施政策，其中包括二套房房贷首付比例提高至60%、加强税收征管、限购政策扩及全国、严格住房用地供应管理等内容。包括春节假期在内的短短十几天时间里，这项被称为“新国八条”的房地产调控措施，已经在国内多个城市以既严厉又各具特点的方式纷纷“落地”。
与此同时，政府要求加大对两限房、廉租房等保障性住房的供应比例。在去年保障性住房的土地出让面积要超过50% 的基础上，又提高到70%。这意味着，市场上的商品房供应最多占到30%。中央明确提出今年的目标，保证要完成1000 万套保障性住房的任务。这一系列调控政策，都指向让政府头痛的房价矛盾。
整体趋紧的形势下，调控新政的直接影响是城市商品房建设用地的减少和保障性住房土地供应的增加。同时政府直接展开对房价的价格管制，房市的预期反应将可能是购房量的萎缩和房价走低。但专家也指出，能否根本遏制房价的上涨速度，仍有疑问。从长远来考虑，市场上商品房供应量缩减，并不利于抑制商品住宅的价格上涨速度。因为房价背后最根本的城乡土地制度问题，依然悬而未解。
而最新出台的房产税政策，也带来对城市房屋70 年产权和由此带来的征税实施问题大争论。尽管多数人认为实施房产税能加大政府收入、调控房价，甚至有效解决地方政府土地财政的弊病。但目前对城市商品房征税，本身绕不开70年产权的法律问题。而且大量“非法”但事实存在的集体土地房、 “小产权房”，也让对现有土地制度走向何处提出挑战。房市失序现象背后，土地产权是绕不过去的根本命题。
这一切，都呼唤着土地改革，尤其是其中最重要部分的农村集体土地产权制度的突破。
最严格限购令出台
新的政策显示，政府对土地市场的干预力度将更加深入严格不放松，而另一方面，根本解决住房供需矛盾的土地产权变革仍迟滞。而根本解决中国的高房价和土地财政问题，这一变革才是治本之道。
最新的调控政策延续了此前几年中央治理高房价的思路：房价飞涨——政府收紧商品房土地供应——提高购房门槛——房价继续涨——政府再收紧土地供应——更进一步限制购房门槛，打压炒房……整个过程中，政府一步步扩大对住房市场的控制，直至最严格的限购令出台。
按照“新国八条”要求，各地要在2 月中旬之前出台住房限购实施细则。截至目前，已有北京、上海等10 余个城市出台了“限购令”细则。在本轮限购令中，各地主要对限购人群，购房套数作出规定，其中户籍成为已公布“限购令”城市的重要调控手段。
其中，北京“限购令”以最严厉领跑全国，规定拥有两套以上的本市居民家庭和一套以上的非本市居民要暂停购房，非本市居民家庭连续提供五年以上的北京市交纳社保或个人所得税证明才能在北京市购房。相较于北京严厉“限外”，其他城市则相对“温和”，大部分城市则只需提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。
限购令的出台，得到了部分民众和媒体的认可，认为对遏制房价将起到积极效果。但多数房地产商纷纷抱怨“限购令”会对房地产市场造成负面伤害。以北京为例，外地人在北京的购买量占到44.8%。如果不让外地人购买，加上限价因素，房地产市场将受到致命影响。
一些经济学家更表达出对此政策的忧虑，提出“限购令”违背市场供求规律，担心其在各地相继实施后，商品房的供应受到更大压力，加上目前房屋预售证审批收紧，又限制开发商资金来源，这必将加剧现有的供需矛盾。这种观点认为，毕竟市场规律无法违背，房产市场上购房的刚性需求存在，“限购令”短期兴许能压住房价上涨势头，遏制炒房。一旦未来“限购令”松动，可能造成房价又一轮报复性上涨，走进房价调控新的悖论。
也有学者提出，“限购令”作为“暂时性安排”虽可以采用的。但政府以“限购令”政策仓促出台，直接规定房屋交易主体的资格、交易的数量，缺乏法理依据，更违背市场理念。尤其是“限购令”将户籍置于核心地位，限制非本地户籍人口的购房需求，逆城市化潮流而动，也与户籍制度改革大趋势相悖。这一计划经济思维的强制政策，客观上加深了“城乡二元结构”鸿沟，会带来难以想象的社会政策负效应。
多数业内人士在对限购政策观望的同时，认为调控新政不太可能使房价大幅下跌。国家统计局2月18 日发布的70 个大中城市住宅销售价格数据显示，1 月份房价仍呈全面上涨态势。与上月相比，今年1 月份70 个大中城市新建商品住宅价格涨幅超过2% 的城市有3 个，下降的城市有3 个。
而在政府加大调控力度、严格保障房建设的背后，另一面的数据耐人寻味。2010 年中国政府的土地出让金达到2.7 万亿，2009 年为1.5 万亿。5 年前，全国的商品房总销售额才不过才1 万亿。几年间，政府获得的土地出让收益加速度增长。这一收益建立在政府牢牢控制全国的土地供应基础之上。商品房供需的市场化与土地要素的计划供给模式，使政府对于房地产市场具有绝对的控制和约束权力。新的政策显示，政府对土地市场的干预力度将更加深入严格不放松，而另一方面，根本解决住房供需矛盾的土地产权变革仍迟滞。其实，根本解决中国的高房价和土地财政问题，这一变革才是治本之道。
房产税的制度疑问
房产税政策本身带来一个更根本的制度疑问，即房屋产权确权问题。只有真正实现城乡土地制度同地同权，把农村集体建设用地的出让纳入到整个土地市场中来，才有可能根本解决城市的房价高涨、经济失衡等一系列矛盾。
住房市场的另一重要政策“房产税”，同样绕不开这一终结命题。今年年初，上海与重庆开始率先实施房产税暂行条例。我国其他地区在未来5 年内也将可能全面征收房产税,此举一经公开，持肯定态度和持怀疑甚至反对意见的争议同样激烈，尤以著名经济学家郎咸平、知名财经评论家叶檀的两派对立观点为典型代表。
房产税的实施，按照官方文件的解释，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，合理调节房产所有人和经营人的收入。
叶檀为代表的的支持派认为房产税的实施乃至在全国推开具有重要里程碑意义，政府开征住宅地产的房产税能够对抑制房价起到立竿见影的效果。她分析，房产税将成为十二五期间地方政府最重要的收入来源，是税费整体改革中的突破口；如果房产税机制能够顺利大面积实施，就可以让地方财政透明，并与土地财政划清界限，彻底推动公共财政的制度改革，甚至可以改变分税制后遗症，让各级政府财政取得均衡，让投资者与普通工薪阶层的财富略微趋向于均衡。从某种意义上来说，“房产税”的征收也确实意味着对购房者房屋产权的确权。
郎咸平反问：房产税的本质是什么？是用来打压房价的吗？其实基本观念都搞错了。他强调：前提是我们根本就没有缴纳房产税的私有化基础。“地产开发商已经交过出让金了，也就是说我们已经交过租金了。哪有交了租金之后，又替拥有土地的政府交房产税的道理啊？政府怎么能够想收就收啊？”
郎教授用美国的制度做对比：美国是土地私有，因此由土地所有人缴纳地产税有其合理性。而且美国推出房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，让老百姓获得更高的价值。针对支持派认为房产税能有效打压炒房者的观点，他同时针锋相对地反驳，“房产税能打击到的，就是那部分长期持有房产的购房者。房产税唯一打击不了的，就是政府想打击的人。”
对房产税抱怀疑的郎咸平教授，态度之强烈、言辞之犀利前所未见，甚至发出“房产税的征收无异于从人民身上割肉”的惊人之语。
著名经济学家梁小民在评价房产税政策时也表达了相似观点。他的个人观点是：现在征收房产税根本就不合法。最根本的原因在于，因为中国的现实是，首先房 产本就不是个人财产，只有70 年使用期。要真想征收房产税，前提是被征收者拥有房产所有权。也因此，目前房产税的征收虽然已经有了大致实施条例，但真正操作起来仍然会面临巨大的实施难题问题：该如何征收？是征少数房还是所有房子都征？征多少又怎么评估？
从目前看，房产税征收尚在试验阶段。有专家指出，重庆和上海的房产税征收方案，起征点定得非常高，税基很低，明显象征意义大于实际效果。上海市规定对本市居民第二套及以上新购住房、人均面积60 平方米以上部分才进入被征范围；重庆征收对象是拥有独栋住宅和新购住宅，对于已购老独栋住宅，免征面积高达180 平方米，对于新购独栋住宅免征面积高达100 平方米，能够进入这个范围的人群相当少。而以征收方案的税基来看，上海税基是0.6%，重庆为0.5%。以此标准，目前能够进入上述征收范围的富裕家庭，征收这点房产税，对于他们来说是九牛一毛。而对于炒房者更难具杀伤力。房产税实施起来，真正有可能影响到的，反而是那批自住型需求为主的房产持有者。房产税的征收效果，很可能落入个人所得税征收的怪圈，非但起不到杀富济贫作用，反而带来打击中产阶级和普通老百姓购房需求的反效应。
房产税政策本身带来一个更根本的制度疑问，即房屋产权确权问题。70 年产权到期后该怎么办？ 这一疑问并不遥远，中国住房市场化改革已经走过了十多年。再进一步深究下去，产权问题要解决的还不仅止于70 年产权房，因为在几乎所有大中城市，还有着大量农村集体土地产权的房屋存在，不包括像深圳城中村、北京唐家岭这种城市化扩张中出现的新生事物。据称北京以开发商名义卖出的“小产权房”就超过40 万套房子。这些游走于政策模糊地带，被界定为非法的住房，规模日益壮大，已成为政府无法回避的客观存在。
更有专家指出，“限购令”、保障房只是治标之计，“房产税”的实施需要深层制度基础。政府需要在支撑房地产发展和房地产市场相吻合的根本制度上做文章，而不能总依赖于靠政策调整。在城乡统筹背景下，只有真正实现城乡土地制度同地同权，才有可能根本解决城市的房价高涨、经济失衡等一系列矛盾。
土地资本化之路
政府成为城市住房市场化改革的最大收益者。政府可以通过出让土地获得越来越多的收入，通过土地买卖，越来越多的财富从居民手里转移到政府与企业手里。
中国有房地产市场不超过20 年。由于城乡二元土地所有制，农村始终与土地资本市场无缘。然而随着城市化、城镇化的扩张，又不可避免的卷入或主动参与到这场变革中来。
我国农村实行的是土地集体所有制，城市实行的是公有制。根据我国的《土地管理法》，农村集体所有的土地不能直接进入市场转变为非农业用地，换言之，即使城市周边的农村土地的使用性质已经被批准转变为非农业用地，但农民不能直接卖给房地产开发商，必须先卖给地方政府，由政府卖给房地产开发商。
城市的房地产市场化改革从1988 年的住房制度 改革后展开。在此之前，城市住房建设的成本（包括土地成本）由政府与企业承担，土地通过无偿划拨形式由政府调配给企业和单位，土地作为生产要素在1998 年之前基本上不参与社会财富的分配。而1998年房改之后，住房市场实现商品化供给，国家的土地出让制度也相应发生变化。
十多年的改革中，住房的商品化势不可挡，比例越来越大，但土地要素这一块并未真正放开。政府一直充当着我国房地产领域里土地市场上唯一的出让方，也即最大的土地市场垄断方。分税制实行后，地方政府财权与事权不匹配，财政收入比重下降。为缓解这一矛盾，只能通过土地招拍挂获得土地收益，并日益发展为地方政府财政的支柱来源，直至今天的“土地财政”通病。由于政府直接掌控土地供给并在土地市场上争利，导致住房市场化的价格扭曲。住宅用地的土地价格水涨船高，而城市工业用地价格则长期偏低。
最终，政府成为城市住房市场化改革的最大收益者。政府可以通过出让土地获得越来越多的收入，通过土地买卖，越来越多的财富从居民手里转移到政府与企业手里。
这一过程中，农村土地市场面临同地不同权的制度束缚，土地资本化之路艰难曲折。因为城市国有土地制度之外，在农村实行的是集体土地制度，造成农民的土地收益权力长期被排除在城市土地资本市场之外。专家分析，这一制度渊源起初并非人为歧视农村土地权益，最初的历史背景是城市实行国有土地制度的同时，农村正在展开包产到户的土地改革。所以制度的出发点本是为了保护农民的土地承包利益，防止城市资本侵蚀农村。
然而，这种二元分割的权利体系，实际上导致农村建设用地与城市建设用地的权属差异，待遇截然不同。事实上，随着城市化和城镇化的发展，城市外延越扩越大，而建设用地需求旺盛，农村集体建设用地尤其是农民宅基地成为城市政府和开发商争夺的对象。而农村集体建设用地制度和政策的内在矛盾与缺陷，使得农民无法从中获得平等利益，沦为城乡二元土地制度的最大牺牲者。
我国法律规定，凡建设均须使用国有土地，同时又规定，为了公共利益需要，可以征收农民集体土地。而近几十年中国的快速工业化、城镇化发展，正得益于这一对农村土地的快速高效征用制度。据中央党校研究室副主任周天勇的计算，1978 年以来，城市建设用地和工矿用地增加了9500 万亩左右。按照2007 年土地出让平均价格41.82 万元计算，仅土地价值高达39.7 万亿元。即便保守计算有70％是从农村集体土地征用获得，1978 年以来农民给中国工业化和城市化积累的资金也高达28 万亿元左右。可以说，工业化、城镇化过程中，新增建设用地绝大部分来源于征收农民集体土地。
而巨大的土地收益大都贡献给了地方财政，农民实施土地产权的能力受制于农村土地制度，无法分享土地增值收益。中国社科院的最新调查报告指出，大量的违法征地是当前农民面临的最大威胁，60% 经历了征地的村庄，农民对补偿都不满意，69.7% 不满意的原因来自于补偿太低。城市化的扩张进程大多以众多留在农村的农民变成无土地、无工作、无社保的“三无”农民为代价。征地制度改革本质上涉及深刻的利益关系调整，不公平的征地制度更带来深刻的社会矛盾，人为加剧了城乡差距。
在这个过程中，农民或集体也在自发融入城市化和土地资本化的浪潮，维护自身土地产权利益。他们试图打破农村集体土地必须由地方政府收购后方可进入非农使用的现行制度，对农村集体土地进入非农使用，实行与城市主体土地平等的非农收益权利。也因此，出现了各种“违法”的集体建设用地开发，如各大城市近郊规模壮大的“小产权房”，如深圳的“城中村”。又如集体经济组织自发进行的土地股份化试验。其中很多探索都触碰到国家土地制度的最根本问题。
国务院农村经济发展研究部研究员刘守英对此指出：“政府将原来农民自发的、在宅基地上进行的城市化视为非法，然后要将这个非法的城市化纳入主渠道的城市化，这套模式是值得我们反思的。”
因此，中国的土地制度改革核心围绕产权改革展开，土地改革最艰难的命题，依然是如何最大程度上真正实现农民对农村土地的产权能力。
农村地权博弈
各种土地流转模式的探索，实质上是一个逐步形成和确认农民土地权益的改革试验历程。探索的核心的问题是，城市化带来的土地增值收益如何用到城乡居民身上。
土地资本化的中国式道路上，各种创新的土地流转模式，成为推动中国土地制度改革最活跃的因素。
专家指出，从目前各地的实践探索看，农村土地流转的各类模式共同的特征是，在某一方面突破了当时政策规则的一些限制，对当地的农民增收和农村发展，起到了一定的积极作用，但也都存在一定的问题和瑕疵。以“清晰的使用权和经营权”为重点的农村产权制度，有必要适时发展为以“有保障的转让权”为重点的更加完备的产权制度。
现以关注度较高的成都农村土地资本化模式为例。作为首批国务院批准的城乡统筹发展试验区之一，成都的农村土地流转探索以农村集体土地资本化为特征，开展了农村产权制度改革，在全域范围进行农地确权。在扩大农民产权实施能力的制度探索上，成都鼓励农民以土地承包经营权入股，组建农村土地股份合作社，赋予农民以土地财产权利。并以农民土地产权为基础搭建农村土地交易所。
与一些地方采用的“土地换社保”模式不同，成都农民进城不以牺牲承包地、宅基地等被征收为代价。农民不仅能获得城市户籍，还能带着产权进城就业，并与城镇居民做到“同工同酬”，在工资形成、社保与福利等方面获得同等地位。这被专家评价为真正实现了所谓的“人口城市化”。反之，城镇居民也可以通过规范的继承、赠与、交易等方式，合法获得农村居民转让出来的资源产权。城乡土地产权壁垒首次打破。而农民对土地的财产权利通过确权得到固化，不会因为户籍的改变或是城乡户籍的统一而失去。
长期关注成都、重庆城乡统筹模式的经济学家周其仁对此评价道：“同样的建设土地向城市集中，完全可以有不同的路径。政府凭征地权拿地，给农民的补偿较少，是一条路径。这种做法对城市化积累的贡献大、城市建设搞得快，是成就。代价是农民分享得少，而且在权利关系上他们不是平等谈判的一方。成都、重庆探索的是另外一种路径，在征地制度的旁边，加一条路，就是确权、流转、参与、分享，不是一征了事，而是分享城市化地租的上涨收益。”
目前全国通行的城乡土地挂钩将农村建设用地的减少和城市建设用地增加挂钩，但大多由政府主导为主，没有直接回答挂钩背后的利益分配问题。2007年以后在天津为代表的一些城市试点进行的“宅基地换房”、增减挂钩模式，就通过置换农民的“宅基地换房”，之后对原有的村庄建设用地进行复耕，节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。此种方式快速实现了津郊近18 万农民的小城镇建设目标。专家指出，这类模式多以从主管部门行政管理的角度看问题，但土地置换整理产生的巨大利益怎么分配，过程怎么来执行并没有确定的制度模式。
燕京华侨大学校长、经济学家华生认为，重庆和成都的尝试不可避免有最大的局限，一是都在现行占补平衡制度下做文章；二是政府仍然垄断供给，建设用地只是政府卖，再给农民返还。农民自己不能决定土地的上市时间和价格。因此，带有很强烈的行政操作色彩，并不是真正的市场，但成都、重庆的探索也有许多非常有价值的启示。比如说成都的土地确权，发给土地使用权证，像地契，这是流转或上市流通的基础。又比如地票的探索，把土地在用途管制下的建设用地指标与实际用地分离，这样就使边远地区的宅基地指标也能卖出价格，使城市化的土地收益分摊到所有农民身上。
北京郊区的郑各庄改革，与成都政府组织为主的土地城乡统筹试验不同，呈现出农民和村办企业自发参与土地资本化探索的特点。这个村早在1996年，就创立了以村为基础，以企业为经营主体的“村企合一”的经济运行机制，农民逐步进入企业。这一村企合一的企业，按照法人控股67%、村委会参股16%，村民以自然人的身份出钱认购参股17% 的比例进行股权确认。同时，在郑各庄的发展过程中，农地、宅基地开始陆续入市。
郑各庄代表了以集体土地资本化和村庄集团化为特点的土地流转模式。村集体对村民宅基地进行统一规划，通过公司、村委会和个人出资的方式集资500 多万元，盖了4 栋楼，根据自愿“上楼”和旧房估价折抵楼房的原则，开始了农民“上楼”的过程。开始建第一栋楼时，为了拿到把农业地转为建设用地的指标，村集体公司通过复垦荒滩和沟边土地的方式置换了原始的建设用地。随着村民上楼人数的逐渐增多，腾退出来的宅基地通过开发逐渐成为了产业建设用地。宅基地整治之后，村里的农用地除了留下74 亩作为现代生态农业园用地之外，其他已经全部流转为集体建设用地。
如今，郑各庄，这个以村为基础，以一个单一的村镇企业为支柱的“村企合一”经济运行体系，开始在发展中遇到新的挑战——集体建设用地入市问题。入市面临的最大难题在于如何为自己的土地市场化之路取得合法身法。在城乡土地流转尚无明确政策支持的情况下，郑各庄面临将村集体建设用地流转为可转让的国有商业用地的操作问题。镇里年初下发的集体经济产权制度改革通知，也让郑各庄原先的股权结构面临重新分配的格局。由此引发的利益格局的调整，或同样困扰郑各庄。
上述各种土地流转模式的探索，实质上是一个逐步形成和确认农民土地权益的改革试验历程。在中央没有明确制度安排的情况下，各地探索的核心的问题是，城市化带来的土地增值收益如何用到城乡居民身上。是继续坚持征地制度，以“土地财政”的方式剥夺农民，再经由政府之手实现再分配？还是打破征地制度，彻底还权于民、打通城乡土地市场，在符合规划和用途管制的基础上，允许集体建设用地入市参与城市建设，让农民直接合法分享城市化带来的土地增值收益？
中国社会科学院于建嵘教授的观点很有代表性，他认为，必须改变农村现存的土地制度，明确农民的权利。也就是说，要先从法律上把土地还给农民，然后再考虑用市场手段来解决农地征用问题，探索建立农地交易方面的制度。
新一轮变革焦点
在当前房地产和土地市场矛盾交织的形势下，建立统一土地市场、解决农村集体土地入市、合法化问题，是土地改革乃至整个经济改革深化的重中之重.
“现在是到了土地制度要在全局上下决心、顶层上做制度设计的时候了。”华生在最近接受媒体记者专访时如是说。
针对农村集体经营性建设用地如何参与土地市场，中央十七届三中全会提出要严格界定公益性和经营性建设用地，明确 “在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准建设非公益性项目，可以使用农村集体土地”，这实际上是有条件地放开了农村集体建设用地进入市场。
同时，十七届三中全会还提出，要逐步建立城乡统一的建设用地市场，规定对依法取得的农村集体 经营性建设用地，可以直接进入土地市场转让土地使用权，在符合规划前提下与国有土地享有平等权益。因为农村集体建设用地与农民依法承包的土地一样，都是农民集体所有，也是农民的财产。只要符合用途管制和规划，纳入年度土地利用规划，就应该与国有建设用地享有同等的权利。这是建立城乡统一的建设用地市场的核心要义和理论基础。
目前，上述制度的配套政策还有待细化，涉及有关法律法规也有待完善。这一制度安排不仅有利于维护农民土地权益，也有利于解决征地制度和土地资源管理面临的挑战和难题。专家认为，构建城乡统一建设用地市场是完善我国现行土地制度框架的重大突破，但这一点尚没有得到足够重视。
华生指出，中国目前的土地制度基础不论是土地国有还是集体所有，土地使用权事实上已经和产权等价。对于农村土地的产权问题，只需像城市一样，建立土地使用权的流转市场就足够了。建立土地市场当然需要全面的制度设计，农用地市场跟宅基地市场，即所谓农村建设用地市场要严格区分，国家用征税的方式参与其中。这也是解决目前一些地方补偿不足、强制农民出让土地，解决强拆或者行政主导征地的有效办法。
中国人民大学经济学院教授陶然分析，目前中国的房地产市场过旺的需求本身跟土地制度有关。关键是要解决集体用地入市，从而降低炒房的预期。由此可能会带来地方政府的土地收益降低，可通过对进入市场的土地征收房产税、物业税和土地增值税来弥补，甚至可以对类似深圳城中村、北京唐家岭模式的农民出租房收取出租管理费。
集体所有土地逐步放开，能够把市场中过剩的资金从增加房地产需求变为增加房地产供给，如此在压低房价的同时促进经济增长，同时对户口制度也是一个很重要的突破。例如，各种类型自发进入城市土地市场、以“非法”身份存在的住宅，在一定意义上就变成了群众自发建设的城市保障性住房。这部分住宅合法化以后，资本能够进入，也会自发改善条件，提升居住水平。同时，政府只需在周边建一些公共设施，就解决了外地务工人员安居北京、真正实现“人口城市化”的问题。
专家建议，建立统一的土地市场以后，对于农民出售自己的宅基地或者农用地的承包使用权，到城市安居的，可在一定额度内的全额免税。而对城郊土地高溢价的部分，则应征收累进的土地增值税和个人所有税。全国土地市场开通可以解决双向的问题，一方面进城的农民可以卖土地也可以不卖土地，另一方面城市居民可以下乡置业，这才是真正的城乡统筹和城乡一体化。
为了防止农民失去土地以后流离失所，对于转让宅基地的使用权，需要与在城市落户挂钩。城市化不是全部农民卖地进城，而是那些在城市就业农民的城市化。所以，首先可以出售土地的，是在城市里就业和准备落户的农民工及家属。当建立起城乡统一的土地市场以后，卖方买方多元化了，就能形成一个充分的市场。而不是像现在这样强买强卖，一边是压价收购，另一边漫天要价。致使城市化的经济成本、社会成本越来越高。
中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英指出，在此基础上，困扰城市居民的70 年产权问题也可以迎刃而解：就像农村承包地可以长久化一样，城市房屋产权和土地使用权也可以长久化。
